【政策風向標】試點開路?房地產稅落地越來越近了
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日期:2021年5月12日 下午9:21作者:李瑩 編輯:lala
【政策風向標】試點開路?房地產稅落地越來越近了

某位業内人士感歎,該來的,還是來了!

5月11日,財政部官網放出大消息:財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會,聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

這讓很多人始料未及。

按照之前官方談及房地產稅的謹慎程度,以及早前有關單位披露的「立法先行、充分授權、分步推進」實施的路徑,本以為房地產稅需要經過漫長的立法和循證的過程,並結合多位專家學者觀點,最快也要在十四五末期才能得以窺見廬山真面目。

沒想到來得這麽快!

想想也並不奇怪。財政部部長近來已經三次提及房地產稅,表示要在增加直接稅收的基礎上,積極穩妥推進房地產稅。

政府部門一直在吹風,只是很多人還停留在對新政策的固有認知里。有業内人士犀利指出,地產稅改革試點工作,其實就是遵循「分步推進」原則。

本著字少事大原則,此次財政部召開房地產稅試點,釋放出哪些重磅信號?

首先,鑒於房地產稅立法的複雜性,國家在推行房地產稅方面或再次採取試點的辦法穩妥進行。

為何稱為再次?早在10年前的2011年,上海和重慶就已經開始試點房產稅,所以本次試點也可理解為第二次試點或者再次擴容試點城市。

不同的是,很多業内人士認為,本次試點房地產稅或與十年前上海、重慶的有所不同,内容上應該更接近未來全面推行的房地產稅,以便產生更有意義的試點數據和效果。

其次,以試點方式進行,表明國家在推行房地產稅方面仍持穩妥謹慎態度,或意在向外界釋放房地產稅積極一面的信號。

徵收房地產稅並不是意在打壓房價和打擊購房情緒,而是在為國家財政合理創新稅收。

對於房地產行業未來發展,在未來很長時間内,國家依舊採取長效調控機制,穩房價、穩地價、穩預期。

5月12日,央行在一季度貨幣政策報告也指出,牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持穩地價、穩房價、穩預期,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,實施好房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。

既然對國内樓市執行的是一項長期調控機制,那麽在小範圍内的試點就可以避免對國内樓市情緒的衝擊,進而達到穩房價的預期。

既然政策來了,那麽市場最關心的就是,國内哪些城市或將成為第二批房地產稅試點單位?

哪些城市將成為試點?

在回答這個問題之前,我們可以先來看看國家實施房地產稅的最終目的是什麽。

房地產稅作為一項新的稅收,主要是為了增加地方財政收入,同時也是對現行稅收體制上的一項改革,增加直接稅稅種,平衡和優化部分因可轉嫁的間接稅而產生的稅收缺口。

目前國内各地財政依然對土地財政存在較大依賴,但中長期看,在國家保護農耕用地政策和長遠規劃下,土地愈發變得稀有,直接導致賣地收入不可持續。

此外,國内樓市已經被公認進入存量市場,在「三條紅線」束縛下,房地產企業對土地的需求由此前旺盛轉為理性。

種種條件轉換下,地方財政賴以維繫的土地財政面臨轉型,房地產稅則成為新形勢下的必然選擇。

房地產稅固然好,但也要看到其出台將會加速全國房價分化的可能,甚至影響到一些房價下跌的地方賣地收入急劇萎縮。

也就是說,對於某些地方而言,是否試點房地產稅,都將面臨土地財政減收的現象,與其坐等,不如試點看收效如何。

那究竟本輪房地產稅會落到哪座城市頭上?

筆者聯想到前不久,住建部、工信部確定北京、上海、廣州、武漢、長沙、無錫6個城市為國家首批智慧城市試點。

這是一件很有意思的事兒,可以給我們一點啓發。首批智慧城市試點是由城市為主體自願申報,再由住建部、工信部組織專家進行審核,擇優確立。

房地產稅是否選擇這樣試點不得而知,但據這次財政部試點會議看,有些城市代表是參加會議,一般這些城市將首當其衝成為試點。

當然,這個試點也要看高層如何規劃。從2011年首批試點房地產稅的城市看,全國就重慶、上海進入房地產稅試點。

據公開報道,此前深圳、南京、杭州、蘇州等地也均被公認為房地產稅試點熱門城市,但十年來,一直沒有再新增試點城市。

從房地產稅的徵收條件看,一些已經明確二手房指導價格的城市成為試點城市的幾率會更大。

此前根據官方披露,房地產稅將按照房屋評估值徵收,意味著試點城市必須有二手房指導價格。

據不完全統計,目前全國已經出具或在推進二手房指導價的城市有深圳、寧波、南京、東莞、杭州、成都、無錫、西安、上海。

雖然暫不能預判第二批將有哪些城市進入試點,但可以明確的是,鑒於本次房地產稅徵收在形態上已經無限接近房地產稅,故而推測此次試點城市覆蓋範圍將會更廣,可能不只一線城市,也有二三線城市,這樣的試點才更有意義。

業内人士認為,未來房地產稅開徵可能先在城市施行,然後再推廣至農村。也可能先在一線二線城市施行,然後推廣到全國其他城市。

總之,看眼下的形勢,或不用太久就會看到想看到的答案,終將有一批城市再次進入房地產稅試點,再次推動歷史的進程。

那麽問題又來了,如果開徵的城市多了,會否對當下千瘡百孔的房企再次造成衝擊?

終結房企全國化徵程?

在三道紅線約束下,當下中國房企正在經歷去槓桿陣痛。期間也不乏暴雷企業,如泰禾、華夏幸福、福晟集團等。

另外一些頭部大型房企也在打折促銷,以求儘快回血補充資金鏈壓力。

不過,2021年一季度,商品房銷售面積與銷售金額均創新高。

據國家統計局數據,2021年1-3月全國商品房累計銷售面積3.60億平方米,同比增長63.83%,銷售金額3.84萬億元,同比增長88.45%,較2019年同期分别增長20.7%和41.9%。

國内一些城市成為新房或二手房的熱點區域,市場投資情緒高漲。尤其是深圳的二手房房價漲幅過快,成為政策調控對象。

儘管一季度房地產市場依然火熱,但似乎也已經成為最後的狂歡。國家在2020年末採取對房地產貸款進行集中管理,對金融機構分檔設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比兩個上限,再一次從融資端收緊閘口。

當梯子都被抽走,眼下房企只能自己救自己。痛定思痛,這是在過去十幾年加槓桿跑步後,房地產行業向健康、穩健的經營轉型的必經之路。

在這個檔口,如果再徵收房地產稅,會否成為壓垮房企的最後一根「稻草」?

房子是房企的商品,一旦開徵房地產稅,意味著人們持有這個商品的成本高了,一定程度會降低購房意願。

進而樓市出現成交清淡,並進一步壓制房企的銷售額,對房企的業績造成負面影響。

這只是一種情況,大部分情況下,如果你是剛需,該買房的還是要買房,這些成本或最終將轉嫁給房價,對房企的影響就小了很多。

所以未來房企的區域佈局很重要。在拿地上也將更考驗房企的決策和佈局能力。未來房價加速分化是必然,此時,蒙眼拿地或將面臨去化困難,並最終被套牢。

中國國際經濟交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆近日的一則發言為房企指明道路:

新建住房的的重點地區應在三個熱點,即長三角、珠三角、京津冀、成渝或者長沙武漢,「幾大城市群大都市圈,超級大城市的城市圈,這些地方的房產還有價值,一般地方别去碰,讓當地的小房產公司自己搞就行了,跨地區的去運作毫無意義。」

這麽一看,當房地產稅來臨,房企的全國化徵程似乎也趨近尾聲,房地產圈不用反壟斷就天然終結了壟斷。

其實,不管有沒有房地產稅,在中國樓市進入存量房時代,房企的快周轉模式都已經走不通了,穩健可持續經營才是房企的立身之道。

這時候中國房企最應該學習香港房企較為成熟的商業模式。以自有資金支持整個開發運營週期,這樣的好處是將開發的房產一部分賣出,一部分握在手里待沽(國内房企是著急賣出還銀行貸款)。

總之,試點意味著讓房地產稅「軟著陸」,在儘量減小對各方衝擊下,房地產稅已經悄然開始在全國佈局。

撰稿:李瑩

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