【大行報告】中泰國際：時代鄰里7月獲納入恒生綜合指數且流動性不斷提升 買入評級

中泰國際發佈報告，時代鄰里(09928-HK)為時代中國(01233-HK)旗下物業管理企業。截止20年中，公司物業管理服務總在管面積4,840萬平方米(不含市政環衛及城市公服面積)，其中住宅/非住宅面積分别為1970萬/2870萬平，84.4%的面積位於粵港澳大灣區；2020年上半年在中國物業服務百強企業中排名第12位。該行看好公司多元化的成長動力：1)關聯房地產開發企業時代中國土地儲備豐富，為公司未來的面積擴張打下堅實基礎。截止20年中，總土地儲備2180萬平方米，舊改儲備150個項目，預計可於未來7年轉化為5200萬平方米建築面積；2)公司資金充沛，收併購執行能力強。19年以來，公司通過收購東康/浩晴、耀城/科箭，進軍公建/供電係統/工業物流物管，收購標的均為細分領域優勢企業，體現公司清晰的收購戰略與紮實的執行能力。

公司分别於19年12月與20年7月完成IPO與配股，合計淨募資額約15.67億港元。充沛的資金將支持公司進一步在收併購市場發力；3)城市公服業務拓展能力強。20年上半年公司拓展5個城市公服項目，總計在管面積2230萬方，成功進入城市服務藍海市場，為公司發展拓展了新的增長極，該行認為公司長期深耕大灣區市場所帶來的區域優勢將支持公司在城市公服與市政環衛領域進一步發力。在多元化的增長戰略支持下，該行預計公司物業管理在管面積將由20年中的4,840萬平方米增至20/21/22年底的6340萬/1.06億/1.30億平方米。

該行預計核心應佔淨利潤將由19年的1.2億人民幣增至20、21年、22年的2.16億、3.82億、5.53億人民幣，20-22年CAGR66.4%。增長主要來自：1)主要由管理面積帶動，物業管理服務收入預計由19年的6.8億增至22年的28.7億，3年CAGR61.8%;2)非業主增值服務收入預計由19年的2.8億增至22年的8.1億，3年CAGR43.0%;3)社區增值服滲透率進一步提升，收入預計由19年的0.79億增至22年2.95億，3年CAGR55.1%;4)專業服務受惠於多元增長戰略，收入預計由19年的0.49億增至22年的1.84億，3年CAGR55.4%;5)在規模效應下，運營效率進一步提升，預計整體毛利率由19年的28.2%上升至22年的29.1%。

公司有望成為20/21年業績增長最快的物業管理公司之一；公司5月份獲納入進入MSCI中國小型股指數成分股，7月獲納入恒生綜合指數，流動性不斷提升。截止8月26日，公司股價對應25.3x的21年PE，綜合考慮公司的成長性、在大灣區的品牌價值以及管理層的執行能力，該行給予14.36港元的目標價，對應33.0x21年PE，目標價對應現價有30.5%的漲幅，該行給予買入評級。