華創證券：招商蛇口銷售平穩、拿地積極

  樂居財經訊 李禮 2月12日，華創證券發佈招商蛇口（001979）2020 年 1 月銷售數據點評。

  事件：

  2 月 9 日，招商蛇口公佈公司 1 月銷售數據，1 月公司實現簽約金額 119.0 億元，同比+0.9%；實現簽約面積 44.2 萬平方米，同比-22.3%。

  點評：

  1 月銷售 119 億、同比+1%，疫情擴散和春節前置影響下銷售保持平穩

  1 月公司銷售金額 119.0 億元，環比-49.2%、同比+0.9%；銷售面積 44.2 萬平，環比-71.7%、同比-22.3%，低於我們高頻跟蹤的 45 城 1 月成交面積同比-19.2%；銷售均價 26,925 元/平，環比+79.3%，同比+30.0%。受春節前置和疫情擴散雙重影響，公司 1 月銷售額同比為正實屬不易、併且克而瑞行業排名較 19 年提升 4 位至行業第八。考慮到一方面公司土地資源優異，項目佈局以一二線城市為主，另一方面公司 1-2 月銷售金額佔比全年不大，疫情期對公司全年銷售影響相對較弱，在一二線市場去化相對穩定、購房需求延後但併非消失背景下，預計 20 年銷售將繼續保持穩定增長。

  1 月拿地 81 億，同比+15059%，拿地額比銷售額 68%，拿地積極高增

  1 月公司在土地市場新獲取西安、東莞、南通 3 城共 4 個項目，合計新增建面83.7 萬平，環比-11.4%，同比+1354.2%，對應地價 81.4 億，環比-23.2%，同比+15058.8%；拿地面積權益佔比 59.4%，較上月+7.3pctpct；樓面價 9,726 元/平米，同比+942.4%，拿地均價大幅提升主要源於去年同期低基數以及公司 1月南通純住宅項目面積較大、樓面價較高。公司拿地/銷售額佔比 68.4%，較上月+23.2pct；公司拿地/銷售面積佔比 189.4%，較上月+128.8pct。公司 1 月拿地積極擴張，拿地區域集中於城市圈及中西部重點，併且拿地權益佔比有所提升。

  投資建議：銷售平穩、拿地積極，維持“強推”評級

  招商蛇口在重組後多維度積極變革，管理改革、提升週轉、加速整合；公司坐擁一二線優質土儲，尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高；具備“市場化+非市場化”強大拿地優勢。公司作為大灣區核心標的，資產價值將進一步提升。此外，公司前海土地整備已進入收尾階段，前海項目開發加速，將推動利潤表和資產負債表的改善。此外，招商積餘和招商局商業房託先後完成上市也將有望增厚公司估值。我們維持公司 19-21 年每股收益 2.26、2.71、3.26 元，目前現價對應 19-20 年 PE 為 7.3、6.1 倍、較每股 NAV35.20 元折價 53%，我們維持目標價 26.4 元，維持“強推”評級。

  風險提示：房地產市場調控政策超預期收緊以及行業資金超預期收緊。