物管企業上市潮，港交所獨佔94.7%名額，2020年仍將「恒溫沸騰」？

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在房地產開發行業飛速發展的「火熱」日子中，物業管理服務被當成行業的附庸品。在房地產開發行業「退燒」之際，物管行業正宛若新生。

中國物管行業發源地

幾乎整個80年代至90年代初，中國物業管理行業的萌芽都是在深圳誕生。

1981年3月10日，中國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司由深圳市編制委員會成立，同年9月深港兩地協力開發的涉外商品房小區東湖麗苑成立物業管理處。這一年，深圳經濟特區剛滿週歲。

兩年之後，位於深圳市羅湖區的國際商業大廈成為首家進行物業管理的商業體；1985年，物管服務進駐深圳市鵬基工業區；1991年，蓮花二村由深圳國土資源和房產管理局（原深圳市住宅局）開發建設，成為居民住宅物業管理試點單位。直到次年，福田區的著名景點蓮花山公園在蓮花二村西側籌建，經過五年建設，這座立有中國改革開放總設計師銅像的公園才正式對外開放。

歷經十年的時間，中國物管行業的雛形在中國的南方先行落地生根，並且完成了商用物業、產業園區物業以及居民住宅物業三大類型的佈局。

中國物業走入現代：紮堆赴港上市

誰曾想到，近三十年之後的今天，中國的物管行業仍然青睐於祖國的南方。自2014年國内首家獨立上市的物業管理公司——彩生活(01778-HK)在香港聯交所上市計起，截止發稿日（2019年12月19日）共有19家獨立上市的物管公司，這其中僅有南都物業(603506-CN)一家選擇於上交所上市，其餘十四家都將選擇了香港聯交所（僅統計主板，新三板未列入）。

同時，從物管公司在不同年份的上市數量來看，2018年和2019年物管上市公司數量顯著提升。

截止發稿日，港交所還有寶龍商業(09909-HK)已通過港交所聆訊，另有興業物聯服務、烨星集團、建業新生活三家物管企業已向港交所遞交上市申請。這為明年物管公司的保持較高的上市數量，奠定基礎。

這里也發現兩個有意思的現象。

第一、幾乎所有的中國物管上市公司都將上市交易所選擇在香港；第二，2018與2019年物管公司上市數量暴增，僅2018一年的上市公司數量就抵得上此前四年總和，2019年則表現更佳。

中國的物管公司集中在香港上市，且2018年、2019年上市數量爆發，這是為什麽呢？

房地產開發景氣度下降，物管行業集中度上升

財華社統計1999至2019年（2019年截止前11月）約二十年間中國商品房銷售面積變動。2014年，中國首家獨立上市的物管公司——彩生活登陸港交所時，中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%，是二十年間下跌速度第二快的年份。2018年2019年在「房住不炒」與房企融資端收緊的政策背景下，商品房銷售增長再次放緩，2019年前11個月商品房銷量同比僅增長0.2%，增長幾乎停滞。在我國的經濟週期、房地產行業週期及政策調控的三重因素疊加下，房地產市場由增量發展向存量運營轉變，物管行業順勢被推至時代的前端。

分物業類型來看，住宅銷售面積增速下滑幅度較小。2019年前11個月，辦公樓及商業營業用房銷售面積同比分别下降11.9%及14.1%，唯有住宅銷售面積仍然同比微增0.2%。

房屋銷售面積影響物管行業預期在管面積的增長，如果說這是關乎物管行業的「最近的未來」，那麽新房開工總面積增速的變化就影響著較遠期的未來。

分不同類型的物業新開工面積來看，在2019年前11個月中，商業營業用房新開工面積同比下降-14.6%；住宅新開工面積同比微跌1.2%；唯有辦公樓新開工面積轉好，同比增長4.9%。

在國内商品銷售面積增長停滞，新開工面積減少的情況下，中國物業行業的百強企業卻獲得了快速發展，行業集中度逐步提高。截止2018年底，物業百強企業市佔率達到38.85%。而排在行業金字塔頂端的十強企業的平均在管面積為2.39億平方米，遠高於百強企業在管面積均值3718.1萬平方米。十強企業的市佔率達到了11.35%。

快速提高的市佔率離不開頭部企業的大舉併購。伴隨著併購而來的就需要大筆的資金支持，在目前環境下，房企融資困難，融資成本高企，通過上市渠道獲得直接融資的優勢明顯。所以，大量的物管企業選擇從母公司分拆上市，再將上市所得的廉價資金用來收併購擴大規模，這自然是最優的解決方案。而優先選擇港交所上市而不是上交所，一方面是考慮港交所上市規則明確，上市時間可控，也相對更快。另一方面，選擇港交所做為上市地點更方便獲得國際投資者支持。

2020年物管企業上市數量仍將維持高位

根據中國指數研究院（中指院）發佈的2019中國物業服務百強企業名單前十強中已有四家獨立上市，分别是綠城服務(02869-HK)、碧桂園服務(06098-HK)、保利物業及雅生活服務(03319-HK)。此外仍有六家尚未單獨上市，分别是萬科物業發展股份有限公司、長城物業集團股份有限公司、恒大金碧物業有限公司、深圳市金地物業管理有限公司、龍湖物業服務集團有限公司、金科物業服務集團有限公司。

目前已遞交上市申請的物管公司數量達三家，另物業服務百強榜單前五十強仍有大量未上市企業，預估2020年物管上市潮仍將持續。但鑒於前十強企業已有近半完成獨立上市，加上並不是每家物管公司都有上市計劃，所以預估2020年新上市的物管公司市值或將有所降低。

12月19日，中國物業百強企業排名第四的保利物業正式登陸港交所交易，當天高開高走，截止收盤漲幅高達29.20%。整個2019年，物管公司漲幅遠超恒生指數，從市場目前對其追捧看來，熱度仍將持續。