萬科轉型之惑:銷售規模6千億,新業務盈利成迷局

日期:2019年9月11日 上午11:45作者:李瑩 編輯:李雨謙
萬科轉型之惑:銷售規模6千億,新業務盈利成迷局

轉型多年,萬科擁有「泊寓」、普洛斯、萬科松花湖等多元品牌。公司新業務雖涉獵廣泛,但都難登財報的「大雅之堂」,所以萬科新業務盈利能力成了一個迷局。

就在市場期待公司新業務能揭開神秘面紗的時候,萬科2018年又從「城市配套服務商」升級為「城鄉建設與生活服務商」,尋找自己新業務拓展的第二曲線。

但勇於開拓新業務的萬科,並未冷落其傳統房地產開發業務。相反,萬科合同銷售規模近年規模越來越大。據萬科企業H股2019年中期業績報告,物業銷售依舊佔據萬科約92.2%營收。

針對公司轉型問題,財華社採訪了萬科相關人士,轉型做「城鄉建設與生活服務商」,是否意味著萬科房開業務要下沉到三四線城市?

萬科方面表示,公司在地產開發上的投資策略,並非按照一二三四線城市劃分,而是聚焦核心都市圈發展。

此外,除現有滑雪度假地等業務外,萬科未來還會開拓新的業務領域嗎?

萬科方面表示,公司會繼續堅持城鄉建設與生活服務商的戰略定位,與城市同步發展,與客戶同步發展,在鞏固提升核心業務優勢的基礎上,探索第二增長曲線。

房地產開發業務繼續保持高增長,8月合同銷售額同比增長15%

萬科企業(02202-HK)於9月3日公告2019年8月份銷售情況。數據顯示,公司實現合同銷售面積277.4萬平方米,合同銷售金額441.3億元。

公司2019年8月合同銷售額同比2018年8月383.4億元,同比提升約15%。儘管單月成績同比有較大提升,但是放到同行業看的話,萬科的單月排名優勢已經跌出前三甲。

克而瑞最新數據顯示,融創中國已經擠進前三名,而萬科的排名已經跌至第四位。

環比來看,萬科8月合同銷售額比7月份481.9億元,還是略有下滑8%。其實這一已經是公司合同銷售額自2018年8月以來連續回調。

萬科的銷售走勢跟國内房地產行業政策調控密不可分。中國樓市依然是政策市,去年下半年在寬松貨幣政策里,整個房地產行業都在備戰「窗口期」。

而今年上半年的樓市小陽春和各地風起雲湧的房價,讓調控自5月以來開始收緊。信貸政策趨緊,重點城市房貸利率連續2個月回升,購房需求觀望情緒回升等因素,讓8月房地產行業景氣度繼續回落。

不過累計今年銷售額看,萬科2019年1-8月實現合同銷售面積2740.9萬平方米,合同銷售金額達4263.2億元。公前8月累計合同銷售額穩坐中指院研製的房企銷售額榜單第二位。

排在第一位的依然是碧桂園,第三位是恒大。這三兄弟穩坐釣魚台,近年牢牢把控住了頭三把交椅。

房開業務之外,轉型多年的多元業務是否有所斬獲?

萬科在房地產行業稱霸數十年,也是行業最早提出轉型的房企。但從公司歷史業務看,房地產開發業務依舊是公司致勝業務。

近年來,公司房地產開發業務非但沒有因為其他業務轉型而受冷,反而越發得規模壯大。公司尤其把握住了2016-2018年三年間逆勢成長機會,也為如今的銷售規模打下基礎。

作為行業數一數二的企業,萬科選擇什麽樣的發展道路,如何完善業務佈局,不僅對自己,對整個行業也能彰顯榜樣的力量。

萬科已經轉型好多年了。2014年是萬科成立30週年,當時公司管理層認為,2014年對萬科尤為關鍵。未來萬科何去何從,萬科從來沒有像2014年思考這麽多。

後來公司將「三好住宅供應商」定位延伸為「城市配套服務商」。大概意思是,公司未來要做有别於傳統商辦,符合移動互聯網趨勢的新型地產業務。

此外,公司還要做與萬科客戶資源、技術、信用優勢存在關聯性的延伸業務。萬科打算用三年時間,向外界展示這些新業務。

三年後公司的多元業務發展如何?暫不看三年,就看四年後的2018年。萬科的多元業務雖然在長租公寓等方面有「開花結果」,不過檢驗萬科轉型成果的業績卻始終是一個迷局。

公司始終沒有在財報中披露長租公寓等新業務具體財務數據。少了這些多元業務的具體財務數據,外界也難以解讀萬科轉型發展。

不過看待新業務的發展,在三五年里也不能僅以業績來「論英雄」。從發展規模看,萬科的多元業務與同業比還是顯示出帶頭大哥的榜樣的。

2018年財報顯示,公司物業服務營收98億元,同比增長36.1%。物業服務是典型的房地產行業衍生品,不過憑借房地產實力,萬科也將物業服務公司順理成章地做成全國第一。

以「泊寓」品牌切入長租公寓的萬科,在2018年末業務規模已經覆蓋35座城市,累計開業6萬多家。開業6個月以上的項目平均出租率約92%。

此外,公司的商業開發與運營、物流倉儲服務、滑雪度假項目等也都名聲在外,一度讓萬科成為標榜新恒基轉型的模範房企。

房企大如萬科也有轉型之惑?

梳理完萬科多元化業務,很多人或不禁要問,即使大如萬科也有轉型之惑?

萬科2018年提出「活下去」的口號,讓外界褒貶不一。有人說,萬科依舊保持高銷售額,所以他在喊假口號。

但從房企轉型看,公司所言不虛。業務涉及攤子太大,商業地產、物流倉促、度假基地,哪個不是重資產?出血點太多,萬科也認識到這個問題。

所以公司在2018年提出「收斂聚焦、鞏固提升基本盤」打法,檢討戰略、梳理業務。由此萬科在2018年房地產開發業務繼續保持鞏固優勢。

一切看來,萬科似乎又重回房地產開發這個舊軌道。

這不是萬科一家的困局。從行業看,幾乎大型房企都多元業務方面有佈局,不過收效如何也是如魚飲水冷暖自知。

不過2018年,在戰略定位上,萬科又將原定的「城市配套服務商」升級為「城鄉建設與生活服務商」。

萬科總裁祝九勝表示,一個企業的發展階段有傳統的生命週期曲線的衡量。我個人更偏向把我們理解成第三次創業的階段。

萬科35年前做了第一次創業,20多年前我們聚焦於住宅開發這個行業是第二次創業。現在的城鄉建設與生活服務商轉型是第三次創業。

第三次創業的目的是繼續圍繞城市發展、圍繞客戶的需求,構築我們的第二條增長曲線,這不是靜態的階段。

為支持萬科未來持續增長,轉型勢在必行。在提出新的發展戰略後,萬科將從配套服務商,到生活服務商,提供軟、硬件服務。

不過,戰略規劃百密一疏,如果落實不到執行層面,和畫大餅無異。通過商業地產、倉儲物流等新業務開拓,是否能尋找自己的第二曲線,尚需時日檢驗。

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