淨負債率137.6%，綠景中國地產仍5.18億元溢價回售債券

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綠景中國地產(00095-HK)近日表現比較大方，耗費5.18億元，溢價回售公司債券。作為以城市更新和自持物業為核心業務的綜合性房地產開發商，資金密集是公司必然的屬性。

如今公司溢價回售債券，是否意味著公司負債情況有所好轉？公司業務前景又當如何？

5.18億元溢價回售公司債券

8月13日，綠景中國地產公佈關於公司債券「16綠景01」回售情況公告。

公告顯示，經歷8月5日至8月9日為期5天的申報日後，本次有效回售申報數量4864741張，回售金額含利息約為5.18億元。

關於本次回售，綠景中國地產也早於8月5日發佈回售提示性公告。根據公告，投資者可在回售申報日内選擇將持有「16綠景01」全部或者部分回售給公司，回售價格為每張100元，不含利息。

除上述有效回售申報數量外，根據中國證券登記結算有限責任公司深圳分公司提供的債券回售申報數據，「16綠景01」還有剩餘託管數量21135259張。

「16綠景01」是綠景中國地產附屬正興隆房地產，於2016年8月26日發行的26億元公司債券，債券期限為5年，票面利率為6.5%，附第3和4年末發行人上調票面利率選擇權和投資者回售選擇權。

淨負債率137.6%，同比增加約10個百分點

透過綠景中國地產此次溢價進行債券回售，可以看出公司流動這塊暫無壓力。這一點，從公司2018年報也可尋到端倪。

財報顯示，綠景中國地產期末銀行結餘及現金約為36.74億元，剛好覆蓋32.32億元一年期短債，公司流動性暫時沒有問題。

但公司另外一項受限制存款及現金等價物同比劇增85%，金額高達39.16億元，牽制公司很大一部分現金流。

財報解釋，受限制存款增加原因主要是公司核心業務城市更新給付政府的履約按金造成。2018年這一項多出5.53億元。

此外，2018年期末，公司應付賬款及票據約為39.75億元，同比2017年4.79億元，劇增730%。雖然這有可能是供應商給予公司購貨信用額度較為寬容，但也有可能是公司某種程度出現現金緊張所致。公司現金支付貨款減少，對應的現金餘額會增加。

財報顯示，截至2018年12月31日，公司有息貸款總額約為233.24億元，同比2017年189.71億元，增加約為22.95%。

有息貸款增加也讓公司2018年融資成本達到6.58億元，比2017年同期6.14億元增長約7.2%。

隨著公司負債增加，綠景中國地產截止2018年12月31日的淨負債率高達137.6%，比2017年同期127.9%增加約10個百分點。

合同負債多出9.2億元，可售物業規模增大

綠景中國地產之所以負債較高，或與其核心業務城市更新有關，且公司同時自持及運營一部分商業物業，這些重資產發展模式必然推高公司負債。

其實在減少成本路上，綠景中國地產自創一套特色拿地方法。由控股股東負責項目孵化及一級開發，再尋找合適時機將項目低價注入綠景中國。

例如，2018年12月28日，公司與控股股東簽訂認購協議，僅以2000萬元低價就獲得珠海核心區域香洲區20.72萬平方米城市更新項目權益。

這種獲地方式不僅避免公司通過招標、競拍、掛售等產生的高成本，也讓公司毛利率高於行業公司。比如，2018年公司毛利率就保持了59.5%的高水平。

但這無異於將公司風險轉移到控股股東身上。大灣區舊改項目的復雜性和長週期是不可預測的。以萬科為例，曾經鬧得轟轟烈烈的「萬村計劃」就因舊改的復雜原因而擱置。

雖然一個是城市更新業務，一個是長租公寓項目，但鑒於兩種項目共同的「舊改」性質而產生可借鑒的風險。

時至今日，離公司2018年財報已經半年有餘，綠景中國地產今年業績目前尚未有官方數據出台。

不過從2018年底公司財報透露的合約負債一項，或預示公司2019年銷售收入還是可持續的。財報顯示，公司就預售物業向客戶預售按金226.83億元，已經重新分類至合同負債。

這筆款項主要源於，期内公司就不同物業向客戶收取2萬元-2000萬元不等的物業認購預付款，該預先付款計劃導致於建設期確認有關合約價格全款之合約負債。

除上述可見收入外，截至2018年期末，綠景中國地產發展中待售物業74.73億元，同比增加約32%。公司可售物業規模約為33.02億元，同比增加353%。

可售物業規模大幅增長，或預示著綠景中國地產今年隨著銷售金額的流入，公司將迎來一個好年景。