銷售額腰斬66%,大悅城地產「銷售」驅動失速?

日期:2019年8月12日 下午6:08作者:李瑩 編輯:李雨謙
銷售額腰斬66%,大悅城地產「銷售」驅動失速?

中糧地產收購大悅城地產的消息曾讓市場振奮不已,房地產行業又將誕生一個「巨無霸」。然而隨著年初收購事項塵埃落定,大悅城地產已然淡出人們的視野。

大悅城地產近況如何?可以暫借公司上半年運營數據,了解下其經營情況。

合同銷售額同比腰斬65.94%

住宅銷售週期快和商業地產銷售週期慢,是房地產開發行業的兩個極端現象。

很多房地產企業因為追求高週轉,而不敢輕易嘗試商業地產項目,但也有萬達、華潤、保利、大悅城等頭部房企,敢於開荒「南野際」,在商業地產留得美名。

據克而瑞2019年上半年内房企運營收入排名,萬達商業以211.7億元拔得頭籌。紅星美凱龍、華潤置地分列二、三位。

其中,今天財華社要講的主角大悅城地產,則以2019年上半年22.4億元的運營收入排在第7位。這個名次比2018年上升1位。

大悅城地產(00207-HK)是中糧旗下唯一商業地產業務平台,主營業務由投資物業、物業開發、酒店運營、管理輸出及其他服務四大板塊構成。

作為商業地產運營商,大悅城地產還是保留物業開發板塊。從7月31日公司發佈的上半年未經審核營運數據看,公司物業開發業務不容樂觀。

2019年1-6月,大悅城地產合同銷售總面積約為9.76萬平方米,與2018年同期9.13萬平方米大致持平。但2019年上半年的合同銷售總金額約為16.99億元,卻比去年同期49.88億元銳減65.94%。

物業開發業務銷售額腰斬,但大悅城地產卻在自己長項,商業地產運營這塊取得較好的成績。

公告顯示,今年前6月,西安大悅城、香港中糧大廈平均出租率竟然達到99%。北京西單大悅城、朝陽大悅城平均出租率也高達98%。

總體上看,大悅城地產運營的這些商業項目,出租率在90%以上的多達11家;平均租金單價同比上升的有10家。

公司酒店業務上半年運營可謂中規中矩。 從同業公司金茂財報對酒店行業描述看,2019年上半年,酒店行業景氣指數延續2018年下跌趨勢,跌至2015年以來最低值,商務酒店受經濟影響明顯,公司客戶明顯下降,會展等市場需求明顯萎縮的態勢。

其中,北京市場受經濟、政策因素影響,需求小幅下降。大悅城運營的北京華爾道夫酒店平均出租率為69%。

借助地理位置優勢,三亞美高梅度假酒店平均出租率90%,平均可出租客房收入為1125元。

「持有和銷售」雙輪驅動失掉一輪?

上半年物業開發銷售額腰斬,對大悅城地產業績影響有多大?鑒於公司半年業績報告尚未出爐,所以暫時可以從近年業務營收佔比來大致了解下。

Wind數據顯示,2014年-2018年,物業投資對營收貢獻分别為26億元、26億元、35億元、41億元、41億元,分别佔營收比例為35.35%、40.72%、44.74%、29.56%、44.68。

物業開發板塊對營收貢獻分别為28億元、18億元、31億元、85億元、41億元,佔營收比重分别為39.24%、28.03%、39.45%、61.22%、43.99%。

從近5年公司業務對營收貢獻看,大悅城地產業績主要是靠投資性物業和物業開發兩個板塊拉動。兩個板塊不分伯仲、相互依補。

而大悅城地產在外界認知里,確是不折不扣的商業地產運營商。如今看來,大悅城還是離不開對銷售物業的依賴。

為尋求更多運營資金,大悅城地產在2018年推出多個可售物業。財報顯示,海南紅塘悅海、前灘海景壹號、上海天悅壹號、青島金沙·中糧祥雲等,為公司貢獻合同銷售額88.83億元。

事實上,大悅城地產業毫不掩飾對銷售物業的偏好,公司在2018年財報中坦言,未來將堅持「持有」和「銷售」雙輪發展模式,打造更豐富的「大悅」生態圈。

但從今年的物業銷售形勢看,銷售額的腰斬,或將使大悅城地產在「銷售」驅動上折戟。

重組帶來的「機」與「險」

2019年上半的銷售額雖然對今年公司業績造成影響,但畢竟是短暫的。長遠看,大悅城地產增長潛力還是不容小觑。

這其中重要的一個機遇便是中糧地產以144億重金攬入大悅城。2018年12月4日,證監會審核通過雙方重組方案。2019年2月,中糧地產收購大悅城股權交割完成並發行新股上市。

重組後,中糧地產持有大悅城地產64.18%股份,大悅城地產依然維持商業地產運營商的定位。但隨著大悅城成中糧唯一地產業務平台,重組帶來的便利也對大悅城地產影響較大。

大悅城地產主席周政就曾在2018年財報提到,大悅城地產和中糧地產重組為兩家上市公司帶來效率與規模的極大提升,將形成中糧唯一「住宅+商業」的全業態地產專業化平台。

大悅城地產將借助和中糧地產整合機會,實現資源共享、融資便利、提升行業話語權,有助於商業地產和住宅等多業態的協同發展。

重組帶來的機遇還未能評估,眼下大悅城地產壓力確實不小。在雙方的重組協議中,中糧地產與交易對方明毅還簽署業績對賭協議。

明毅承諾大悅城在2018至2020年的淨利潤累計為18.91億元。如果本次交易在2019年實施完畢,則承諾期間調整為2019年至2021年,承諾累計淨利潤為18.94億元。

上述業績對賭對於大悅城地產來說還是有著一定的難度。尤其是下經濟下行,零售業面臨大環境的考驗。

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