杭州最吃香的房企,融信中國也開始降價賣房了?

日期:2019年8月13日 上午11:46作者:李瑩 編輯:李雨謙
杭州最吃香的房企,融信中國也開始降價賣房了?

要問哪家房企在「人間天堂」杭州最吃香,恐怕非融信中國莫屬。根據克而瑞統計,2019年上半年融信中國在杭州的權益銷售金額位列行業第二位。

融信中國是2018年跨入千億銷售規模的閩係房企,集團主要採取城市更新、TOD(公共交通為導向的城市綜合體發展模式)發展戰略,透過「城中村」改造、聚焦京津冀、長三角、大灣區等九大核心城市群開展業務。

也正是城市更新業務這樣的發展屬性,讓融信中國一度背負「高槓桿」運營。然而在近年政策調控嚴厲下,集團也開始謀求從追求高速發展,向求穩轉變。

但降槓桿也不是「一日之功」,融信中國除了提升自身回血能力外,還以各類資本手段進行新債換舊。

8月7日,融信中國2019年中期報出爐,各項指標顯示,融信在轉穩的道路上初步取得成效。

收益、毛利、溢利同比增幅均在50%以上

上半年,融信中國(03301-HK)錄得收益266.2億元,按年增長86.29%;毛利63.6億元,較去年同期增長51.97%;淨利潤35.1億元,同比增長55.75%。

融信中國收益主要來自三大板塊,分别為物業銷售、有關建設安置房與地方政府訂立若幹建設服務、主要自租賃投資物業及酒店營運所產生的租金收入及其他。

報告期内,集團三項主營收入都同比大幅增加。其中,物業銷售收益約262億元,同比增加87.21%;建設服務收益約2億元,同比增加60.43%;租金收入及其他收益約為2億元,同比增加20.72%。

融信中國中期業績一片大好,還是主要靠其核心業務物業銷售的拉動。上半年,物業銷售收益約262億元,佔營收比重約為98%。

報告期内,集團交付物業總建築面積由2018年同期的約81萬平方米,增長140.41%至194萬平方米。

融信中國房價降得有多厲害?

2019年上半年,融信中國已交付建築面積劇增140.41%,但已確認平均售價卻同比出現下調。財報顯示,上半年集團已交付物業確認平均售價為每平方米13497元,同比下降22.13%。

具體來看,集團重點佈局城市平均售價均出現下滑。其中,佔收益比重60%的杭州,平均售價為每平方米26390元,比2018年同期21939元降價4451元。

福州降價最為厲害,同比降價9786元。2019年上半年平均售價在10716元,而2018年同期為20502元。

一二線基數大,降幅還不算厲害。三四線則降得更厲害。阜陽平均售價降幅約在23%、其他地區降幅約在27%。

交付物業平均售價降低,也意味著融信收益不會像交付物業建築面積劇增而大幅增長。相反,這還導致銷售成本增加,毛利率、純利率下滑。

財報顯示,上半年融信中國毛利率為23.9,比去年同期29.3下滑18.42%;純利率為13.2,比去年同期15.8下滑16.46%。

其實不只已交付物業售價出現松動,融信中國在售物業房價也都全線「失守」。

財報顯示,2019年上半年,融信中國合約銷售平均單價約為20100元每平方米,比去年同期每平方米降價1394元。

這個估計跟政策調控有關。據融信中國財報顯示,今年上半年,新發佈全國房地產調控政策高達251次,同比上漲31%。單在6月份,房地產調控政策發佈次數就高達46次。

在嚴厲的調控政策下,一向「高週轉」的房地產行業面臨資金和銷售的壓力。易居研究院認為,在本輪房地產短週期中,預計2019年下半年百城房價指數同比漲幅將繼續收窄。

大環境不好,融信中國房價也失去繼續上漲動力。財報顯示,今年上半年,融信中國福州、阜陽等城市平均售價均出現下滑。

今年上半對集團收益貢獻35.80%的杭州,平均售價約為每平方米38413元,比去年同期39107元降價約614元。

而公司另一大根據地福州,對今年營收貢獻佔比約為11.74,但每平方米平均售價26928元比去年同期20477元降價高達6451元。

此外,上海的平均售價降幅約為4230元,西安平均售價降幅約為2349元。

融資成本淨額劇增290.66%,融信中國「槓桿」壓力仍在

在融信中國財報中,還需要引起重視的一塊是集團融資成本-淨額同比劇增290.66%。

財報解釋,集團融資成本-淨額由2018年6月31日止0.46億元,增加至2019年6月31日止1.8億元,主要是因為非資本化利息開支增加4.07億元所致。

截止2019年6月31日止,融信中國融資成本約為3.12億元,同比增加72.87%。今年上半年,融信中國頻繁發行企業債來緩解債務壓力。

Wind數據顯示,2019年1月開始,融信中國已經發起6筆企業債,其中利息最高的竟達11.5%。

上述債券融資行徑有的也是企業「拆東牆、補西牆」。融信中國財報稱,2019年2月,融信中國完成3.9億美元優先票據置換,延長債務年期。

除高息企業債融資外,融信中國還於2019年4月,配售1.08億股股份增厚股本,並獲得60家長線基金、資產管理公司、保險公司、對衝基金等機構投資者參與。

儘管融信中國財報表示,上半年集團在優化債務結構,延長債務年期,降低融資成本等方面都取得階段性成果,但其在降「槓桿」的路上仍有很長的路要走。

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