利率快见顶 压力测试可降

美联储局去年九月时，预期今年会加息三次，每次0.25%；上月开会时，预期今年只会加息两次；至上周四，联储局主席鲍威尔在华盛顿经济俱乐部发表演说时又再放鸽，说联储局在利率问题上既会有耐性，亦会有灵活性，视乎经济数据的表现而定。

美国的经济数据至今尚算不错，惟股市已从高峰回落，暗示投资者对前景并不乐观。再者，联储局一早说明加息的目的是要偏低的利率回复到一个正常的水平。所谓正常的利率水平，应该是在经济增长率之下一级的水平。在正常情况下，联储局是不会把利率加至比经济增长还要高的水平，因为这样会遏抑经济发展。现时美国的经济并没有过热，联储局没有需要用超高息去遏抑没有过热的经济。

美国去年第三季的经济增长高达3.5%。若2019年可以维持在这个水平，加息也只可以加到3.25%；所以当时预期有三次加息空间(由2.5%起计)。但如果美国的经济因贸易战而进一步滑落，那就可能不用加息三次，或许加息两次已经足够(即只需加0.5%已够)。

由此可见，美国的加息空间未来已经不大。若果经济进一步放缓，2019年下半年甚至会有减息压力。在这种情况下，香港金管局实在没有必要强逼银行对申请按揭的人士进行高达3%的加息压力测试。

这与楼市是否已进入下行周期无关，这只是预期的加息压力已实际不再存在的现实吧了。在现实摆在眼前的情况下，政府没有道理一意孤行，阻止那些本来有资格入市的港人买楼，而把买楼的资格只留给那些最富裕的人士，变成富人的专利。导致只有最富裕的那批人士，才有机会得到资产升值的好处，加深社会的贫富悬殊，为特区政府的施政带来阻力。

我不反对银行为申请按揭的人进行压力测试，以确保他们有能力在加息后承担每月供款的增加。问题是这种压力测试必须建基于对未来加息机会的客观预期，而不是无中生有，在根本没有机会加这么多息的情况下，硬要贷款者做比实际供楼利息高逾倍的压力测试。

现在联储局预期只会再加息两次，即加息0.5%，那为甚么金管局要求银行要做3%的压力测试呢？这是联储局预期加息的六倍！有甚么需要银行非这样做不可呢？

所以，我认为金管局应把压力测试的要求，从现时的加息三厘的负担能力调低至只需要有加息一厘的承担能加已够有余。若是联储局之后改变对加息的预期。金管局再改指引也未迟。

有人可能会担心，香港金管局若是降低压力测试的标准，会导致大量原先没资格买楼的人也可以买楼，对楼价上升造成压力。但这种后果是任何时候作修订都会发生的，难道金管局以后都不改压力测试的要求？如果总有改的一天，那就应该找一个恰当的时机来改。现时楼价已出现下行的压力，应是降低压力测试的好时机。只要金管局告诉市场，调低压力测试会分段进行，购买力就会有序地释放出来，不至对市场造成太大的冲击。