利率快見頂 壓力測試可降

日期:2019年1月18日 上午11:15
利率快見頂 壓力測試可降

美聯儲局去年九月時,預期今年會加息三次,每次0.25%;上月開會時,預期今年只會加息兩次;至上周四,聯儲局主席鮑威爾在華盛頓經濟俱樂部發表演說時又再放鴿,說聯儲局在利率問題上既會有耐性,亦會有靈活性,視乎經濟數據的表現而定。

美國的經濟數據至今尚算不錯,惟股市已從高峰回落,暗示投資者對前景並不樂觀。再者,聯儲局一早說明加息的目的是要偏低的利率回復到一個正常的水平。所謂正常的利率水平,應該是在經濟增長率之下一級的水平。在正常情況下,聯儲局是不會把利率加至比經濟增長還要高的水平,因為這樣會遏抑經濟發展。現時美國的經濟並沒有過熱,聯儲局沒有需要用超高息去遏抑沒有過熱的經濟。

美國去年第三季的經濟增長高達3.5%。若2019年可以維持在這個水平,加息也只可以加到3.25%;所以當時預期有三次加息空間(由2.5%起計)。但如果美國的經濟因貿易戰而進一步滑落,那就可能不用加息三次,或許加息兩次已經足夠(即只需加0.5%已夠)。

由此可見,美國的加息空間未來已經不大。若果經濟進一步放緩,2019年下半年甚至會有減息壓力。在這種情況下,香港金管局實在沒有必要強逼銀行對申請按揭的人士進行高達3%的加息壓力測試。

這與樓市是否已進入下行周期無關,這只是預期的加息壓力已實際不再存在的現實吧了。在現實擺在眼前的情況下,政府沒有道理一意孤行,阻止那些本來有資格入市的港人買樓,而把買樓的資格只留給那些最富裕的人士,變成富人的專利。導致只有最富裕的那批人士,才有機會得到資產升值的好處,加深社會的貧富懸殊,為特區政府的施政帶來阻力。

我不反對銀行為申請按揭的人進行壓力測試,以確保他們有能力在加息後承擔每月供款的增加。問題是這種壓力測試必須建基於對未來加息機會的客觀預期,而不是無中生有,在根本沒有機會加這麼多息的情況下,硬要貸款者做比實際供樓利息高逾倍的壓力測試。

現在聯儲局預期只會再加息兩次,即加息0.5%,那為甚麼金管局要求銀行要做3%的壓力測試呢?這是聯儲局預期加息的六倍!有甚麼需要銀行非這樣做不可呢?

所以,我認為金管局應把壓力測試的要求,從現時的加息三厘的負擔能力調低至只需要有加息一厘的承擔能加已夠有餘。若是聯儲局之後改變對加息的預期。金管局再改指引也未遲。

有人可能會擔心,香港金管局若是降低壓力測試的標準,會導致大量原先沒資格買樓的人也可以買樓,對樓價上升造成壓力。但這種後果是任何時候作修訂都會發生的,難道金管局以後都不改壓力測試的要求?如果總有改的一天,那就應該找一個恰當的時機來改。現時樓價已出現下行的壓力,應是降低壓力測試的好時機。只要金管局告訴市場,調低壓力測試會分段進行,購買力就會有序地釋放出來,不至對市場造成太大的衝擊。

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