抗疫影像 | 再度被祭出的「無理由退房」

觀點地産網 “新冠”病毒的猝不及防，讓原本便不景氣的房地産市場雪上加霜。傳統的樓市銷售淡季，又加上閉門的線下售樓處，這一段時間，房企並不好過。

為了拉動銷售回款的進度條，房企們搬出各類如線上營銷等舉措，其中不乏一時間内出現的大量“無理由退房”活動。

2月9日-10日，融創中國先後公開表示，對上海區域、東南區域、北京區域等三大區域的指定項目推出無理由退房政策，即2月10日至3月31日認購融創北京指定項目，認購之日起享受30天内無理由退房，覆蓋上海、江蘇、安徽、浙江、北京、濟南、太原等60個城市。

同樣于2月10日，據花樣年官方消息，該公司推出5大措施進行線上營銷推廣，其中包括30天無理由退房、商辦類項目産品享10%首付、線上認購10000元優惠等。

事實上，在疫情大範圍爆發之後，各大房企便相繼開啓了線上售樓+無理由退房的營銷活動。上周，保利發展、碧桂園清遠、綠地湖南、時代中國、富力、雅居樂等房企也均有相關舉措推出。

佛山市房地産協會副會長駱儀克認為，這類“無理由退房”的營銷舉措對穩定市場有利，為後續時期保持市場熱度和購房的關注度，可以提供有效幫助。

但同時又有業内人士表示，“無理由購房”只是噱頭，是消除購房疑慮的一種心理暗示，對于後續樓市的影響有限。中原地産首席分析師張大偉同樣覺得，無理由退房30天這種營銷噱頭對市場毫無用處，起碼要3-6個月的無理由退房周期，才能對市場有一定的推動影響。

“無理由退房”之初

應對重複的危機時，過去的經驗往往是人們借鑒的首要選擇。

回溯曆史，“無理由退房”正是出自潘石屹之手。1995年，潘石屹在銷售SOHO現代城時首次提出“無理由退房”，直到1999年底現代城二號樓入住時首次采用，當時概念解釋為：“無理由退房”是買賣雙方協商一致的合同解除，即“發展商同意買方退房的一種提前的放棄抗辯的同意表示”。

“既然日子過不下去了，不如心平氣和地離婚。”當時的潘石屹如是說道。

兩年之後，2001年房地産入住問題集中爆發，各種延期交房、擅改設計、面積縮水等等交盤暴露出越來越多的問題，讓當時火熱的房地産市場突遭冷空氣。也正是這時，潘石屹提出了“年息10%的無理由退房”。

這一升級版的“無理由退房”，一是供業主決策的時間延長，決定是否退房的時間由過去的“收到入住通知10日内”改為20天；二是將原來的“退房款＋銀行活期利息”改為“退房款＋10％的年息”。不過當初接踵而來的，是業内對于“擾亂市場，哄擡物價”的反對聲。

盡管多年來爭議不斷，但每當房地産市場不甚提振、房企去庫存和回籠房款壓力大之時，“無理由退房”這樣的營銷策略還是伴隨其後。

見諸于2008年，北京樓市下行，各種降價促銷手段依舊無力之際，又再次掀起“無理由退房”之風。北京的東亞三環中心、中體奧林匹克花園等都相繼推出“純粹無理由退房”政策，當時很多簽約者表示，無理由退房政策是其看中的一大賣點。

只是令人驚訝的是，作為開創者的潘石屹，居然公開炮轟起了無理由退房，他同時提出，中國房地産界有人不斷地創新，如“保租銷售”“無理由退房”“零首付”等，“這些都有可能演變成沒有監管的金融産品”。

有證券分析師也在當時提出觀點，退房本身就是違背市場規律的行為，不應該縱容。此時市場上的聲音普遍認為，短期看降價退房行為是利于購房者的，但延長時間線，房價再降，退房又會重現，容易形成惡性循環。

從實際效果回望2008年，無理由退房這樣的營銷方式確實對樓市起了一定的作用，但總體也是“無力回天”。

恒大開創的“無理由退房”

很多不了解樓市曆史的人，也許是從2015年恒大宣布實施旗下所有樓盤住宅實施無理由退房政策，才開始認知這一概念。

2015年，整個房地産市場也是處于悲觀論調。這一年，恒大宣布實施無理由退房政策，購買恒大所有樓盤住宅的客戶，已履行《樓宇認購書》、《商品房買賣合同》的各項義務，並且無任何違約行為，則自簽署《商品房買賣合同》及《無理由退房協議書》之日起，至辦理入住手續前的任何時間，均可無理由退房。

恒大順勢成為首個推出這一舉措的大型房企。一時間，“無理由退房”成為熱議的話題。而此時的看法已不同前幾年，多數業内以為，“無理由退房”的做法能夠強化購房者的入市心理，或許會有炒作的意味，但確實讓購房者放心一些。

得益于無理由退房的實施，恒大2015年累計銷售2013.4億，銷售面積2551.2萬平方米，均創了曆史新高，退房率僅為0.91%。

但在2015年、2016年這一特殊節點，部分三四線城市存在價格下行壓力，房企大都不敢跟隨恒大，畢竟貿然大規模實施無理由退房，可能會遭遇批次性退房。

但對于貸款購買的房子如何退，恒大在文件中則沒有給出明確說明。後續購房者在退房周期、扣除違約金、按揭貸款的重新辦理等也出現了諸多爭議。

直到2019年1月11日，東莞市住房和城鄉建設局正式對外發布《關于推廣使用《東莞市商品房認購書（範本）》的通知》稱，在東莞買房，在規定期限内可以提出“無理由解除認購書和退回定金”。而東莞也成為全國唯一一個正式出台“無理由退房”政策的城市。

彼時東莞市住建局相關負責人便介紹，在全國範圍内有個別企業推出“無理由退房”，但實際操作中前提條件比較苛刻，退款時間也比較長，往往引起購房人投訴。

疫情之下的“無理由退房”

回到當前，疫情肆虐之下，房企賣房回款仍為重中之重。目前已發布未經審核經營業績的房企中，有過半房企1月份的銷售額同比下降，其中不乏碧桂園、恒大、融創等龍頭房企。

為此，房企正絞盡腦汁地提振銷售信心，重新祭出“無理由退房”。

上述提及的融創已有三大區域加入“無理由退房”行列，覆蓋全國60個城市。其中，對上海區域及北京區域指定項目，2月10日至3月31日期間，自認購之日起至3月31日享受無理由退房，時間最長至50天；對東南區域指定項目，2月9日至3月31日期間，自認購之日起可享受“30天内無理由退房政策”。

據其官方微信披露，認購人申請無理由退房需滿足以下條件： 一是，認購的項目僅限于上海、東南區域指定的適用無理由退房活動的項目；二是，在活動期間進行認購、支付房款；三是，在2020年3月31日前提出書面申請；四是，認購時已滿足房屋所在地購房條件。 融創中國表示，具體執行政策由各城市項目公司做出最後解釋。

花樣年則提出，“30天無理由退房”是指客戶線上訂房後，啓用線上下定房源30天可退可換特權，不收取任何費用，即日起至3月30日；“商辦類項目超低首付”指，活動期間商辦類項目産品，可享10%首付特權。

這兩個房企，1月份的合同銷售金額同比下降均超過10%，可見二者對于抓銷售的需求。只是當下，房企爭先推出無理由退房等營銷活動，是否為有效舉措？

對此張大偉認為，在當下推出無理由退房是無奈之舉，聊勝于無，對于小部分購房者來說，的確可以降低擔憂，配合網上看房，無理由退房的確可以降低購房者的擔憂，但這對于市場來說很難起決定性的作用，市場依然要等待疫情緩解。

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