首創資金魔術 成立25.36億合夥企業收購旗下上海商業項目

觀點地産網 地産與基金從來都不是完全割裂的兩部分，地産需要基金提供資本，而基金透過股權投資參與到地産項目的運作中，共擔盈虧。

作為地産基金的資深玩家，首創置業試圖通過基金撬動資本，從而演繹一場規模擴張與杠杆下降的神奇魔法。

2月7日晚間，首創置業發布公告稱，首金資本、國信易誠（均為首創置業的全資附屬公司）與合衆人壽、龍馬資本成立合夥企業，並收購首創置業旗下的上海天閱濱江商業項目。

收購完成後，龍馬資本將作為基金管理人，提供管理服務包括對投資目標實施調查、分析、設計交易結構和參與談判，對被投資公司進行監控、管理，提供投資退出的建議等，而首創置業則透過其于合夥企業的投資，保留部分于天閱濱江商業的權益，並分享該項目的潛在收入。

“商業項目的前期投入大、變現周期長，通過基金引入合作夥伴實現項目的部分退出，變現速度會快很多。”一位業内人士向觀點地産新媒體分析，這種減重的模式不僅讓首創置業實現負債出表，更彌補了其擴張的短板。

將地産與基金進行深度的捆綁，顯然成為首創置業未來發展的重要一步，但這種模式下，首創的話事權還剩多少？項目會開發運營成為商業地標，還是淪為買手們炒高價格頻繁易主的“韭菜”？我們沒有答案。

商業資産騰挪

“首創沒有完全退出天閱濱江商業項目，屬于部分輕資産。”

根據公告，合夥企業規模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合夥人分別投資100萬元（各占合夥企業規模的0.04%），由首金資本、合衆人壽作為有限合夥人分別投資12.67億元（各占合夥企業規模的49.96%）。

與此同時，該合夥企業將與首創置業的另一全資附屬公司共同設立子公司，雙方各占99.9%和0.1%的股份，該子公司將收購上海天閱濱江商業項目，該項目由首創置業持有並進行開發銷售。

資料顯示，天閱濱江項目位于上海榆林路及楊浦區景星路及北外灘交匯處，該項目包括住宅、零售商鋪和辦公室等，住宅部分于2019年1月獲得預售證並開盤銷售，而此次出售的則為天閱濱江的零售商鋪和辦公室商用物業。

“天閱濱江的住宅項目已經全部銷售完畢，商業部分目前已經開始進入開發階段。”熟悉首創置業的相關人士告訴我們，商業項目的占地面積約9164.4平方米，總建設規模約5.06萬平方米，可售規模約3.33萬平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結構封頂，其他暫未開工。

根據合夥協議，合夥企業不會作為首創置業附屬公司入賬，因此其財務業績不會錄入首創置業的賬目綜合入賬。但首創置業將透過其于合夥企業的投資，保留部分于天閱濱江商業的權益，以分享該項目的潛在收入。

也就是說，經過一系列的操作，天閱濱江商業項目將從首創置業的財務報表當中出表，但該公司仍然透過旗下子公司擁有天閱濱江商業項目50.05%的權益，並分享項目收益。

有業内人士表示，當下，千億負債已經成為首創置業在業内的重要標簽，上述商業項目出表後，將對首創置業的報表美化出一分力。

但熟悉首創置業的相關人士也提到：“因為商業項目持有的周期太長了，資金壓力還是比較大的，通過這種方式，首創能夠及時變現，並且投資到一些新的項目當中去。”

而中原地産首席分析師張大偉則認為，商業地産、土地項目大都采用這種模式來出讓部分權益，最終目的還是融資。

首創資金魔術

這是一種“基金融資術”。

正如首創置業所言，引入龍馬資本運營商用物業的管理經驗以及合衆人壽的資金，投資集團開發及預售的天閱濱江商業物業，能夠快速收回該集團于項目前期投入的資金，提高股東投入資金的周轉效率。

的確，在不增加負債的基礎上，首創置業不僅實現了資産的“瘦身”，還能快速回籠前期投入的資金，並投入到新的項目上，以此擴大業務規模，這無疑是“一箭三雕”的做法。

事實上，這並不是首創置業第一次嘗試這種基金融資的方式。

2013年7月，首創置業向橫琴光和城基金出售重慶首永置業100%股權及股東貸款，交易金額為4.97億元，而首永置業的核心資産為重慶西永商務中心區項目，橫琴光和城基金亦由首創置業持股40%。

隨後幾年，首創置業多次聯合金融機構、險資企業等成立新基金，並收購公司自有物業，以此提高公司的投資回報、累積基金管理經驗。

2019年1月，首創置業正式對外發布旗下金融平台——首金資本，隨後，首金資本接連與IDG資本旗下投資管理公司共同設立首期商辦項目存量資産價值增益基金；與融創中國簽署合作協議，在項目投資、金融創新、産業資源等層面展開合作，目標合作項目總投資規模為200億元。

根據首金資本的官網，截至2020年1月21日，該公司已投資13個住宅項目，開發面積超過400萬平方米，資管項目逾10個，布局覆蓋11個城市，累計投資管理規模已超過300億元。

“其實我們成立首金資本這個平台，本身就是想把我們手中一些沈澱多年的資産兌換成現金，然後買更多的土地回來。”熟悉首創置業的相關人士還提到，未來，首創置業運用基金收購自有項目的情況還會有很多。

“這有點類似于明股實債，最終的目的還是籌錢”，業内人士坦言。

張大偉也認同這種“籌資”的觀點並表示，這種融資模式實際上屬于資産賣出、銷售回籠資金，可以繞過很多的監管流程，資金的用途也會更加寬泛一些。

但也有分析人士表示擔憂。

以是次項目轉讓為例，合夥企業存續期限最長為五年，在全體有限合夥人首期實繳出資到達托管賬戶之日起計算，存續期滿三年後，可以根據標的項目運作情況以及合夥企業退出時機選擇終止或延期最長兩年。

同時，普通合夥人龍馬資本將作為基金管理人，提供管理服務包括對投資目標實施調查、分析、設計交易結構和參與談判，對被投資公司進行監控、管理，提供投資退出的建議等。

也就是說，未來，首創置業雖然擁有項目的收益權，但其自主操盤的能力將被大打折扣，項目或將難以按照首創置業規劃的路徑向前發展。

分析人士表示，一方面，合作夥伴可能對原先項目開發、經營的情況不太了解，不利于項目的發展；另一方面，金融企業背後的資金狀況對項目的影響也會很大，如果後續出現多次轉讓，將對項目的運作産生重大影響。

“短期來講，這個資金鏈對項目的發展會産生積極的作用；但中長期來講，還要看項目具體的運作情況。”