萬科「海外朋友」 GIC增持、合作里的資本遊戲

觀點地産網 雖然作別了寶能，但在資本市場，萬科始終是最受關注地産股之一。

根據聯交所最新資料，2月4日，新加坡主權投資基金GIC Private Limited以每股作價28.4822港元增持萬科105.97萬股，總金額約3018.26萬港元。增持後最新持股數目約為1.42億股，最新持股比例為9.01%。

另據觀點地産新媒體了解，1月3日，萬科曾被GIC Private Limited在場内以每股平均價33.5707港元減持103.56萬股，涉資約3476.58萬港元。

與此同時，過去一個月内，摩根大通對萬科也共計進行了三次增持和減持動作，涉資超過10億港元。

低買高賣是資本逐利最普遍的邏輯，在過去幾年間，無論GIC還是摩根大通都曾在不同價位階段對萬科進行增持或減持的動作。

不過，不同于寶能從“野蠻人”式的瘋狂舉牌，到徹底失去擁有控制權可能的疾步敗走。礙于外資身份，一方面，GIC對萬科的持股比例一直維持在10%上下，以置身事外、只談盈利的投資角色為主。

另一方面，在王石時代，萬科成為最早與國際資本合作的内地房企，成立合資公司、合作商業項目，萬科與GIC的關系也不僅僅在于財務投資。

GIC增持與小摩減持

事實上，無論是2019年全年，還是2020年剛開始的第一個月，萬科都是資本市場中最為活躍的交易標的之一。

數據顯示，截至2019年末，萬科A的重要股東合計減持金額超過300億元，是2019年A股被減持金額最大的上市公司。其中，下半年僅寶能一家就累積減持成交金額達128.51億元至134.3億元。

隨著寶能減持利空逐漸消化，加上地産板塊整體走勢往上，情況在第四季度開始好轉，Choice數據統計稱，去年四季度公募基金大舉增持萬科A，萬科A更跻身四季度基金前十大重倉股名單。

與此同時，2019年末開始萬科系股價一路上揚，至2020年1月2日，萬科企業盤中漲至近20個月的最高34.75港元，當日報收33.45港元每股，月内漲幅近16%。

就在萬科股價沖至高峰次日，1月3日，GIC Private Limited在場内以每股平均價33.5707港元減持103.56萬股，涉資約3476.58萬港元。

隨後，萬科開始逐漸回吐漲幅，但並未妨礙資本的前仆後繼。

1月13日，摩根大通以每股平均價32.8446港元增持1834.38萬股，涉資約6.02億港元。增持後，摩根大通的最新持股數目為142,706,642股，持股比例由7.88%升至9.04%。

不過僅僅一日之後，小摩就進行了減持。

1月14日，萬科被摩根大通以每股平均價32.7515港元減持169.83萬股，涉資約5562.33萬港元。減持後，摩根大通的最新持股數目為141,008,296股，持股比例由9.04%降至8.93%。

受新冠病毒疫情影響，1月29日農曆鼠年開盤後，萬科企業連跌三天，截至1月31日（周五）收盤，三日累積跌幅達8.34%，報收27.6港元。

然而，直到1月31日，摩根大通以每股均價27.7788港元減持約1348.81萬股，涉資約3.75億港元，持股比例降至7.86%。

據觀點地産新媒體統計，通過1月的三筆交易，摩根大通在投資萬科企業上至少將産生6800萬港元浮虧。

有業内人士分析，機構股東減持公司股份，主要有兩個原因，一個是為了調整倉位，通過套現投資更好的標的，第二個則是出于對公司股價的前景並不看好。

該人士續稱，在疫情並不明朗的情況下，地産並不會是當下的首選投資標的。不過長期來看，隨著疫情結束，不排除會出現利好地産的政策，因此如果是長期價值投資，房地産可以考慮。

相比之下，同為萬科的主要股東，GIC則選擇在此時增持。

根據香港聯交所最新披露顯示，GIC Private Limited于2月4日增持萬科企業105.97萬股，每股作價28.4822港元，總金額約為3018.26萬港元，最新持股比例為9.01%。

或許對于投資而言，當市場陷入低谷的時刻，信仰決定了你看待危機的視角。

萬科的“海外朋友”

值得一提的是，對萬科而言，撇開普通的財務投資者，GIC也是其戰略合作夥伴之一，在衆多公開場合中，萬科的管理層們也都曾強調這一點。

資料顯示，GIC是新加坡主權財富基金，早在1999年，GIC就通過收購内地商業物業的形式進入中國市場，成為最早進入中國房地産投資市場的外資機構。

作為資金雄厚的國際資本，早年在上海、北京的物業交易為GIC帶來了可觀的收入，但隨著本土開發商的崛起，GIC開始轉變意識，尋求與國内房企合作，其中就包括萬科。

據觀點地産新媒體了解，雙方最早的合作可以追溯到2004年11月。

彼時， GICRE（GIC旗下負責房地産投資的機構）附屬子公司RZP以400萬元獲得成都萬科置業有限公司40%股權，雙方借此共同開發成都萬科新城項目，這也是雙方建立長期合作夥伴關系的開端。

次年7月，萬科與RZP簽訂協議，共同投資設立一家中外合資投資性公司，注冊資本1億美元，其中萬科和RZP各占50%股份。

據悉，該公司經營期限為30年，具體將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境内進行房地産項目投資。

成立合資公司拉開了雙方在地産項目上的合作大幕。

2005年12月，萬科將萬科永達51%股權和無錫萬科40%股權以近3億元的價格轉讓給RZP，上述轉讓涉及萬科位于沈陽的長白項目和位于無錫的魅力之城項目。

當時的萬科董秘肖莉曾向媒體透露：“這是我們與GIC戰略合作的一部分，根據萬科的戰略調整，5年以上投資周期的項目都被列在被調整的範圍内。”

後來，隨著萬科逐漸涉足商業地産，雙方開始合作投資商業物業，其中包括上海七寶萬科廣場、嘉定印象城MEGA、上海南翔印象城MEGA。

2015年丁長峰在接受觀點地産新媒體采訪時就曾提到，上海七寶萬科廣場項目里面，萬科在一開始就跟長期戰略合作夥伴GIC達成了50%與50%的股權合作。

“實際上對于萬科來講，國際資本的介入給了我們非常好的學習機會，因為畢竟他們在這方面的經驗遠遠比我們豐富。比如在GIC進入上海七寶萬科廣場後，其對整個産品的設計、招商都提供了非常大的幫助。”

事實上，作為國内擁有最接近現代化管理制度的房企，王石很早就非常注重與國外資本的合作，並從中吸取他們在全球市場的經驗，據其透露，萬科第一個到美國投資的項目就借鑒GIC的經驗。

2016年的一場公開演講中，王石也特別提到這個老搭檔：“我們和GIC建立了合資公司，合作非常愉快。GIC 100%委托萬科在管理，沒有派任何人，甚至只要投資項目不超過10億人民幣，管理團隊就可以定，到董事會備案就可以。”

從麥格理、GIC、戴德梁行到最近的迪士尼，萬科似乎並未停下擴張它的海外朋友圈。