豪宅挽住了銷售 招商蛇口首月均價大漲里的前海鑰匙與大手拿地

觀點地産網 2020年房地産的開局難言良好，伴隨著新冠肺炎等一系列因素，房企引以為傲的高周轉面臨了極大的考驗。瑞信于近日披露數據稱，内地300城市中，一、二、三線城市銷售額于1月份分別下跌2%、20%、31%。

2月9日下午，招商蛇口發布銷售數據，1月公司實現簽約銷售面積44.19萬平方米，同比減少22.34%；實現簽約銷售金額118.98億元，同比則增加0.94%。

招商蛇口或許要感恩現象級的售價，如果沒有它，該公司的銷售額將出現22個月以來首次同比下跌，且跌幅與瑞信呈現的趨勢相吻合。

具體而言，1月份招商蛇口的簽約銷售均價約為2.69萬元/平方米，同比增加30%。實際上，這也是招商蛇口近三年内單月銷售均價第二高水平，上一次要追溯至2018年2月，均價高達2.75萬元/平方米。

正如招商蛇口相關人士所概括的：招商總體還是以中高端項目居多。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

拉動均價的項目有相當一部分來自深圳地區，據深圳房地産信息網披露數據，招商蛇口以2.66萬平方米、202套的成交量高居全市房企第二；其中主力項目招商·領玺成交2.52萬平方米、198套，市場參考價10.8萬元/平方米。粗略估算，僅該項目便成交逾27億元。

招商·領玺位于深圳前海媽灣，占地面積1.37萬平方米，總建築面積9.09萬平方米。該項目于去年11月底開盤，僅前期凍結誠意金便多達26億元，開盤當天所推456套房源4個半小時内便售罄。成交額預估近63億元。如今看來，當初的認購額正陸續轉化為合約銷售。

除此以外，招商蛇口與華僑城打造的寶安商務綜合體“會展灣·南岸”，于1月份錄得1.17萬平方米、174套的成交額，主要為寫字樓、商業産品，按參考價算，銷售額約5億元。

招商蛇口董秘劉甯也向觀點地産新媒體證實，1月份銷售是和深圳項目有關。

這也是“前海地主”所體現的業績韌性之一。

招商·領玺是招商蛇口在深圳前海土地整備中先期置換出的一小部分，事實上去年12月招商蛇口完成1458億元資産重組，據此它與前海控股共計向合資公司注入前海媽灣土地，占地面積80.62萬平方米，對應總建築面積數百萬平方米。

隨著前海土地整備進入尾聲，外界開始期待招商蛇口利用這部分土地儲備做出業績，並通過央企招牌及專業能力在深圳獲得更多高門檻的土地。

上文提及的“會展灣·南岸”，便是招商蛇口聯合華僑城三年多前以310億元所獲取深圳國際會展中心（一期）的首發項目。今年1月6日，招商蛇口還引入香江集團共同開發會展灣項目的展貿中心部分，商業體量約4.7萬平方米。

在深圳以外，招商蛇口1月份新增東莞、西安、南通共4宗地，對應新增建築面積83.69萬平方米，總地價81.39億元，樓面地價9725元/平方米，拿地額占銷售額比例為68.4%，對應權益地價約58.4億元。其中1月底斥58.69億元競得南通地塊，創下南通近六年總價紀錄。

參照2019年全年，招商蛇口共計新增79宗地，新增規劃面積約1392.7萬平方米，總地價1000.2億元，拿地額占銷售額的45.4%，平均樓面地價7182元/平方米；相比之下，今年1月該公司無論擴張程度還是成本控制都有所激進。

且相比于頭部企業，萬科1月份新增土儲對應權益地價22.74億元，僅相當于招商蛇口的不足四成。這或許也與融資收緊下央企的融資優勢有關，1月比招商蛇口權益地價更多的房企包括中海地産，後者支付了大約91億元。

但招商蛇口接下來無論是在銷售還是拿地端都面臨著進入不活躍狀態的壓力，新冠肺炎疫情目前仍未迎來拐點，主要城市相繼關閉線下售樓處、暫緩土地出讓與項目開工。2003年非典已經展現了疫情對樓市乃至經濟的沖擊，如今病毒再次蔓延，沒人能預知這段危險時期何時能過去。

劉甯在接受觀點地産新媒體采訪時坦承，疫情對銷售的影響肯定有，但目前抗“疫”是首要（任務）。據了解，2月6日，招商局集團李建紅董事長曾赴招商積余考察指導疫情防控工作，隨同的還有許永軍等人。

受整體市場影響的不止是公司經營，還有二級市場上投資者的信心。2月3日，A股迎來農曆春節後首個交易日，招商蛇口一度處于無量跌停的狀態，最後收跌9.98%，次日盤中跌至52周新低15.90元。

截止目前，招商蛇口股價16.46元，反彈幅度遠不及萬科、新城、保利等，甚至不及招商積余。這反映出盡管有前海土地整備完成，招商積余、招商局商業房托先後上市等光環加持，招商蛇口的估值仍未如預期般修複。