樓市調查 | 被出售的深圳萬科商業資産

觀點地産網 “我們收斂聚焦，是階段性的總結和調整，收斂聚焦不是砍樹，是修枝剪葉，我們知道一棵樹要經過適當的修枝剪葉才能讓根紮得更深，讓主幹長得更加粗壯，之後才能結出更多的果實來。”2018年喊出“活下去”的萬科，正在進行它的修枝剪葉計劃。

近期，觀點地産新媒體從深圳聯合産權交易所獲悉，萬科擬整售深圳四處商業資産，分別為萬科星宸大廈、萬科深南廣場、寶體生活廣場和第五園萬科里。

其中，前兩者屬于辦公物業，寶體生活廣場和第五園萬科里則屬于商業物業，並分別于2015年和2016年開業。不過項目未披露轉讓價格、運營數據及轉讓原因，目前四處商業資産仍在挂牌中。

萬科出售辦公物業並不少見，不過出讓商業物業則不常見。

有業内人士透露，萬科一直在深圳尋求整售，但後來都封盤不賣了，所以一直沒有成功的案例。原因方面，他表示可能是由于公司内部意見不統一。

該人士續指，此次出售應該是萬科正常的非核心資産處理，可能與城市公司一些要求相關，並非缺錢。

公告顯示，寶體生活廣場位于深圳市寶安中心區寶安大道與裕安一路交匯處卡羅社區，緊鄰寶安區政府、寶安體育館。步行五分鍾可到達翻身站、寶安中心和寶體站三個地鐵站口。交易標的為地上1-2 層，總建築面積20641.85平方米，使用年限為1992年10月-2062年10月。

第五園萬科里位于深圳市龍崗區坂雪崗大道與環城南路交匯處，臨近南坪快速、坂銀隧道（預計2019年底通車），30分鍾可達羅湖、福田CBD，項目停車位充足，距離坂田地鐵站1KM路程。交易標的為地上1-2層，總建築面積10264.82平方米，使用年限為2014年4月-2084年4月。

觀點地産新媒體對這兩個項目進行了實地走訪，在萬科寶體生活廣場，從外觀看該項目較為老舊，人流量也較為一般（工作日，人流會受影響）。

據該項目招商辦公室工作人員介紹，該物業人流量日達6000人次，周末可達10000人次。主要商鋪為教育機構，一樓約200元/平方米，二樓約150元/平方米，為3年合同。

若以周末最高人流量計算，該項目每年人流量為365萬人次，與同屬寶中商圈的壹方城相距甚遠。據了解，壹方城于2017年底開業，2018年銷售額40.6億元，客流量突破4000萬人次。

一位前來輔導機構接送孩子的家長表示，她每天都會來寶體生活廣場，項目剛開業時生意比較好，但隨著壹方城開業以後人流明顯減少。她認為寶體生活廣場幾乎沒有餐飲，停車也不方便，離地鐵口遠，無論從硬件設施，還是空間大小來看，都缺乏吸引力。

不過，廣場内店鋪經營者與保潔人員均表示，目前沒有收到合同解約通知。

位于深圳龍崗區的第五園萬科里與寶體生活廣場情況也較為相似，據三個月前入駐該項目的商鋪經營者介紹，這里的客源主要是萬科業主，由于提供消費品的商鋪較少，且受過年影響，所以客流量一般。

部分消費者也表示，第五園萬科里商鋪少、空間小，因此通常會去萬象匯、布吉大一點的商業中心。

據一位已在此經營三年的服飾商鋪經營者介紹，第五園萬科里客源大多是萬科業主，目前一樓約400-500元/平方米，二樓約200-300元/平方米。

從觀點地産新媒體的走訪結果來看，萬科出售的兩處商業資産主要為其住宅配套，人流量較為一般，在同商圈中的競爭力不大。

這一點也可從租金中獲得佐證，戴德梁行報告顯示，2019年上半年深圳全市優質購物中心最優租金層平均租金較去年末上升2.91%至895.3元/平方米/月，而萬科出售的兩處資産租金都較低。

由此可以判斷，萬科擬出售的兩處商業資産為非核心資産，那麽基于什麽考慮出售這兩處商業資産？

就此，觀點地産新媒體致電萬科，萬科方面表示，目前項目正在招標，集團正在做相關梳理，暫時不方便接受采訪。

不過，從萬科近兩年的系列動作中可以看出，在經濟下行壓力下，曾喊出“活下去”口號的萬科正在進一步收斂聚焦。從這次深圳轉讓的商業資産中，我們可以窺見一些蹤迹。

2018年9月，萬科董事會主席郁亮在南方區域9月月度例會喊出“收斂聚焦，以活下去為最終目標”，並在會議上強調要做戰略檢討和業務梳理。

其中，萬科特別提出非開發業務梳理的5個基本原則，包括“投入和産出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調整”，“風險和收益嚴重不匹配的業務必須要調整”，“做了三年還沒做成的業務不要再做”等。

隨後在12月，郁亮在主題為“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的2019年目標與行動溝通會上又進一步提出了五個工作目標，其一便包括了要基于市場，梳理、調整、配置好資源（項目、資金和組織資源）。可以看出，與此前的表述一致。

會議中郁亮指出：“萬科有近15000億資産，這些資産都需要認真梳理，這也是明年（2019年）的重點工作之一。梳理資産、摸清家底後，我們還要調整好資源，把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費的資源處理掉，我們要把不好的牌打掉，換回一些好的牌來。最後，我們要配置好資源，包括項目、資金和組織資源，把資源用在對萬科未來更有發展潛力的業務上去。”

到2019年年底，《萬科2019年年會側記》中提到，在2020年目標與行動溝通會上，萬科在4000多字報告中提了14次“未來”，這個數字整整比上一年的報告多出了一倍。

雖然並未提到收斂聚焦，但顯然“活下去”才有“未來”。

未來怎樣？相信對于大多數企業來說，2020年的開場不算太好，市場仍然充滿了未知和忐忑。不過從1月銷售業績來看，萬科仍然排在了大多數企業的前頭。

公告顯示，于1月份，萬科實現合同銷售金額549.1億元，同比增長12.34%；合同銷售面積333.5萬平方米，同比增長4.97%。憑借這一成績，萬科成為了2020年首月的銷冠。