1月關鍵詞 中海地産銷售202.8億、拿地80.4億

觀點地産網 2月6日晚間，中海地産發布2020年首月銷售公告，與過往時期相比，這份成績單或許稍顯遜色。

公告顯示，中國海外系列公司于1月份錄得合約物業銷售額約為人民幣202.76億元，已售樓面面積約110.31萬平方米，分別按年降低17.9%、11.9%。

這也是中海地産近幾年來首次以人民幣計算銷售額，此前該公司一直沿用港幣計算，包括2019年12月銷售也是披露銷售額為港幣339.58億元。

過去一年，離岸市場人民幣對美元持續走弱。即便剔除匯率因素，2020年1月中海地産銷售額創近三年同期最低已是事實，2018年1月及2019年1月該公司銷售額分別為港幣258.26億元、港幣290.48億元。

截止到1月底，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約人民幣164.68億元，折合約港幣183.48億元，與2019年12月環比基本持平（港幣185.28億元），同比則下跌約35.78%。這部分銷售額預期將于往後數月内轉化為合約物業銷售。

僅從結果看，如果說銷售額環比下跌逾三成是年底沖刺業績而1月恰逢銷售淡季，那麽同比下跌近18%或許說明，2020年1月比以往都來得冷淡些，無論從簽約還是從認購的角度看。

中海地産是房地産市場動蕩下受影響的一員，據瑞信最新報告稱，内地房地産市場1月出現大幅放緩，在300城市中銷售面積、銷售金額分別下跌45%、21%；在第一、二、三線城市中，銷售額分別下跌2%、20%、31%。

分區域看，卻又容易獲得不一樣的視角：

1月份中海地産在香港及澳門區域錄得合約銷售額人民幣2.13億元，去年同期則高達港幣59.13億元；剔除這部分因素，據觀點地産新媒體測算，期内中海地産在内地的銷售額同比跌幅大約3%。

這說明1月份頭部房企在内地的銷售額，暫未受到來自新型肺炎疫情擴散的太多影響。早于中海地産披露業績的企業中，碧桂園權益銷售金額329.2億元，與去年同期持平；中國恒大合約銷售405.5億元，同比下降6.07%；萬科合同銷售488.8億元，同比增長12.34%。

在内地市場，華北地區、華東地區、華南地區分別是中國海外銷售占比最大的區域，以2019年上半年為例，占比分別為18.7%、14.3%、13.4%；今年1月份，占比分別為15.8%、15.1%、14%，反映華北地區占比有所下降。據了解，華北地區主要包括濟南、北京、武漢、天津等幾個城市，其中濟南、北京占大頭。

銷售貢獻提升最多的是西部地區，該地區主要包括成都、西安、重慶、昆明、新疆等，銷售占比約14%。

根據以往銷售規律，在告別1、2月淡季後，中海地産的銷售額逐步回升，並在6月達到高點，這也是大部分房企的銷售規律。但2020年注定冷淡些，隨著全國多地為遏制肺炎疫情而采取暫時關閉線下售樓處措施，房地産銷售已不可避免面臨一段時間的困難期。

無論是“碧萬恒”抑或融創、保利、中海，在肺炎疫情未出現拐點的當下，誰都無法保證它們何時能恢複正常銷售工作。1月上旬，位于珠海的中海星築公示共3棟房源備案價，並開放營銷中心及樣板間，但以目前情況來看，顯然不可能開盤。

2月初，中海地産官微宣布網上售樓處已啓動，通過相關小程序可以獲得公司在全國一手信息。在市場人士看來，購房是注重體驗的大宗交易，線上渠道的成效或遠不及線下。

受疫情影響的不僅是當期銷售，還有房企未來一段時間的銷售。其一，全國多地已暫停土地交易，其二，房地産項目延期開工，這些因素都將抑制房企接下來的供貨。

1月份，中國海外發展僅新增上海、北京2宗地，環比減少3宗，應占樓面面積39.18萬平方米，應付土地出讓金為人民幣80.4億元。盡管拿地少，但中海延續了加大核心布局的思路，2018年、2019年全年分別在一線城市新增17宗地、15宗地。2月4日，中海還投標了香港將軍澳日出康城第12期項目，但並未中標。

除此以外，另一個平台中海宏洋新增江蘇泰州1宗地，環比減少2宗，總應占樓面面積22.59萬平方米，應付土地出讓金約為10.65億元。

隨著土地交易按下暫停鍵，以及銷售放緩，中海地産或也像其它房企那般轉向保持現金流充裕。過去數年，中海一直將在手現金控制在1000億港元左右，但主要依靠銷售回款，融資動作相對較少。