首創置業再發債 60億私募背後的現金流管窺

觀點地産網 2019年，房地産調控政策趨嚴，融資端不斷收緊，不少企業備受資金壓力；2020年開年，受疫情影響，各大企業延遲複工、線下售樓部關閉、成交量大打折扣......

對房地産企業而言，現金流就是命脈與根本，面對即將到來的債務兌付高峰，如何確保現金流正常運轉成為房企當下面臨的難題。

2020年以來，包括龍湖、陽光城、佳源國際、建業等房地産企業選擇通過發債的方式獲取資金，首創置業同樣也加入了發債的行列當中。

2月6日，據上海證券交易所消息，首創置業股份有限公司非公開發行的2020年公司債券狀態更新為“已受理”。

資料顯示，該債券品種為私募，擬發行金額為60億元。而此前，首創置業曾表示，本次發行的境内公司債券將全部用于償付公司債務本息，公司將根據存量境内公司債券到期情況擇機發行。

償債高峰來臨前夕，60億元公司債獲受理或許能夠優化首創置業的債務結構，降低資金風險，為這家京派房企打下一劑強心針。

但這筆私募債券的背後，隱現的是一家中型房地産企業的發展軌迹與資本策略。

再發60億私募債

經曆了2018年的強投資、沖規模與快周轉，2019年，首創置業似乎慢了下來，這一年花了不少心思去庫存、降杠杆。

2020年，首創置業延續了上一年的“穩健”作風，開年以來，多次透過資本手段調節債務結構。

2月6日，首創置業60億元私募債券狀態更新為“已受理”，該債券的承銷商/管理人包括招商證券股份有限公司、中信建投證券股份有限公司、第一創業證券承銷保薦有限責任公司、首創證券有限責任公司等等。

實際上，早在2019年12月19日，首創置業就曾公告透露過該筆公司債券。

彼時，首創置業宣布，將以一批或分批形式發行本金總額不超過60億元的境内公司債券，該公司債期限不超過7年（含7年），可以選擇一個或多個期限品種，擬向合格投資者發行且不超過200人。

2020年1月9日，該債券首次更新狀態為“已受理”，而後，幾經波折，于2月6日債券的狀態再度更新。

財經分析人士提到，目前首創置業的債券僅是得到了上交所的受理，還沒到發行環節，利率暫不知悉。但他仍舊感歎，近期房企債務利率比一月初要高。

現匯生國際融資總裁和協縱策略管理集團前創始人黃立沖同樣坦言到，現階段大部分房企發行的債券都是農曆新年以前申請的，基于近期人民幣貶值與武漢疫情影響，現在企業申請發債國家可能會放松審批，但是投資者似乎對債券市場沒有太多的信心。

信心不足主要表現在利率高漲上，但奧陸資本首席投資官蔡金強則有不同的觀點，在他看來，現在房企發行的債券並沒有貴很多，比之前多了0.75至1個百分點，仍在房企可承受範圍之内。

“年出實際上已經便宜很多，現在只是貴回去一點點。”

至于為何選擇在這個時間點發債？有分析認為，往年的返鄉置業潮能為部分房企回籠資金，但今年疫情打亂了房企的節奏。在短期銷售回流資金流速度慢與房企還債高峰期即將來臨的情況下，借舊還新就變成房企拆解債務壓力的主要方式。

2020年以來，首創置業陸續通過美元票據、配股計劃、公司債等方式籌措資金近90億元。

除了此次的60億元私募債，1月8日，首創置業宣布擬發行4.5億美元的提取票據，票據的票息率為每年3.85%，年限為5.5年，發行價為總票面值的100%；隨後1月22日，首創置業再透過折價配股的方式融資近25億元。

首創現金流管窺

開年僅一個余月的時間，首創置業已經接連在資本市場融資籌錢。

“現在負債率在一個安全的水平。”2019年中期業績會上，首創置業執行董事及總裁鍾北辰向到場媒體表示，首創置業的經營指標，包括回款、償債能力、未來發展前景、抗風險能力等都是非常健康的。

2019年下半年以來，首創置業先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金。隨後，更是頻頻售賣旗下項目公司的股權，以補充現金流。一時之間，關于首創置業“缺錢”的說法甚囂塵上。

據觀點地産新媒體不完全統計，去年下半年，首創置業透過出售項目股權、發行債券等方式，融資總額超過600億元，而2020年以來，首創置業已在資本市場上籌集了近90億元的資金。

當然，“錢緊”的說法並不僅僅體現在外部融資手段上，從首創置業的財務報表或許能夠窺探一二。

數據顯示，近幾年，首創置業的負債水平一路上升，2017年負債總值首次突破千億，達到1094.9億元，同年，該公司有息負債為601.49億元。2018年，這兩個數值繼續攀升，分別為1315.16億元，869.43億元。

至2019年中期，首創置業負債總值1532.36億元，有息負債超越千億，錄得1023.72億元。同期，該公司資産負債率與淨負債率分別達到78.44%、154.3%。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

顯然，過去幾年，首創置業意圖通過資本的力量撬動市場，從而達到規模擴張的目標。

在去年中期1500億元的債務中，短期負債為24.33億元，一年内到期的非流動負債為226.74億元。同期，首創置業發行的公司債券、中期票據和其他債券中，有271億元的應付債券即將迎來償付期，而其在手資金為373.87億元。

對首創置業而言，2020年的債務兌付仍舊是個需要解決的包袱。