香港楼市告急：8月成交再下降，住宅楼价跌穿8年底线

原創

港府今年2月全面「撤辣」，但政策效应只是昙花一现。大批购买力被消化后，香港楼市重归冷清。

在刚过去的8月份，香港楼市延续过去几个月的跌势，直接将「撤辣」红利抹去，引发了2003年沙士后楼市最大跌幅。在此背景下，市民仍持观望态度，因为谁都不愿做下一个「负资产者」。

衰退的成交量

尽管8月份开发商加速推出现楼余货，并且售价具有吸引力，但市民「上车」的意愿未被激发出来。

根据土地注册处披露的数据，于今年8月，香港所有楼宇买卖合约数(包括住宅、车位及工商铺物业)失守5000宗大关，为4729宗，环比下降10.1%，已连续4个月下降，并创下6个月以来的新低。其中，住宅楼宇成交亦为过去6个月最低，成交3654宗，环比微降1.85%。

不过受惠于发展商加快推售现楼余货，8月呈现出新盘热销的局面，一手私人住宅成交环比增长38.9%至1146宗。但二手住宅才是成交的主力军，8月成交2885宗，连续四个月下跌，拖累了整体楼宇成交的增长。

香港零售业寒冬未过，加上息口处于高位徘徊不降，工商铺8月成交亦转冷。8月份整体工商铺成交按月跌6.99%，录得266宗。

对于8月楼市成交继续下滑，有业内人士指出，主要由于「撤辣」效应消退，银行收紧审批，同时市场观望美联储减息，导致买家入市谨慎。

香港楼市8月成交额亦同步下降，8月整体楼宇成交总值343.11亿元，较7月下跌19.6%。

私人住宅价格跌回8年前

香港商业活动及投资活动低迷，新盘库存量高企及借贷成本高也导致发展商减价促销，买家的负担能力也受到高息所影响，对楼价不利。

于8月份，香港楼价与成交量一样继续向下。

根据差饷物业估值署数据，私人住宅售价指数连跌3个月，今年7月跌穿300点水平，环比下跌1.88%，创下今年以来最大跌幅，并且为过去八年新低。另外，今年首7个月，私人住宅售价指数累跌4.66%，呈现加速下挫趋势。

此外，根据中原地产数据，反映私人住宅楼价趋势的中原城市领先指数CCL最新报138.17点，按周跌0.32%，已连跌4周，续创近8年(413周)新低，重返2016年9月底时水平。

对此，有业内人士称，市场需要更多支持需求的政策来恢复供求平衡，并避免楼价下跌陷入恶性循环—买家因预计价格未来持续下降而推迟购买，变相实现了价格下降的预期。

莱坊高级董事兼大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，市场在消化撤辣消息后，未有其他利好消息承接，加之新盘货尾量囤积，拖累了楼价下跌。随着美国减息，王兆麒预料香港楼价在第三季或会见底，第四季楼价在谷底反复徘徊。

当前，尽管香港失业率较低，但香港经济仍显乏力，零售市场不景气。若失业率一旦上升，并在楼价持续下探的背景下，可能会引发断供现象增加，从而拖累楼价，形成恶性循环。

对于此前高价「上车」的购房者来说，处于下跌通道楼价将他们推向了「资不抵债」的道路上。

香港金管局数据显示，负资产住宅按揭贷款宗数由2024年第1季末的32,073宗，减少至2024年第2季末的30,288宗。这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。

然而，香港楼价三季度以来加速下跌，或令负资产住宅按揭贷款宗数有所上升。瑞银投资银行近日表示，假设明年减息、人才持续来港，料住宅租金可以企稳或升5至10%，支持明年楼价平稳发展，预期负资产最迟明年下半年见顶。

值得一提的是，伴随着香港楼市量价齐降，地产代理人规模正持续缩减。地产代理监管局数据显示，截至8月底持牌代理录38,723人，按月再少57人，连续4个月下跌，人数续创近6年半新低。