香港樓市告急：8月成交再下降，住宅樓價跌穿8年底線

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日期：2024年9月4日 下午7:01編輯：Annie

港府今年2月全面「撤辣」，但政策效應只是昙花一現。大批購買力被消化後，香港樓市重歸冷清。

在剛過去的8月份，香港樓市延續過去幾個月的跌勢，直接將「撤辣」紅利抹去，引發了2003年沙士後樓市最大跌幅。在此背景下，市民仍持觀望態度，因為誰都不願做下一個「負資產者」。

衰退的成交量

儘管8月份開發商加速推出現樓餘貨，並且售價具有吸引力，但市民「上車」的意願未被激發出來。

根據土地注冊處披露的數據，於今年8月，香港所有樓宇買賣合約數(包括住宅、車位及工商鋪物業)失守5000宗大關，為4729宗，環比下降10.1%，已連續4個月下降，並創下6個月以來的新低。其中，住宅樓宇成交亦為過去6個月最低，成交3654宗，環比微降1.85%。

不過受惠於發展商加快推售現樓餘貨，8月呈現出新盤熱銷的局面，一手私人住宅成交環比增長38.9%至1146宗。但二手住宅才是成交的主力軍，8月成交2885宗，連續四個月下跌，拖累了整體樓宇成交的增長。

香港零售業寒冬未過，加上息口處於高位徘徊不降，工商鋪8月成交亦轉冷。8月份整體工商鋪成交按月跌6.99%，錄得266宗。

對於8月樓市成交繼續下滑，有業内人士指出，主要由於「撤辣」效應消退，銀行收緊審批，同時市場觀望美聯儲減息，導致買家入市謹慎。

香港樓市8月成交額亦同步下降，8月整體樓宇成交總值343.11億元，較7月下跌19.6%。

私人住宅價格跌回8年前

香港商業活動及投資活動低迷，新盤庫存量高企及借貸成本高也導致發展商減價促銷，買家的負擔能力也受到高息所影響，對樓價不利。

於8月份，香港樓價與成交量一樣繼續向下。

根據差饷物業估值署數據，私人住宅售價指數連跌3個月，今年7月跌穿300點水平，環比下跌1.88%，創下今年以來最大跌幅，並且為過去八年新低。另外，今年首7個月，私人住宅售價指數累跌4.66%，呈現加速下挫趨勢。

此外，根據中原地產數據，反映私人住宅樓價趨勢的中原城市領先指數CCL最新報138.17點，按周跌0.32%，已連跌4周，續創近8年(413周)新低，重返2016年9月底時水平。

對此，有業内人士稱，市場需要更多支持需求的政策來恢復供求平衡，並避免樓價下跌陷入惡性循環—買家因預計價格未來持續下降而推遲購買，變相實現了價格下降的預期。

萊坊高級董事兼大中華區研究及咨詢部主管王兆麒表示，市場在消化撤辣消息後，未有其他利好消息承接，加之新盤貨尾量囤積，拖累了樓價下跌。隨著美國減息，王兆麒預料香港樓價在第三季或會見底，第四季樓價在谷底反復徘徊。

當前，儘管香港失業率較低，但香港經濟仍顯乏力，零售市場不景氣。若失業率一旦上升，並在樓價持續下探的背景下，可能會引發斷供現象增加，從而拖累樓價，形成惡性循環。

對於此前高價「上車」的購房者來說，處於下跌通道樓價將他們推向了「資不抵債」的道路上。

香港金管局數據顯示，負資產住宅按揭貸款宗數由2024年第1季末的32,073宗，減少至2024年第2季末的30,288宗。這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。

然而，香港樓價三季度以來加速下跌，或令負資產住宅按揭貸款宗數有所上升。瑞銀投資銀行近日表示，假設明年減息、人才持續來港，料住宅租金可以企穩或升5至10%，支持明年樓價平穩發展，預期負資產最遲明年下半年見頂。

值得一提的是，伴隨著香港樓市量價齊降，地產代理人規模正持續縮減。地產代理監管局數據顯示，截至8月底持牌代理錄38,723人，按月再少57人，連續4個月下跌，人數續創近6年半新低。