5月二手房熱度不減，誰在進場買房？

與往年「小陽春」熱度多集中於3-4月不同，今年5月二手房市場熱度仍未消退。受春節時點後移、房價調整後總價門檻下降、以及部分城市政策優化等因素影響，4月20城二手房成交量環比轉增，5月延續增長態勢。從成交特徵看，3月以來重點城市市場熱度主要由低總價、小戶型及配套相對成熟的小區支撐。

01整體市場：4月20城二手住宅成交套數同比增長13.4%，5月1-24日同比增長19.5%

圖：20個重點城市二手房月度成交套數及同比走勢

圖：2025年以來20城二手房週度成交套數及同比走勢

圖：2023-2026年春節假期（T+0）前後二手房週度成交套數

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

受2026年春節較去年偏晚約兩週影響，節後二手房看房、掛牌、議價及網簽備案等環節相應後移，春季需求釋放節奏有所延長。根據中指數據，4月20城二手住宅成交15.6萬套，環比增長5.4%，同比增長13.4%，年內首次單月轉增，其中13個城市4月成交規模創近五年同期新高。

進入5月後，重點城市二手房成交仍保持較高活躍度，1日-24日20城二手住宅成交10.7萬套，同比增長19.5%，增幅較4月繼續擴大。1-5月（1.1-5.24）成交套數累計增長3.7%。

與往年「小陽春」成交熱度多集中在3-4月釋放不同，今年5月二手房市場熱度仍在延續。即便剔除春節時點差異，今年春節後13週的二手房成交套數也比2025年同期增長12%，反映出本輪需求釋放力度強於往年。

圖：2023年以來重點25城二手住宅存量掛牌套數（頭部中介口徑）

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從供給端看，掛牌量趨穩、價格跌幅收窄。2025年二手房成交量雖總體不弱，但主要靠掛牌量激增驅動，價格持續承壓。今年則有所不同，根據中指數據，2026年4月末，重點25城二手房存量掛牌量環比下降1.6%，較上年10月高點回落4.3%。其中，北京、上海掛牌量波動性下降，4月末同比分別下降1.1%和18.5%，較上年10月高點分別下降14%和21%。價格方面，去年四季度核心城市經歷加速下行，而今年3-4月上海已實現環比連漲，北京、深圳等城市跌幅也較去年四季度顯著收窄。成交放量與掛牌趨穩、價格企穩同步出現，是本輪修復與去年「以價換量」模式的重要區別，後續需關注這一態勢能否持續。

02重點城市：5月京滬二手房成交熱度延續，廣深新政後市場活躍度顯升

圖：北京、上海二手商品住宅週度銷售套數及同比

注：上海為商品房口徑

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北京、上海領跑本輪二手房修復行情。4月北京二手住宅成交1.8萬套，創近五年4月單月新高；上海4月二手商品房成交2.9萬套，成交規模處於近年同期高位，其中有8天備案量均超過千套。進入5月後，北京、上海成交同比繼續保持較高增長，5月1日-24日同比增幅分別為15%、29%，其中上海5月10日單日網簽1664套，繼4月11日的1632套後再次刷新近五年單日新高。

此外，2月上海在徐匯、靜安、浦東新區啟動收購二手房試點，截至5月21日累計收購二手房523套房源，其中徐匯收購458套（佔比87.6%）。徐匯模式的核心創新在於將舊房收購與「兩舊一村」改造深度結合，已收購房源中有300多套屬於「居住困難但又不具備改造條件」的老舊房屋，通過政府收購改造為「新時代城市建設者管理者之家」（專門面向一線務工人員的宿舍型租賃住房），為歷史遺留難題找到了盤活路徑。同時，徐匯推出「房票全市通用、一二手通用」機制，收購款以房票形式發放，有效期1年，大幅提升居民置換意願。二季度，試點進一步擴大至黃浦、長寧、虹口、楊浦、普陀五個中心城區，上海中心城區保租房籌措進入「全域推進」新階段。整體來看，政府收購二手房的意義不僅在於快速籌措保租房，更在於以市場化收購形成價格錨點，穩定老舊房屋的估值預期，對市場信心形成有效提振。

圖：深圳、廣州二手商品住宅週度銷售套數及同比

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相較之下，4月廣深市場修復力度偏弱，壓力之下政策迎來優化。4月深圳二手住宅成交5644套，同比降幅收窄至1.6%；廣州成交7754套，同比下降24%。面對市場壓力，兩地於4月底集中出台優化政策。深圳4月29日放松部分核心區域限購，併提高公積金貸款額度，5月1日-24日二手住宅成交同比增長15%。廣州於4月30日出台「穗八條」，涵蓋公積金提額、「賣舊買新」補貼等舉措，重點降低換房成本、暢通置換鏈條。新政效果初步顯現，據廣州住建局數據，五一假期廣州二手房日均帶看人次和日均認購量較4月分別增長15.6%和5.2%，認購量同比增長63.4%。

03成交結構：低總價房源佔比提升，剛需主導的結構性修復特徵明顯

圖：北上深二手房各總價段面積段銷售套數佔比

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從成交總價段看，一線城市二手房成交繼續向低總價段集中。根據中指數據，2026年1-4月，上海300萬以下二手房成交4.9萬套，同比增長41%，成交佔比達58%，較2025年提高8個百分點；北京、深圳該比例也分別提升約6個百分點。這主要源於前期房價持續回調，部分房源總價門檻降至剛需可承受區間，性價比凸顯，吸引此前觀望的剛需入市成交。

從成交面積段看，成交向小戶型集中的趨勢同樣存在，但力度弱於總價段。1-4月，北京、上海、深圳70平方米以下房源成交佔比分別提升至38%、42%、32%，較2025年均略有提升。

總價段與面積段變化幅度的差異，本質上源於房價下跌帶來的結構性效應。一方面，部分小戶型房源價格降至剛需可承受區間，吸引觀望需求入市；另一方面，部分面積適中的房源被動「跌入」低總價區間。因此，低總價段佔比的提升幅度明顯大於小戶型佔比的提升幅度。

表：上海二手房不同環線、不同建成年代銷售套數佔比

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從成交房源房齡來看，今年1-4月，上海2000年以前房源成交佔比較2025年提高3個百分點，從環線看，2000年前老舊小區成交佔比提升主要集中在中內環間，反映出核心區位老舊房源在價格回調後對剛需的吸引力增強，同時「收舊換新」試點、城市更新和老舊小區改造的推進，在一定程度上提振了市場對老舊小區價值的預期。

整體來看，4月以來重點城市二手房市場延續春季活躍態勢。5月京滬熱度不減，成交量同比增幅進一步擴大，廣深在4月底政策優化後市場有所好轉，5月上旬成交同比已實現轉增。從成交結構看，低總價、小戶型房源仍是本輪修復的核心支撐，反映出價格調整後二手房性價比優勢對剛需的吸引力。短期看，隨著核心城市二手房成交持續放量，市場活躍度有望逐步向更大面積、更高總價段擴散，為後續市場穩步修復積蓄動能。
文章來源：中指研究院