余伟文谈商业房地产信贷风险管理：风险可控

【财华社讯】8月14日，香港金融管理局总裁余伟文发文谈商业房地产信贷风险管理。第二季末银行特定分类贷款比率为1.97%，与3月底基本持平，但仍有上升压力，主因商业房地产信贷受电商、居家办公及高利率影响，香港商用物业价格和租金上半年持续调整。

金管局强调，银行不会单纯因抵押品价值下降或租金收入下跌要求即时还款，会协商调整还款方案。目前商业房地产信贷风险可控，银行对大型企业敞口为主，中小发展商贷款多有抵押且无过度集中。香港银行资本充足率24.2%、拨备覆盖率145%，连续三年盈利增长，体系稳健，无需设立“坏帐银行”。

以下是香港金融管理局总裁余伟文8月13日在汇思发表的文章：

第二季末的银行特定分类贷款比率为1.97%，与3月底的1.98%相约。虽然如此，正如我在不同场合提到，比率仍然有上升压力，其中一个主要原因来自商业房地产信贷。近年全球商业房地产(包括店铺、写字楼)因电子商贸和居家工作的兴起而受压，香港也不例外。办公室落成量上升也令香港商用物业的价格和租金在2025年上半年持续调整。过去数年的高利率环境更加重了商业房地产发展商及投资者的偿债负担，引起市场关注。有些评论关心银行能否有效管理相关风险敞口以至金融稳定风险。我希望借此厘清有关疑团。

与企业“同舟共济”

目前商业房地产的价格和租金因为利率水平及市场供求情况等因素而受压，贷款抵押品价值下降，借款人难免担心银行要求即时还款。为释除疑虑，金管局和银行业界多次强调，即使本地房地产价格和租金近年下跌，导致物业的专业估价下调，银行在检视信贷额度时，依然会综合考虑借款人的信贷需求、整体财务状况及还款能力等一篮子因素，不会单纯因为物业抵押品价值变化而调整额度。

有意见认为，业主可能因为担心银行催收贷款，而拒绝因应市况调整租金，甚至宁愿空置物业。这不但与银行现实的做法不符，从风险管理角度看，也不合乎常理。事实上，银行早前明确表明它们不会只因租金收入下跌而要求即时还款。这份务实与灵活的考量，体现了银行愿意与企业“同舟共济”，与社会共渡难关的取态与决心。

如果是借款人自己因为财务状况一时不稳定，而违反贷款协议的条款，会否导致银行即时要求还款？答案也并非必然。现实中，银行会先与借款人协商，例如调整还款方案包括贷款年期等，只会在别无他法的情况下，才会采取适当的信贷行动，保障银行稳健经营和存户的利益。

保护银行体系稳定和存户利益

然而，大众难免再问：银行如此支持企业，会否牺牲银行体系稳定和存户的利益？其实大家毋须担心，因为金管局一直密切监察香港银行业整体稳健发展，我们认为商业房地产贷款的信贷风险可控。香港银行对本地地产发展及投资贷款的风险敞口，大部分是面向财务状况相对良好的大型本地企业。至于本地中小型地产发展商及投资者的风险敞口，包括一些财政状况较弱或资产负债比率较高的发展商及投资者，银行早年已经采取了信贷风险缓冲措施，有关贷款大部分均有抵押品。此外，银行没有对任何单一借贷人过度集中。

另外，近日有媒体关注商业房地产贷款的风险，并着眼于银行在会计上计算的“预期信用损失”。其实，这计算方法只是利用模型设计作会计用途的一个表述，“预期信用损失”的贷款不代表是坏帐，因此不能作为全面评估银行资产质素的依据。

又有些评论单单着眼于银行特定分类贷款比率，这也比较片面。受到宏观经济调整及利率水平等因素影响，香港近几年进入信贷下行周期，银行业的特定分类贷款比率自然有所上升。虽然特定分类贷款比率由2021年底的0.89%慢慢重返约2%的长期平均水平，但仍远低于亚洲金融风暴后1999年的7.43%。

要全面了解信贷质素，可以参考以下被广泛使用多年的指标：

• 第一个基本指标是资本充足率：银行业的健康发展，会在信贷扩张周期累积资本，待信贷周期改变，信贷成本上升和资产质素下降时，便具备充足的资本来抵御信贷成本。香港银行的资本十分充裕，总资本比率在2025年3月底为24.2%，远高于8%的国际最低要求。
• 第二个重要指标是拨备覆盖率：评核不良贷款时，说到底，就是相关损失会否影响银行的根基，而拨备覆盖率就是用来量度不良贷款拨备是否足够。如果银行采取审慎的风险管理，在扣除抵押品变现价值后，拨备覆盖率高于100%，就意味着不良贷款的潜在损失已经充分反映于拨备中。香港银行拨备充足，截至2025年3月底，银行信贷拨备覆盖率（扣除抵押品价值）约为145%。
• 第三个指标自然便是财务实力：尽管外间更多关注于不良贷款，银行在扣除信贷成本后，能否保持财务实力，盈利模式能否持续，也是评估银行稳健性的重要一环。在这方面，就算考虑到预期信贷损失的支出，香港银行体系过去连续三年仍录得盈利增长。零售银行在2024年的整体除税前经营溢利按年增加8.4%，并在2025年第1季按年增加15.8%，财务实力坚实稳健。

从上述三项重要指标可见，香港银行体系资本充裕、拨备充足和有良好的财务实力以应对市场波动。在宏观经济环境仍存在挑战下，近年银行体系面对的信贷风险增加，但银行的盈利模式并不受影响。我也借此机会澄清早前关于“坏帐银行”的传闻。设立“坏帐银行”是当银行资产负债表出现严重问题时的非常之举，完全不切合目前香港银行的稳健经营、财务实力雄厚的情况。

在1998年亚洲金融风暴、2008年环球金融海啸，以至后来出现疫情的数年及2023年美国及欧洲银行危机，香港银行业一直“稳打稳紥”，展现了其韧性和实力。环球经济发展面对各种不确定因素，许多行业备受打击，但银行业仍然保持包容，与客户共同渡过一次又一次的难关，证明银行有能力也有意愿与社会共渡时艰。金管局联同银行业会一直本着“应帮尽帮”的精神，继续支持实体经济发展和升级转型。