業績持續滑坡！債務高企，SOHO中國怎麽了？

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8月18日，SOHO中國（00410.HK）發佈2023年度中期業績公告。這份報告所呈現的，除了營收、淨利潤、毛利率等主要經營指標紛紛下滑外，巨大償債壓力也是格外突出。

受業績報告影響，SOHO中國股價持續疲軟，收跌0.85%，報1.16港元/股，總市值為60.31億港元。

01租賃市場承壓，業績持續滑坡

提到SOHO中國，很多人並不陌生，其創始人正是「大名鼎鼎」房地產大亨潘石屹。資料顯示，SOHO中國成立於1995年，由潘石屹和潘張欣聯手創建，在北京、上海開發了大量的辦公樓。

創立28年來，SOHO中國經歷了兩次重大轉型。2003年，潘石屹判斷商業和辦公地產未來是廣闊藍海市場，因此帶領SOHO中國全面進入商業地產領域，開發銷售以寫字樓、商鋪為主的物業項目。

正是在這一次轉型過後，2007年SOHO中國在香港聯交所成功上市，潘石屹也因此成為「地產行業最會賺錢的人」。2011年寫字樓租賃市場快速增長，租金暴漲，潘石屹自然不想錯過這次紅利，2012年SOHO中國再次轉型，決定改「售」為「租」，從「開發—銷售」轉型為「開發—持有」，「只租不賣」。

然而，自轉型「包租公」以來，SOHO中國營收出現大幅下降，2012年還是153億元，到了2022年就跌至17.75億元，縮水了88.4%。

今年上半年，SOHO中國收入8.22億元，同比下降8.32%；毛利6.78億元，同比下降8.61%；歸母淨利潤1361.3萬元，同比下降92.86%；期間租賃業務毛利率約為83%，與2022年同期基本持平。

在SOHO中國的營收中，租金收入仍佔據相當大一部分。今年上半年，SOHO中國租金收入為8.19億元，同比下滑8.59%；以及一項237.6萬元的出售物業單位收入。

過去三年，受新冠疫情衝擊，辦公樓租賃市場承壓，出租率持續降低。以寫字樓為核心業務的SOHO中國，自然不可避免地受到影響。

截至2022年12月31日，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約76%。疫情解封後，於2023年6月30日，SOHO中國投資物業平均出租率恢復至約79%，其在北京和上海的部分自持項目的出租率均較2022年末出現不同程度上漲。

值得一提的是，在2020年之前，SOHO中國的平均出租率一直維持在90%以上。由此可見，今年上半年不到80%的平均出租率，依舊是SOHO中國疫情前的較低水平。

高力國際曾表示，在北京，原計劃在2022年第四季度入市的甲級寫字樓均延遲到了2023年，累積的新增供應壓力將在今年集中釋放。展望2023年的市場走勢，需求側持續回暖可期，但空置率上漲估計無法避免。

數據顯示，今年上半年，北京、上海甲級辦公樓淨吸納量分别為-0.5萬平方米、16.8萬平方米，較歷史同期均有大幅下滑。租金水平下降的同時，空置率也有不同程度上升，上半年，北京、上海甲級寫字樓空置率分别達16.9%和18.6%，為2011年以來的歷史峰值。

在此環境背景下，SOHO中國出租情況難免受關聯影響，若部分項目的租金和出租率持續下滑，未來營收還能否重歸增長軌道？

SOHO中國在公告中指出，2023年上半年，儘管中國及全球經濟正在逐步走出新冠疫情的負面影響，但國内外營商環境依然充滿不穩定性，市場信心仍然有待恢復，經濟發展增速仍不及預期。今年上半年，SOHO中國營業收入下降，主要就是由於辦公樓及商鋪物業租賃市場需求疲軟。

02債務警報拉響

值得注意的是，除了經營數據下滑和空置率風險外，集團稅款滞納、債務違約的問題同樣令投資者望而卻步。

SOHO中國坦言，今年上半年美聯儲及歐洲主要經濟體央行的持續大規模加息，以及由此導致的公司債務成本飙升，盈利與現金流被高額利息蠶食，高負債公司的債務違約風險陡增。

從數據上來看，截止2023年6月30日，SOHO中國淨資產負債率約為42%，平均借貸成本約4.7%，負債結構相對於諸多房企來說已較輕盈，但借貸規模與其體量相比依舊很大。

截止2023年6月30日，SOHO中國總資產為689.21億，在手現金及現金等價物6.27億。SOHO中國總借貸本金共計約160.46億元，總負債約315.19億元，淨流動負債約71.7億元。上述借款以集團持有的賬面價值539.92億元的投資物業作為抵押。

此外，2022年8月，SOHO中國的一家子公司——北京望京公司的相關土地增值稅也因未付清被當地稅務機關催繳，涉及稅款17.33億。自稅款滞納之日起按日加收滞納稅款萬分之五的滞納金。

於2023年6月30日，已支付土地增值稅3060萬元，尚有人民幣19.86億元的土地增值稅和相關滞納金未被償付。

土地增值稅的滞納，導致集團於2023年6月30日合計42.32億元的銀行借款本金及利息出現交叉違約。公告指出，當地稅務機關可能採取其他強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業、處以罰款等，以及就滞納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上5倍以下的罰款。

SOHO中國表示，上述狀況存在重大不確定事項，都可能對集團能否持續經營業務構成影響。

事實上，從2014年以來，SOHO中國便瘋狂「瘦身」，幾乎每年都會出售旗下資產，且偷稅漏稅、違法加收電費負面消息不斷。早在去年，潘石屹夫婦就已雙雙辭職，在市場眼中，SOHO中國已成為名副其實的「空殼子」。