股價持續衝高！第四季度扭虧為盈，貝殼未來有哪些看點？

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3月17日，國内最大的房地產交易與服務平台貝殼-W（02423.HK）股價大漲9.07%，或與其前一日披露亮眼成績單有關。財報顯示，貝殼2022年第四季度淨利同比扭虧為盈，全年經調整淨利潤28.43億元。

整體來看，在「一體兩翼」業務發展戰略下，貝殼的主業（存量房+新房）穩健前行，新賽道（家裝家居和租賃業務）正不斷突破。

01第四季度淨利扭虧為盈

財報顯示，2022年貝殼淨收入為607億元，同比下降24.9%；淨虧損為13.97億元，而2021年淨虧損為5.25億元；經調整淨利潤為28.43億元，而2021年經調整淨利潤為22.94億元。

貝殼收入下降主要由於2022年市場情緒疲軟及COVID-19的擾動，導致公司年度總交易額同比下降32.3%。

簡言之，貝殼的收入受房地產熱度影響很大，交易越頻繁，交易額越大，貝殼收入也就越高。

分業務來看，貝殼的主營業務包括存量房交易服務、新房交易服務、家裝家居、新興及其他業務（房屋租賃業務）四大模塊。

其中，存量房交易額最大，為15765億元，同比下降23.4%，導致收入同比下降24.5%至241.23億元。其次，新房交易額為9405億元，同比下降41.5%，收入也同比下降38.3%至286.5億元。

家裝家居業務是2022年業績的一大亮點，總交易額為54億元，同比暴增24.35倍；收入50.47億元，而2021年僅為1.97億元，主要由於貝殼完成收購聖都家裝且其財務業績於2022年第二季度開始合並入賬，以及家裝家居業務總交易額的有機增長。

新興業務及其他（佔比3.25%）的總交易額則為873億元，同比下降53.2%，但得益於輕託管租賃服務的淨收入增加，該板塊收入28.48億元，同比增加33.4%。

光從收入端看，雖然新房交易的收入規模最大，但由於新房的交易成本更高，因此其利潤貢獻上低於存量房交易，見上圖。

另外，從利潤率角度看，存量房交易依然是利潤率最高的業務，達39.85%；新興業務與其他（房租租賃）、家裝家居利潤率分别為31.31%、29.42%；新房交易業務最差僅23.61%。

值得一提的是，自去年第四季度開始，供需兩端的房地產支持性政策進一步鋪開，全國多個核心城市的存量房市場復蘇。貝殼作為與國内行業龍頭鏈家深度綁定的線上地產服務平台，其運營數據也出現多維度回暖。

2022年第四季度，貝殼的核心業務——存量房總交易金額（GTV）同比提升1.5%。因此，貝殼在去年四季度實現收入167億元，超出市場預期；淨利潤為3.72億元，上年同期淨虧損9.33億元，實現扭虧為盈；經調整淨利潤15.47億元，上年同期為4200萬元。

新的一年，市場回暖表現更為明顯。據統計局數據顯示，1-2月商品房銷售面積同比下降3.6%；商品房銷售額下降0.1%，而去年全年商品房銷售面積和銷售的降幅分别為24.3%和26.7%，今年降幅顯著收窄。

貝殼董事會主席兼首席執行官彭永東表示，截至今年2月底，貝殼平台存量房交易同比大幅回升，交易量接近2021年同期水平。

在二級市場上，貝殼的股價也跟隨樓市轉暖走出上行趨勢。自去年10月以來，股價從最低點的24.75港元一路上揚，並於2月14日達到歷史最高點55.8港元，漲幅超過100%。截至目前，貝殼股價仍維持在50港元附近。

02家裝、租房業務值得期待

眾所周知，人口因素是支撐住宅房地產市場發展的底層因素。最新數據顯示，中國人口的負增長時代已經來臨。

人口紅利的下降直接影響房地產行業的景氣度，同時，對於高度依賴房地產的貝殼來說，必然也會影響到貝殼的房產交易（存量房+新房）。

市場普遍認為，未來居民從「有居」到「優居」，實現居住品質提升將是未來房地產行業發展的主題。

2021年底，貝殼宣佈「一體兩翼」戰略，一體即房產經紀事業群，兩翼即家裝家居以及租賃業務。從2022年財報看，家裝家居和租賃業務均取得不錯的進展。

對於家裝家居業務，未來或成為貝殼的一大看點。2022年，貝殼家裝家居業務實現可比口徑合同額69億元，同比提升31%。與此同時，貝殼正在探索超越傳統硬裝業務的盈利空間。從去年二季度開始，包括定制家具、軟裝和家電在内的家居新零售的銷售佔整裝合同額的比例快速提升，至2022年四季度，新零售合同額佔比已由二季度的16%提升至26%。

作為另一「翼」租房業務，發展同樣迅速。去年3月，貝殼把租房上升到戰略層面，提出要實現2022年達到10萬間房源。數據顯示，截至2022年底，貝殼租房業務進入了13個城市，總在管規模突破12萬間，其中分散式租賃業務「省心租」的在管規模突破了7萬套，已完成階段性目標。

總的來講，房地產市場走勢仍是影響貝殼發展的重要因素。今年，雖然在一系列政策作用下，隨著經濟轉暖，房地產市場出現了一些積極變化。

但長遠來看，市場普遍認為，當下地產市場復蘇，更像是之前壓抑需求的集中釋放，後續能否持續好轉，還要看整個經濟大環境走勢，以及相關政策支持。