背靠國資、紮根大灣區，深業物業打響新年物管上市第一炮

原創

近期，我國高層對房地產行業的支持態度愈發明顯，房地產市場銷售逐漸走向復蘇，可靜待房企和居民信心重築。

受此帶動，港股市場的物管板塊估值於近期得到顯著修復，包括越秀服務(06626.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)、中海物業(02669.HK)在内的多只物管股強勁反彈。

Wind數據顯示，在物業股陷入低迷的2022年，港股市場只有4家物管企業遞交了招股書，同時也僅有6家企業成功在港股市場上市，相較於2020年及2021年大幅減少。而隨著疫情管控放開以及房地產市場迎來政策紅利，不少物管企業上市融資的信心明顯得到增強。

近日，2023年以來第一家向港交所遞交招股書的物管企業終於現身。

趁著物管市場走向回暖之際，由地產商深圳控股(00604.HK)分拆而來的深業物業運營集團股份有限公司(以下簡稱「深業物業」)出現在了港交所IPO申請欄中，公司打響了2023年物管企業衝刺上市的第一炮。

背靠國資，聚焦大灣區

與很多已上市的物管企業不同，深業物業背後有國資，這令公司擁有穩定且優質的項目資源，且抗風險能力也更足。

資料顯示，深業物業是深圳市國資委直屬、深業集團有限公司(上市主體：深圳控股)的下屬企業。作為深圳控股分拆而來的企業，深業物業與深圳控股有著密切的業務聯系，豐富了深業物業的物業管理組合。

通過聚焦粵港澳大灣區，内生外拓並舉，深業物業的業務規模不斷擴大。截至2022年9月30日，深業物業的總簽約建築面積約為6180萬平方米，在管項目總數為462，總在管建築面積約為5920萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

根據弗若斯特沙利文報告，2021年，深業物業在中國全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商(按收入計算)榜單中，位居第八名；根據中指研究院，深業物業在2022年中國物業服務百強企業榜單中位居第20名。

除了有國資背景優勢外，深業物業的另一大優勢在於擁有全業態的業務模式：物業管理、商業運營及城市服務。在全業態模式下，物管企業的抗風險能力也更強，往往能實現逆周期發展。

其中，城市服務主要為當地政府、公共機構、產業園區企業和物業開發商等提供市政基礎設施服務、公共設施管理服務以及產業園服務，該業務於2022年9月底在管建築面積佔總在管建築面積為48.4%，是深業物業第一大業務。同期，物業管理、商業運營的在管建築面積佔比則分别為45%及6.6%。

基於全業態業務基礎，深業物業圍繞「全服務、全客戶」開展業務，三大業態中包括了市政基礎設施、社區增值服務以及商業運營服務等六條服務線。公司客戶群體則十分廣泛，涵蓋了政府、公共機構、產業園區、業主、住戶及物業開發商等。

過去幾年，深業物業保持了較為穩定的發展態勢。2020年、2021年、2021年前三季及2022年前三季，深業物業的收入分别為18.38億元、21.52億元、15.64億元及16.51億元，期内溢利分别為1.05億元、7450萬元、6230萬元及9020萬元。

不存「依賴症」，外拓能力不賴

雖脫胎於深圳控股，深業物業並沒患有「依賴症」，市場化拓展能力較強。

在這方面，深業物業主要靠三個方式進行對外擴張：依託國資背景及固有能力從第三方國企及私企獲得項目；通過戰略收並購擴大項目規模；通過整合公共資源，為城市及產業園提供定制服務。

上述報告期内，深業物業來自獨立第三方開發的物業的在管建築面積佔總在管建築面積分别為66.2%、72.6%及70.5%，表明公司外部項目獲取能力並不弱。

收入劃分層面，2020年以來深業物業有超過56%以上的收入是來自獨立第三方，且收入規模呈不斷擴大趨勢。不難看出，對外拓展市場的成功，成為深業物業經營業績保持穩定增長的關鍵。

值得一提的是，隨著5G、人工智能、物聯網等新興領域的快速發展，給城市服務的市場空間帶來了更大的想象空間。在此背景下，城市服務已成為物管企業挖掘新增長點的重要方向。

通過收購泰然集團旗下深業智慧園區、深圳天安智慧園區運營有限公司等全部或部分股權，深業物業的城市服務業務規模迅速擴大。2021年，公司的城市及產業園服務的在管建築面積達2809.74萬平方米，2020年則為1622.62萬平方米，該業務收入同時亦實現了快速增長。

在招股書中，深業物業表示，擬將部分上市募資所得款用於持續與國資企業成立合營企業以及與當地政府建立戰略合作，為城市及產業園提供定制及本地化服務，加速業務拓展，將公司的城市服務項目組合推向全國，主要是大灣區、蘇桂湘贛及全國其他一二線城市，繼而提高公司全國市場佔有率。