【百強透視】樓市新政持續加碼，地產股的春天要來了？

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1月6日，港股内房股衝高，截至發稿，龍光集團（03380.HK）漲超9%，新城發展（01030.HK）、碧桂園（02007.HK）漲超5%，綠城中國（03900.HK）、旭輝控股集團（00884.HK）、越秀地產（00123.HK）等紛紛跟漲。

消息面，1月5日，央行、銀保監會發佈通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。對於新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。這亦是對此前政策的進一步延續。

據悉，人民銀行、銀保監會於2022年9月底就推出了放寬首套房利率下限的政策，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

政策大力支持下，去年12月重點城市平均首套房貸利率已有了明顯改善。根據貝殼研究院的統計，2022年12月103個重點城市平均首套房貸利率為4.09%，環比持平，同比下降155個bp，創歷史新低。

而關於央行本次操作，也只是把房貸政策從「階段性」到「長效機制」的調整。對此，58安居客房產研究院分院院長張波指出，此次人民銀行、銀保監會的政策可以視為政策的延續，按照統計局公佈的70城房價數據來看去年這一政策覆蓋的城市超過了23個，由於去年房價下行的城市數量依然在增加，預計今年可進行首套房貸款利率下限調整的城市會進一步增多。

從調整範圍來看，所涉及的也只包括首套房，不針對二套房；僅觸及新發放的房貸，並不針對已經投放的存量房貸。

央行定調，各地因城施策放大招

實際上，自去年11月份以來，房地產行業各種利好信號就不斷釋放，從地產融資「三箭齊發」到如今房貸利率松動，都旨在快速推動房地產行業復蘇回暖。

同時，為響應中央號召，不少地方政府亦是頻繁發佈新政，推動相關政策落地實施。就近期而言，包括深圳、東莞、重慶、大連等城市均出台樓市重磅大禮包。

1月5日，深圳市住房等六部門聯合印發《深圳市推廣二手房「帶押過戶」模式的工作方案》的通知，提出在二手房「帶押過戶」過程中，通過推行「順位抵押」、二手房轉移及抵押「雙預告登記」等多種模式。

無獨有偶，此前12月底，據廣東省東莞市住建局官網消息，東莞市住房和城鄉建設局等多部門發佈關於推行存量商品房「帶押過戶」模式的通知。

除「帶押過戶」外，政策在住房公積金貸款額度、契稅下調等方面的優惠力度亦是相當之大。

1月4日，安徽省六安市住房和城鄉建設局官網發佈《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的若幹政策》，其中在支持合理住房需求方面提出，提高住房公積金貸款額度，以及提高住房公積金使用效率。

自2023年1月1日起，大連市契稅最高稅率由4%調降至3%；重慶日前將27條房地產新政納入穩經濟政策大禮包，重點提到調整房貸利率下限等。

顯而易見，在一系列政策呵護下，各地樓市復蘇回暖有望。但短期看來，需求端的刺激仍有待進一步加強。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前不管是住房需求的能力，還是對住房市場的預期，比過往任何時候都疲弱。而且，房價還在大面積下跌，70城中有50-65個城市的新房或二手房價在下跌，迫切需要多措並舉來提振市場的預期和信心，儘快止住，也迫切需要降低購房門檻、降低購房成本。

南京市統計局則對於促進房地產健康發展提出建議，重點落在優化投資結構，推進「保交樓」工作；緩解民營房企資金壓力，提振投資信心；豐富供給形式，拓寬購房主體範圍；實施差異化調控，刺激購房需求等方面。

長期來看，住建部部長倪虹首次提出了對首套房需求應該「大力支持」，這一表態也充分說明了房地產在擴大内需的重要作用，表明了監管對於2023年房地產行業企穩回升的信心。

房企業績有望迎拐點？

回顧往昔，在疫情的持續衝擊下，不少房企業績築底。現如今，伴隨房地產政策暖風頻吹，哪些地產股將率先迎來春天呢？

從中指研究院發佈的2022年房企銷售額排行榜來看，碧桂園（02007.HK）仍然穩坐頭把交椅，去年全年交付了64萬套，以4643億元的銷售額排在榜單第一位。緊隨其後的是保利發展（600048.SH）、萬科（02202.HK），2022年銷售額分别達到4408億元、4172.2億元。

而華潤置地（01109.HK）、綠城中國（03900.HK）、中海地產、招商蛇口、金地集團、龍湖集團、建發房產亦衝進前十榜單，2022年，分别實現銷售額3013億元、3003.2億元、2960億元、2926.3億元、2218億元、2032.7億元、1700.2億元。

展望後市，興業證券張億東指出，民營房企暴雷，行業浴火重生，地產行業估值分化。暴雷民營房企行情難以修復，部分優質民企地產在政策支撐下估值有所修復，但仍未回到此前水平，而融資通暢、可持續拿地的央國企地產估值回歸正常水平，長期更將進一步受益於行業格局的優化。

光大證券表示，政策利好頻發，供給側信用風險出清，促需求實質性升溫。疫情管控優化，房地產供需回暖可期，資本市場關注度提升明顯，投資建議關注三條主線：1）看好核心城市土儲充裕、信用優勢顯著、品牌優秀的龍頭房企未來市佔率與ROE率先提升，建議關注保利發展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發展等；2）看好先發佈局多元賽道、注重運營升維、第二增長曲線經營性現金流穩定增長的房企，建議關注萬科A/萬科企業、龍湖集團等；3）關注存量資產資源豐富、質地優異、管理高效的房企未來運用REITs提高資產回報率，建議關注華潤置地、上海臨港等。

中信證券則預計2023年市場前低後高，銷售復蘇較快，開發投資復蘇較慢。珍惜政策機遇，二次分化、存量盤活和再融資三主線選股。看好藍籌地產公司。

不難看出，在房地產政策力捧下，今年房地產市場還將繼續著力於需求端的改善，屆時擁有豐富土地儲備及渠道資源的頭部巨頭無疑將充分受益，相關企業業績恢復性強。

值得一提的是，由港股100強研究中心主辦，財華社、富途安逸、洞視科技聯合協辦的「2022香港上市公司發展高峰論壇暨第十屆港股100強頒獎典禮」將於2023年2月24日香港港島香格里拉大酒店舉行。屆時，碧桂園、綠城中國、萬科等在港上市的地產龍頭企業能否順利衝進第十屆「港股100強」榜單呢？十分值得期待！

據悉，「港股100強」評選活動始於2012年，由騰訊網和財華社共同發起。活動每年通過準確的數據及一系列科學化的評價標準進行計算，評選出香港主板上市公司中發展良好及擁有投資價值的上市企業，發佈榜單及頒發獎項，促進香港資本市場的健康繁榮發展。