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政策暖風頻吹中高風險房企有望獲流動性支持 地產股連續反攻大漲
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日期:2022年1月11日 上午9:06作者:毛莉 編輯:lele
政策暖風頻吹中高風險房企有望獲流動性支持 地產股連續反攻大漲

2021年,對地產行業而言可謂多事之秋。在「房住不炒」和「三道紅線」多重因素作用下,曾經作為「帶頭大哥」的地產股去年經歷了地獄般的難捱時光,恒大為代表的百強規模知名房企接連出現債務違約及破產清算等問題,更是讓房地產板塊的股價領跌各行各業。

低迷了一整年後,伴隨近期政策暖風以及利好消息催化下,地產股在進入2022年新年的開年第一週卻迎來了久違的大漲。2022年新年首週的幾個交易日,大盤走勢不甚樂觀,滬深指數分别下跌1.27與3.03%,創業板更是跌超6%,而多家房企公司股價卻逆勢漲超10%以上並帶動主題基金領漲收益榜單,地產板塊的估值優勢也逐漸凸顯。

金融機構加強對地產行業並購融資支持

剛剛過去的2021年,是不太不尋常的一年。受多重因素影響,2021年全年百強房企銷售額、銷售面積分别同比下降3.2%、9.0%。12月底,來自克而瑞的最新統計數據顯示,2021規模房企銷售增速罕見性地出現了負增長,整體目標完成情況也遠不及歷史同期。從公佈全年銷售目標的房企年度銷售完成率來看,超過8成房企都沒有完成目標,甚至規模房企的平均目標完成率也僅為88%,明顯低於過去三年105%以上的平均水平,成為近5年來的最低值。

但去年四季度以來監管持續釋放政策暖意,從居民按揭端、房企融資端等提供必要支持,近期央行也鼓勵金融機構為房企間項目並購營造良好融資環境,旨在用市場化手段化解此次房企流動性危機。

近期, 地產行業傳聞四起。多家大中型銀行日前收到監管層要求金融機構對房地產行業並購提供金融支持的相關通知,表示已做好房地產並購貸款等業務的額度安排。

1月6日有媒體從房企人士處獲悉,目前銀行已告知一些大型優質房企,針對出險企業項目的承債式收購,相關並購貸款不再計入「三條紅線」相關指標。

1月8日,廣東省政府召集多家房企開會,為幾家國企央企收並購出險房企項目「牽線搭橋」。此外,昨日有市場消息指,保利、華僑城、招商蛇口、金茂和中國綠發等9家央企,被要求通過收並購項目資產的方式為有中高風險的11家企業提供流動性支持。11家企業分别是綠地控股、融創中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發展、奧園、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力、中南建設。另外,昨日還有消息稱,招商蛇口從去年底開始就在接觸出險房企,但目前還沒有確定收購標的。業内人士認為,國家在並購貸款和債券發行上已經有很多優惠政策,而且並購貸款不再計入「三道紅線」相關指標,表明資金的支持已經到位了,地方政府落實中央要求,為房企搭建項目對接平台,能夠促進出險企業項目問題的軟著陸,保持房地產市場的穩定。

值得一提的是,政策除了加大對房企的支持力度,1月11日住建部相關負責人在新聞發佈會上也表示,將加大金融、土地、公共服務等政策支持力度,擴大保障性租賃住房供給。「十四五」期間,40個重點城市初步計劃新增650萬套(間),預計可幫助1300萬新市民、青年人等緩解住房困難。同時,繼續做好公租房保障,因地制宜發展共有產權住房,穩步推進棚戶區改造。

板塊估值低位 地產股連續反攻大漲

當前房地產板塊估值仍處相對低位。據Wind房地產指數顯示,目前當前市盈率為12.08倍,處於歷史約40%分位點。業内人士稱,地產行業從基本面來看,無論是行業的拿地速度,還是近期政策都發生了變化。該行業盈利中樞和估值中樞可能都會在2022年迎來重構。房地產行業可能從過去偏金融的商業模式重構成偏公用事業的商業模式,而以房地產為代表的這類價值股有望迎來商業模式和定價估值體係的重大重構。南方基金也表示,當前處於政策面見底,基本面尚未觸底的過程中。隨著政策的不斷託底,將為地產股估值修復創造良好的外部環境。當前,地產指數的整體PB仍只有1.03,處於歷史P6分位,估值向上修復空間充足。在當前市場波動較大的行情下,地產板塊具備可守可攻的優勢。

國信證券表研報也表示,雖然當前銷售降溫、融資管控、資金監管的局面短期難以改變,行業的陣痛期還將持續,但政策積極信號明顯,經過一定時間傳導後,供需兩端流動性有望邊際寬松。後危機時代三條投資主線值得關注,主線一:陣痛期後的行業變革;主線二:長久期業務更加受到重視;主線三:精品房企的價值重估。在當前時點,經營穩健、財務健康的大中型房企由於手頭現金相對寬松,既能抓住土地市場機會修復利潤表,又能獲得金融機構認可保障融資,具有顯著比較優勢,將在目前行業下行週期中充分受益。

二級市場方面,伴隨近期政策暖風以及利好消息催化,房地產板塊迎來強力反彈,強勢領漲市場。1月9日,港A兩地地產股盤中集體拉升。截止午間收盤,多家A股地產股創階段新高,南國置業(002305.CN)、新華聯(000620.CN)漲停,卧龍地產(600173.CN)漲超8%,濱江集團(002244.CN)、中南建設(000961.CN)漲超5%,沙河股份(000014.CN)漲超4%,招商蛇口(001979.CN)、香江控股(600162.CN)、新城控股(601155.CN)、光大嘉寶(600622.CN)等均漲超3%,華僑城A(000069.CN)、萬科A(000002.CN)、金地集團(600383.CN)等紛紛跟漲。此外,港股禹洲集團(01628.HK)漲近7%,寶龍地產(01238.HK)、融創中國(01918.HK)、新城發展(01030.HK)漲超4%,旭輝控股(00884.HK)漲超3%,綠城中國(03900.HK)等跟漲。值得一提的是,地產ETF(159707)也放量上漲2%,實現七連陽創逾半年來新高,開年以來漲幅升至漲近10%。

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