天风证券：给予保利发展买入评级

2021-11-04天风证券股份有限公司陈天诚对保利发展进行研究并发布了研究报告《2021三季报点评：营收业绩稳健增长，土储投资趋于稳定》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为12.62元。

　　保利发展(600048)
　　事件： 公司发布 2021 年三季报， 2021 年前三季度公司实现营业收入 1383.87 亿元，同比增长 17.87%； 实现净利润 194.16 亿元，同比增长 5.94%；实现归母净利润 135.83 亿元，同比增长 2.88%；实现基本每股收益 1.13 元/股，同比增长 2.57%。
　　营收业绩稳健增长， 三费率进一步改善
　　公司前三季度实现营业收入 1383.87 亿元，同比增长约 17.87%；实现净利润 194.16 亿元，同比增长 5.94%，增长率较上年同期增长 1.54 个百分比； 归母净利润为 135.83 亿元，同比增长 2.88%， 增长率与上年持平。 1）毛利率下滑：毛利率 29.82%，同比下降 4.20 个百分点，毛利虽表现承压但仍处行业高位； 2）费用水平增速较快：销售费用为 37.87 亿元，同比增长 15.07%；管理费用为 32.97 亿元，同比增长 4.73%； 销管费用率略有下降、财务费用收窄，销售、管理、财务费用率分别为： 2.74%、 2.38%、 2.06%，分别较去年同期变化-0.06、 -0.30、-0.74pct。 3） 净利率微降：净利率 14.03%，同比下降 1.58 个百分点。 4）营业税金及附加/营收比例为 5.82%，较上年收缩 1.35pct，营业税金及附加的减少有效对冲了毛利下滑的影响。
　　销售量价齐升， 竣工增速助力业绩释放
　　2021 年前三季度，公司实现签约金额 4102.32 亿元， 同比增长 11.66%；实现签约面积2543.73 万平方米，同比增长 4.08%；销售均价 1.61 万元/平方米，同比上升 7.3%。 前三季度公司累计完成新开工面积 3659 万平方米，同比减少 4.68%；累计完成竣工面积 2437 万平方米，同比增长 10.60%， 竣工面积快速增加助力业绩释放。
　　坚持等量拓展原则，土储投资趋于稳定
　　前三季度公司新拓项目 113 个， 拿地金额 1434 亿元。拿地销售比来看， 拿地金额占比销售金额 35.0%，低于去年同期的 36%及 40%最新政策要求；拓展面积占销售面积之比为 86%，高于去年同期 5pct； 前三季度公司拓展楼面地价为 6566 元/平方米，与去年同期拓展楼面价 6630 元/平方米相比大致持平，土储投资趋于稳定，其中 38 个核心城市拓展金额占比 75%，较去年同期略有下降。 截至三季度末，公司共有在建拟建项目 773 个，在建面积 14875 万平方米，待开发面积 7153 万平方米。
　　三条红线继续达标， 资金使用效益比例维持高位
　　截至 2021 年 Q3，公司剔除预收账款资产负债率 65.62%，净负债率 67.62%，现金短债比 2.32，公司资产负债结构稳健合理， 短期偿债能力较强： 三道红线持续达标，保持“绿档”。 前三季度，公司实现资金回笼 3672 亿元，回笼率达 89.5%。 在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下， 2021 第三季度发行公司债 11.9 亿， 期末现金余额 1321.09 亿元，占总资产比重 24.36%，现金流充盈。有息负债规模 3410 亿， 较去年 3674 亿大致持平， 以有息负债/销售金额比率看，截止 2021 年 Q3，公司有息负债/销售金额为 83.12%， 相比较去年同期微增 0.9pct，公司资金使用效益比例维持高位。
　　投资建议： 公司 2021 前三季度业绩符合预期，毛利率虽有下滑，但毛利水平仍处行业高位，实现净利率的相对稳定。由于公司业绩表现及相关指引，我们预计公司 21-23 年净利润分别为 299.77 亿元、 330.92 亿元、 376.46 亿元，对应 EPS 分别为 2.50、 2.76、 3.14，对应 PE分别为 5.02X、 4.54X、 3.99X，维持买入评级。
　　风险提示： 政策调控收紧 销售不及预期 宏观经济波动

该股最近90天内共有27家机构给出评级，买入评级24家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为18.61；证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。

〖 证券之星数据 〗

本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎。