政策面現積極信號估值低位北上資金出手增持 地產板塊逆市活躍

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從去年開始，房地產行業迎來了最嚴格的監管時代。整個行業「房住不炒」調控總基調繼續保持不變，三道紅線、房貸集中管理、土拍兩集中等政策相繼落地。在嚴格的政策調控下，今年以來，房地產公司爆雷不斷。今年三季度，中央和地方密集出台調控政策，特别是7.22會議後，中央各部委積極表態穩市場，熱點城市政策亦持續完善「打補丁」，疊加信貸環境收緊，購房者置業節奏放緩，市場預期轉變，全國房地產市場迅速降溫。

數據顯示，一線城市二手房成交呈現斷崖式下跌，重點城市商品住宅成交面積同比下降約18%，整體成交規模低於近5年同期平均水平。9月重點城市商品住宅成交面積環比下降5.6%，同比下降24.6%。一線、二線和三線代表城市商品住宅成交面積同比均下降，其中三線代表城市同比降幅最大為31.3%。今年這一輪樓市低迷最關鍵因素就是個人房貸收緊，全國多地房貸額度緊張，甚至傳出了個别銀行暫停二手房貸消息。不過，中央此前9月底接連釋放穩樓市信號。業内分析，央行「兩個維護」對穩定市場預期、提振市場信心起到重要作用。兩次會議對房地產市場釋放了相對積極的信號，或意味著房地產信貸政策最嚴時期已過去，接下來政策將有保有壓，而不是全面收緊。就目前來看，對於樓市降溫過快，個别省會城市甚至啓動「救市」措施，「穩樓市」政策及「限跌令」陸續出台，預計房價下行過快的三、四線及以下城市未來在政策層面同步跟進放松的節奏會有所加快。

調控持續顯效 樓市降溫明顯

今年下半年以來房地產調控持續顯效，市場明顯降溫。統計局數據顯示，2021年1-8月，全國商品房銷售面積已達11.4億平方米，銷售額達11.9萬億元，同比增速仍保持兩位數增長，但下半年以來，隨著調控效果的持續顯現，市場情緒已明顯回落，購房者觀望情緒濃厚，市場明顯降溫。其中，8月，全國商品房銷售面積和金額同比降幅均達兩位數，降幅進一步擴大。

克而瑞日前發佈，9月，房地產市場持續下行，並未出現金九的熱鬧局面。從業績規模看，9月單月增速持續放緩，百強房企中5成企業同環比雙降。但從銷售目標完成率看，20%房企已超75%。此外，9月百強房企單月累計實現銷售金額8524億元，同比-36%;1-9月百強房企累計實現銷售金額97882億元，同比+13.1%，較1-8月下降9pct;三季度以來，市場銷售端進一步降溫。9月單月銷售超百億的房企數量為28家，較上年同期減少16家。從銷售增速來看，9月TOP16-30的房企整體銷售在弱勢中稍優於其餘各梯隊，各梯隊均呈現出明顯的下滑態勢；在TOP30房企中，僅2家房企實現了銷售規模的正增長，整體表現不佳。

另外，今年樓市的「金九銀十」趨勢不在，國慶假期房地產市場延續9月低溫態勢。根據中指數據CREIS，今年「國慶」期間(10月1日～7日)，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購房者置業意願不足。整體來看，國慶假期市場情緒延續9月較為低迷態勢。市場分析認為，由於融資趨嚴以及銀行放款收緊等因素影響，致使在供需兩端受到較大負面影響，銷售表現弱勢。

估值低位 北上資金出手增持地產龍頭

今年以來，在房地產債務風險影響下，市場受悲觀情緒左右擔心地產企業集中出現流動性問題，由此引發房地產板塊二級市場的走勢更是雪上加霜，目前地產板塊估值仍處於近10年最低水平。地產行業龍頭萬科A年内自高點以來下跌超40%，華夏幸福暴跌近70%，恒大更是兩個月内跌掉9成市值……

值得一提的是，正在房地產市場降溫之時，自9月中旬以來，股票市場上沉寂許久的地產板塊卻頻頻活躍。隨著某頭部房企債務風險的暴露，房地產板塊不跌反升，有見底迹象。9月22日中秋小長假期後，以招商蛇口漲停為旗幟，A股地產龍頭股紛紛崛起，板塊指數一度大漲近4%，創3個多月以來的新高。另外，北上資金悄然出手增持地產龍頭也顯得不同尋常。數據顯示，萬科A、招商蛇口均獲淨買入，蘇寧環球、金地集團、綠地控股等也都獲得巨資加倉。

與此同時，A股市場上最有「錢勢」的機構投資者——保險資金最青睐的行業也有地產板塊。統計顯示，截至上半年末，保險資金持有的A股上市公司中，房地產行業有16家，合計持股市值達656.15億元。持股市值最高的為金地集團，合計持股市值232.38億元，持股佔比合計高達50.27%，保利發展、金融街、華夏幸福緊隨其後，持股市值分别達到89.64億元、71.45億元、51.37億元。儘管房地產行業經歷了二季度的大幅度下跌，但險資卻矢志不渝，增持股多於減持股，且超過半數房地產行業個股連續兩個季度險資未有調倉舉動，因此業内預期地產行業新一輪整合大幕或借調控之機拉開。

地產股活躍拉升有見底迹象

日前，摩根士丹利將對中國房地產板塊的評估從「與大市一致」上調至「有吸引力」。華西證券也表示，當前，房地產板塊估值仍處相對低位，業績確定性強，股息高，值得關注，重點推薦龍頭房企萬科A、保利地產、金科股份、中南建設、新城控股、招商蛇口、旭輝控股等。

二級市場表現方面，10月12日，房地產板塊逆市活躍，粵宏遠A(000573.CN)、蘇寧環球(000718.CN)漲停，魯商發展(600223.CN)、*ST新光(002147.CN)漲超5%，金地集團(600383.CN)、特發服務(300917.CN)漲近5%，金科股份(000656.CN)漲超4%，華僑城A(000069.CN)、保利發展(600048.CN)漲超3%，招商積餘(001914.CN)、新城控股(601155.CN)、萬科A(000002.CN)等跟漲。展望四季度，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，但政策環境仍較為嚴格，短期市場仍有調整壓力。