龍湖集團2021年中期業績：財務管控能力持續增強，多維航道業務獲看好

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8月26日，包括匯豐、小摩、摩通、中信等在内的多家國際投行及國内券商一致性給予一家民營房企正面投資評級，並給予較高目標價。

這家民營房企便是年内唯一獲得三大國際評級機構惠譽、穆迪、標普一致投資級評級的龍湖集團（00960.HK）。

引發國際投行及國内券商為龍湖集團投出看多票的原因：8月25日，龍湖集團公佈了2021年上半年的「成績單」。

此份「成績單」不變的是，龍湖集團依舊保持穩健且高質量的業績表現。而變的是，財務管控能力進一步增強，新增土儲更加均衡且多元，六大主航道業務協同發展漸入佳境，多業態龍頭優勢進一步提升。

六大主航道業務齊頭並進，銷售規模及業績再創新高

2021年上半年，龍湖集團實現營收606.2億元人民幣（單位下同），同比增長18.5%，歸屬股東淨利潤為74.2億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤61.8億元，同比增長17.1%，毛利為167.8億元，同比增長6.5%，毛利率為27.7%。其中，中期營收及歸屬股東淨利潤均創出上市以來新高。此外，中期營收增幅連續四年實現了雙位數增長，在中國房地產行業中，實屬少見。

中期營收及淨利潤能取得創新高的表現，得益於上半年龍湖集團順應行業「房住不炒」、「穩地價、穩房價、穩預期」的主基調，緊跟政策步伐，把握城鎮化效應帶動的住房剛需，銷售規模取得不俗增長。

2021年上半年，龍湖集團銷售面積為826萬平方米，同比增長26.2%，合同銷售金額為1,426.3億元，同比增長28.4%。其中，銷售面積及合同銷售金額均創出新高。

上半年，銷售規模及經營業績能取得顯著增長，除了緊抓市場增量機遇外，更為重要的一點是，龍湖集團六大主航道業務齊頭並進，各業務間的協同效應愈發明顯。

具體而言，面對上半年行業加速分化的競爭格局，龍湖集團堅持地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務的協調發展，積極洞察與把握科技創新帶來的機遇，圍繞「空間即服務」的主戰略，多維航道並行，持續探索更多元的服務，推動物業發展、物業投資、物業管理及相關服務三大主營業務，實現均衡、穩健、高質量的增長。

按主營業務劃分，2021年上半年，龍湖集團物業發展業務實現收入為518.4億元，同比增長14.6%；物業投資業務實現收入為47.8億元，同比增長42.4%，其中商場、租賃住房、其他收入的佔比分别為76.6%、22.3%和1.1%；物業管理及相關服務及其他業務實現收入為40億元，同比增長58%。其中，物業投資業務及物業管理及相關服務及其他業務兩大板塊上半年增速均超過物業發展核心主營，反映出龍湖集團多維航道業務正迎來全面爆發，未來發展將十分可期。

整體而言，能在新冠肺炎疫情復雜多變、房企融資「三道紅線」、房貸管理「兩道紅線」、雙集中供地集體爆發的當下，銷售規模及經營業績取得高質量增長，足以反映出多業態龍頭龍湖集團，圍繞「空間即服務」的主戰略，推動多維航道並行，持續探索更多元的服務發展策略的可行性。

財務管控能力持續增強，融資成本再創新低

如果說，在房地產行業步入管理時代里，高質量、穩健的規模化發展是房企做大做強的必修課。那麽，強勁財務管控能力則是房企能否實現長遠發展的安身之本。尤其是在「房住不炒」的主基調、「三道紅線」高壓及某些大型房企債務爆雷不斷的當下，長期的財務自律、現金流充沛，是房企未來掌握主動權的核心因素。

目前，龍湖集團是國内房企中為數不多通過財務自律，實現現金流充沛、融資成本低的民營房企。

2021年上半年，「穩健」依然是龍湖集團財務的重要標簽之一。上半年，龍湖集團財務管控能力進一步增長。截至2021年6月30日，淨負債率進一步下降至46.0%，創出近五年的新低；現金短債比為5.48倍；剔除預收款後的資產負債率為68.3%，保持在行業較低水平。秉持長期的高度自律，龍湖集團連續5年保持「三道紅線」的綠檔水平，為長足的發展提供充足的空間。

憑借著對財務管控的高度自律與克制，以及穩健業績表現，龍湖集團獲得全球三大頂級評級機構惠譽、穆迪、標普的高度認可及看好。目前，惠譽、穆迪、標普均分别保持對龍湖集團BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。值得注意的是，龍湖集團依然是唯一獲得境内外全投資級評級的民營房企。

隨著去風險、降槓桿的監管邏輯在信用層面帶來資質分化，資源也有望向優質企業傾斜。在全投資級信用評級與「綠檔」加持下，上半年龍湖集團融資成本進一步下降4.21%，創出歷史新低。

此外，依託極低的融資成本優勢，讓龍湖集團債務結構更加合理且均衡。

在2021年上半年，龍湖集團成功發行兩期公司債券，合計融資金額60億元。其中，於2021年5月成功發行的30億元公司債，五年期債券發行規模為15億元，票面利率為3.50%，七年期債券發行規模為15億元，票面利率為3.93%。

在今年8月份，龍湖發行2021年第三期公司債，發行面額總額為30億元，其中，五年期債券票面利率降至3.35%，七年期票面利率再度降至3.70%。截至2021年6月30日，龍湖集團一年内到期債務佔總債務的比例僅有9.5%。

不斷優化的債務結構，亦讓龍湖集團在手現金非常充裕，為公司長遠發展提供充足的彈藥。截至2021年6月30日，龍湖集團的在手現金為994.7億元，同比增長27.8%，創出近五年來的新高。

土儲豐富且均衡，投行及券商紛紛看好

2021年上半年，六大主航道業務的齊頭並進，以及不斷增強財務管控能力，讓龍湖集團獲得多家投行及國内券商的一致好評，並紛紛看好公司的物業投資和物管及其他服務的發展前景。

摩通發表的研究報告指，龍湖集團上半年業績表現符預期。該行認為龍湖集團的投資業務及物管業務具防守性，相信相關業務應更具價值。其中，物管盈利貢獻比例提升，加上增長快速，故已開始貢獻龍湖的盈利增長，相信公司將加快透過並購、第三方擴張及增加增值服務等帶動增長。同時，該行認為未來拍賣的土地成本將降低，將利好開發物業利潤擴張。該行重申予「增持」評級，目標價由50港元升至52港元。

匯豐研究發表報告稱，龍湖集團今年上半年業績穩固，資產負債表強勁，盈利及派息均有雙數位增長，預期2021年全年預測盈利增長達15%，高於行業平均，仍屬該行大型内房中喜好股份。該行還指，龍湖集團上半年租金收入按年升49%，預期2021年及2022年分别升32%及22%，而相信2021/2022年度更有29間新商場開幕，匯豐研究指看好龍湖管理層的執行能力，維持龍湖「買入」評級，將目標價由50元上調至51.5元。

從目前土地儲備來看，龍湖集團豐富且均衡土儲，足以支持公司未來業績上升至另一台階，大概率會向市場預期甚至是超市場預期的方向發展。

2021年上半年，土地雙集中政策的實施無疑是上半年市場關注的重點，而龍湖集團秉承一貫的穩健與笃定，嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定深耕戰略區域與城市，踏穩節奏、保持合理利潤率，上半年新增53幅新地，首入湛江、鹽城、寧德、鄂州。

2021年上半年，龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為1,292萬平方米，權益面積723萬平方米，平均權益收購成本每平方米5,382元。截至2021年6月30日，龍湖集團總土儲為7,717萬平方米，繼續保持穩增長的勢頭。

按地區劃分，龍湖集團約90%的銷售貨值集中在高能級城市和價值的西部地區、華中地區、長三角地區、環渤海地區及華南地區五大區域，且成本合理，為後續的盈利增長奠定基礎。

就新增土儲而言，2021年上半年，龍湖集團新增土儲均衡對的佈局於這五大區域。按地區分佈，上半年西部地區、華中地區、長三角地區、環渤海地區及華南地區的新增面積分别佔新增收購土地儲備總建築面積的34.9%、22.9%、18.3%、13.8%及10.1%。

就總土儲而言，截至2021年6月30日，按地區分佈，龍湖集團在環渤海地區、西部地區、長三角地區、華中地區、華南地區及中國香港地區的土地儲備分别佔總土儲總面積的34.4%、26.0%、15.5%、12.4%、11.6%及0.1%。

正是龍湖集團持續深耕且均衡佈局高能級城市群，公司業績增長確定性非常強。據2021年中期財報顯示，截至2021年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額為3,753億元，面積2,200萬平方米。此外，龍湖集團管理層在2021年中期業績發佈會上還表示，今年龍湖的可售貨值達到4,700億元，有信心完成全年3,100億的目標。

尾語：

2021年上半年，龍湖集團還得到二級市場資本的認可。3月15日，龍湖集團被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股行列；5月13日，龍湖集團躋身《福佈斯》全球企業200強，排名連續10年躍升。

2021年8月2日，龍湖集團憑借過去一年穩健的經營質量和強大的企業綜合實力，首入《財富》世界500強排行榜。

至於龍湖集團為何得到二級市場資本、國際投行、國内券商的持續看好，2021年上半年這份亮眼的「成績單」，足以說明這一切。

向前看，龍湖集團勢必會繼續通過強大的品牌、多元且均衡的地域佈局、良好的流動性，多維航道並行等優勢，進一步築牢發展護城河，證明其有能力保持強勁的運營和財務表現以穿越周期，不負長期支持其發展的投資者及股東的期望。