調控繼續從嚴！8部門聯手整頓樓市 低位房地產股集體重挫

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上週末，高層、多部委及個地方政府針對樓市密集發聲。7月23日，住建部等八部門發佈《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，劍指樓市多環節亂象，進一步加大了業内對於下半年樓市調控從嚴、從緊的預期，房地產市場進入整治關鍵階段。另外，該通知還明確給出了時間表，力爭三年時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。住建部相關負責人也表態：「對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責」，並強調「下一步還將加強房地產金融管控」，這意味著，未來房地產市場強監管將成為常態化。

事實上，今年7月初以來，已有多項調控落地。如北京嚴打炒「學區房」，並針對新房市場擬出台銷售新規；而上海、深圳等地也規範了二手樓市的交易，整治價格虛高及交易流程；杭州則叫停了目前市場住宅項目中商鋪改商墅的行為，從而抑制高地價。值得一提的是，就在此次八部門重磅發聲落地後48小時内，多地再度就樓市調控發佈新的舉措，上海、紹興、杭州於7月23日「應聲」加碼房地產市場調控政策。其中，月初剛發佈二手房「核定價」的上海再上調房貸利率。與此同時，紹興發佈二手住房市場監管政策，明確推行二手住房成交參考價格發佈機制。業内分析，此次八部門從房地產開發、房屋買賣、住房租賃以及物業服務等四方面入手，對房地產市場秩序進行全面規範，更加體系化、制度化、長效化且力度大、範圍廣、覆蓋全，有望解決此前房地產市場長期存在的一些頑疾。

調控政策成效明顯 地產龍頭安全邊際較高

近兩年來，我國相關政府部門對於房地產市場調控措施一直在頻頻表態。2021年以來，中央始終堅持「房住不炒」定位不變，房地產金融監管持續強化，多個熱點城市房地產調控政策不斷加碼，力促市場情緒理性回歸。數據顯示，2021年6月房地產調控政策依然密集發佈，單月房地產調控次數高達52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產調控次數高達286次，僅次於疫情影響下的2020年。

眾所周知，自2018年房地產長效機制實施以來「穩地價、穩房價、穩預期」的房地產市場調控取得明顯成效，尤其是去年8月份提及的「三道紅線」政策實施後，試點房地產企業核心經營財務指標明顯改善，銀行業金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩步降低。統計局數據顯示，2020年，22個試點城市新建商品住宅價格和二手住宅價格漲幅，分别比2019年收窄了3.1個百分點和1個百分點。2021年6月70城新建商品住宅價格、二手住宅價格環比、同比漲幅均有所收窄。一二手房價上漲城市數量持續減少，新建商品住宅價格上漲城市數量減少7個，二手住宅減少2個。

另外一方面，受調控影響，2020年7月份以來，地產板塊跌跌不休，罕有好的表現，2020年房地產指數下跌達8.64%，今年以來該板塊也整體跑輸大盤。地產股股價跌跌不休，投資者的情緒也同步焦慮。不過與此對照的是，得益於去年末熱點城市熱度的延續，以及今年春節期間一二線城市購房情緒升溫，提振了上半年樓市的整體表現，龍頭地產股發佈的經營業績也因此極為搶眼，上半年房地產市場成交持續高位運行。

據克而瑞研究中心監測的30個重點城市累計成交同比增長44%，較2019年同期增長21%。另一方面，百強房企2021年1-6月累計實現銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%，業績規模整體提升。而TOP100房企6月操盤銷售規模12829.6億元，較2019年同期增長21.5%，略高於2020年6月。此外，上半年銷售金額超過千億元水平的房地產企業達19家。其中，碧桂園全口徑銷售金額達4264.2億元，中國恒大、萬科和融創中國均超過3000億元，保利發展和中海地產銷售金額超過2000億元。整體來看，百強房企各梯隊門檻繼續呈穩定增長態勢，近半數百強房企2021年上半年累計銷售業績較2019年同期的增幅在50%以上，TOP30房企依舊保持規模優勢。

AH股地產板塊集體大跌

2021年以來，中央和地方調控政策整體偏緊，熱點城市更是頻繁出台房地產市場規範政策，加之住建部相關負責人表態，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。市場分析人士稱，此次8部門聯合發文，傳遞了重要的市場信號，對於上半年以來部分城市出現頻率較高的擾亂市場穩定的行為進行了總結和關注。此次通知也調動了房地產開發企業、中介機構、租賃企業、物業服務企業、金融機構以及網絡媒體等各大社會主體，全方位全主體地進行市場監管，全面貫徹「房住不炒」，落實「三穩」目標，預計下半年房地產市場政策端依然從嚴，而在房地產調控政策持續影響下，房價漲幅見頂，預期未來幾個月漲幅繼續收窄，並維持在合理區内。

7月26日，受消息影響，房地產板塊低開低走。截止今日午間收盤，A股市場中，蘇寧環球(000718-CN)跌停，新城控股(601155-CN)、奧園美谷(000615-CN)跌超6%，世聯行(002285-CN)、中南建設(000961-CN)、萬科A(000002-CN)等亦跌超5%，保利地產(600048-CN)、泰禾集團(000732-CN)、金地集團(600383-CN)、華僑城A(000069-CN)等多股跌超4%。此外，港股内房股普跌，中國恒大(03333-HK)、時代中國控股(01233-HK)跌逾7%，新城發展(01030-HK)等跌超6%，萬科企業(02202-HK)跌近5%，龍湖集團(00960-HK)、龍光集團(03380-HK)跌近4%，碧桂園(02007-HK)等亦跟跌超2%。針對内地地產股股價走勢，絕大部分券商分析稱，地產受到「三道紅線」、「雙集中」等政策限制，企業加大槓桿做大規模難以為繼。同時，各地土地成本攀升，房價難以同比上漲，使得房企的利潤空間受到擠壓，利潤率下滑、行業微利已成為行業大趨勢。