四平八穩，富力成功實現降槓桿

原創

經歷多重風險交織下的2020年，富力地產（02777-HK）交出一份滿意答卷。集團核心業績指標表現穩健，經營性現金流重新回正。

2020年，富力地產積極響應政策號召，將經營重心聚焦降負債，全年削減債務374億元，成功度過債務集中兌付期。

展望2021年，集團在現有充沛可售貨值基礎上，將銷售額目標定為1500億元，為全年持續現金流進賬提供保障。

在持續改善盈利能力的同時，持續穩健財務管理，改善信貸能力仍是富力地產當前的發展命題。富力地產也將在緊抓自身銷售業績，積極回籠資金，為經營和降負債持續注入源頭活水。

我們有理由相信，在現有取得的降負債成績下，富力地產的發展關鍵詞也將變為穩健、高質量和積極進取。

業績穩健，現金流回正

3月25日，富力地產發佈2020年度業績報告。

報告顯示，2020年克服種種不利經營環境，富力地產依然傲立於千億銷售額陣營。2020年集團權益合約銷售額約為1387.9億元，銷售面積約1153萬平方米。

2020年，富力入賬面積的規模繼續壯大，由2019年的830萬平方米增加至2020年的917萬平方米。

而步入2021年，集團協議銷售預期還在繼續增加。

2021年累計至2月底，富力總銷售收入（按照已經簽署的銷售協議）共約204.2億元，銷售面積達約155萬平方米，分别同比上升124%、99%。

銷售預期理想，為富力地產未來業績繼續保持穩健提供可靠保障。

自2020年以來，在不確定性的大環境下，富力以靈活手段管理發展中的物業，以確保高效的資源分配及避免積壓過量庫存。

2020年，集團新增開工權益建築面積合共約841萬平方米，年内完成發展物業權益建築面積約1090萬平方米，權益可售面積約為858萬平方米，完成投資物業權益建築面積約22萬平方米。截止2020年底，富力在建權益建築面積約2963萬平方米。

2020年富力地產總營業額達到858.9億元，淨利潤91.5億元，業績表現穩健。集團董事會建議派發末期股息每股0.62元，連同中期股息，全年股息每股人民幣1元。

難能可貴的是，富力現金流於2020年回正，成為公司未來發展的積極信號。

由於市場狀況仍然不穩，富力地產透過促銷售、去庫存、抓回款、控支出等綜合措施，使2020年經營現金流量回復正數。

為加速協議銷售轉換成實時流動資金，富力地產採納彈性銷售策略以應付年内不同的市場情況，包括平均售價優惠、大宗購買折扣、與第三方銷售代理的策略性合作及實施銷售獎勵計劃等措施，有效加快已售物業的現金回款速度。

整體而言，與2019年低於70%的協議銷售現金回款率相比，2020年的協議銷售現金回款率達78%。現金回款的改善也為富力地產提供更多的流動資金，並加快去槓桿的速度。

削減債務374億元，債務集中兌付壓力期已過

在近年國家控負債、降桿桿的整體政策環境下，2020年，富力地產管理層專注於降低財務槓桿風險以改善集團信貸狀況，並取得積極成就。

為積極響應國家政策，富力地產於2020年積極降幅減債，削減債務374億元，集團淨資產負債比率較2019年底大幅減少69個百分點。

具體來看，2020年，富力透過合理的購地策略、戰略性的資產出售、集團層面的股份增發等措施，削減債務374億元，其中削減或再融資的債務包括境内債券236億元、信託及境内銀行貸款119億元和離岸債券及離岸貸款19億元。

巨量資金的集中兌付極其考驗一家企業的資金實力，富力地產債務集中兌付期已過，作為一家長期信用評級AAA的企業，富力在資本市場的償債能力經受住了考驗。

從債務結構上，富力融資來源包括銀行貸款、離岸美元優先票據、境内債券，以及信託貸款及其他，分别佔51%、22%、12%及15%。

其中集團短期、中期及長期債項之間取得良好平衡，一年内、一年至五年内及五年後到期的分别佔負債總額的40%、47%及13%，

且從借貸利率看，富力地產表現出龍頭房企特有的優勢。截止2020年末，集團合計銀行貸款組合的實際利率為5.78%（2019年：5.54%）。非人民幣貸款僅佔貸款總額約29%，匯率風險可控。

富力已經獲多家銀行非承諾性銀行授信額度，目前仍有約1392億元（2019年： 1200億元）尚未動用。

於2020年末，集團在手現金為399.5億元，可以有效化解短期債務並為企業經營提供充足的流動性。

步入2021年，富力的信貸狀況持續改善，集團總負債減少額外約150億元。集團通過再融資及延長到期債務至超過一年以改善其到期債項，包括發行為期2.5年的5億美元優先票據及為期3.5年的3.25億美元優先票據（為年期最長的未償還美元優先票據）。

著眼未來，不管是否有三條紅線政策，富力地產已將重點放於加強管理資產負債表及改善長期財務彈性。

持續改善信貸和盈利能力

在未來穩健財務管理方面，富力已經擬定可行計劃。未來富力會積極變現，以持續改善信貸能力。

在變現方式上，富力不排除將繼續出售非核心資產以釋放資產價值及減低風險。

憑借旗下優質資產和戰略性談判策略，2020年富力成功出售投資物業及寫字樓資產如富力綜合物流園及廣州寫字樓物業，產生約59億元的現金款項。

今年集團將繼續尋求資產變現的潛在機會，尋求潛在合作夥伴，共同投資或協力合作以減輕部分項目風險及減少各種項目的資金需求，並進一步降低總負債水平。

在自我造血方面，富力地產預計2021年可售資源為人民幣2700億元。根據可售資源，富力制定2021年的協議銷售目標為1500億元。

2021年年初銷售表現向好，2021年前兩個月，富力的協議銷售大幅改善，協議銷售收入為204.2億元，同比上升124%。

在2021年良好的銷售開端下，集團去庫存預期加大，有信心在年内餘下的時間保持同樣的勢頭，實現其協議銷售目標，有望為集團帶來持續現金流入。

除了現貨以外，富力地產還擁有充足的土地儲備足以維持增長前景。

2020年，集團在國内12座城市收購16幅地塊，新增土地權益可售面積約385萬平方米。在具有優勢的城市更新項目上，年内富力地產於一二線城市及大灣區的城市更新項目轉換成130萬平方米的建築面積。

城市更新項目運作有利於富力地產低成本拿地，提升經營利潤。在應對此類項目開發週期較長方面，集團也在尋找具有較短發展週期的土地儲備做有益補充。

截至2020年底，富力集團擁有的土地儲備權益建築面積約6426萬平方，權益可售面積約為5200萬平方米。

土地是房企的「糧草」，短期可售資源豐富，中長期土儲充足，富力地產表現出龍頭房企的規模優勢，同時也為集團中長期高增長打下堅實保障。