獨家丨【REITs指數】試點啓動已近兩月 一文看懂乘風破浪的公募REITs！

4月30日，中國證監會、國家發改委發布了《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，標志著境内基礎設施領域公募REITs試點正式起步。試點啓動已近兩月，中國公募REITs進程如何？

6月1日，中共中央、國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》。《海南自由貿易港建設總體方案》在制度設計中指出，要加快金融改革創新。支持海南自由貿易港住房租賃金融業務創新和規範發展，支持發展房地産投資信托基金（REITs）；放寬外資企業資本金使用範圍；創新科技金融政策、産品和工具。

5月8日，為及時了解行業機構對基礎設施公募REITs相關政策的意見、建議，加強行業機構與監管機構之間的溝通交流，共同推動基礎設施公募REITs穩妥起步，中國證券投資基金業協會組織召開視頻座談會，邀請13家行業機構代表、發改委投資司和證監會機構部、債券部相關處室負責人參加了會議。

6月4日，國家發改委投資司召開基礎設施REITs試點工作座談會，聽取有關方面對試點項目申報工作的意見和建議。

此外，北京、重慶等地近期發布的“新基建”方案政策中，提出積極爭取利用REITs或探索推進REITs項目試點等。《重慶市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》亦指出積極開展REITs試點。

市場方面，物流地産、産業園區公募REITs已迎上風口，REITs投資運營人才則廣受追捧。

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基礎設施REITs試點工作座談會相繼召開

5月8日，根據中基協官方消息，為及時了解行業機構對基礎設施公募REITs相關政策的意見、建議，加強行業機構與監管機構之間的溝通交流，共同推動基礎設施公募REITs穩妥起步，中國證券投資基金業協會組織召開視頻座談會，邀請13家行業機構代表、發改委投資司和證監會機構部、債券部相關處室負責人參加了會議。協會黨委委員、秘書長陳春豔出席並主持會議。

參會行業機構代表表示，公募REITs業務對公募基金管理人既是機遇也是挑戰，行業機構正在抓緊研究政策内容，做好内部制度、流程、人員以及項目方面的准備，支持和推動基礎設施公募REITs試點工作順利開展。同時，參會行業機構代表也希望監管機構與協會能夠盡快出台相關配套細則，推動有關部門解決公募REITs稅收等問題。

6月4日，國家發改委投資司召開基礎設施REITs試點工作座談會，聽取有關方面對試點項目申報工作的意見和建議，包括原始權益人、工程咨詢機構、基金公司、證券公司、律師事務所、研究單位，以及中國證監會債券部和滬、深證券交易所近30位代表參加了會議。會議由國家發改委投資司韓志峰副司長主持。

圖片來源：國家發改委網站

對于如何篩選試點項目，韓志峰強調，一是按照“在重點領域以個案方式開展試點”的原則，成熟一個申報一個，充分考慮地區差異，不對各地設定申報數量要求。二是對國企、民企、外企等一視同仁、公平對待。三是基礎設施REITs是全新的投融資工具，所有原始權益人都處在同一起跑線上，不會預設重點範圍，主要審核項目的規範性和資産質量，確保做到項目選的准、質量有保證。四是基礎設施資産的持續穩定、高水平運營是衡量試點工作是否成功的關鍵標准之一。制定基礎設施REITs産品方案時一定要充分考慮調動各方面積極性，要把有利于基礎設施資産穩定運營作為一項重要原則。

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連續多年，兩會REITs提案建議頻出

（一）賈文勤代表：建議進一步完善REITs稅收政策 更好推動試點

2020年5月19日，全國人大代表、北京證監局局長賈文勤在接受采訪時表示，其今年准備了4份建議，分別是關于進一步完善基礎設施不動産REITs稅收政策、加強資管業務功能監管、企業會計准則國際趨同優化、發展第三支柱個人養老金制度等。

4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，目前試點采取“公募基金+資産證券化”的模式，産品架構相對複雜，層級較多。可能存在稅收政策不明確和重複征稅的問題，導致稅負過重，原始權益人動力不足，不利于試點開展。建議進一步明確各環節相關稅收政策並給予適當優惠，更好地推動REITs試點。

（二）王填代表：加快推動公募REITs，釋放商業不動産生産力

近年來，在經濟增速下行壓力下，商業不動産發展逐步放緩，而此次突發疫情對零售、餐飲、娛樂等行業的沖擊，也對商業不動産帶來巨大壓力，全國人大代表、步步高集團董事長王填認為，需關注商業不動産在經濟發展和社會穩定等方面的作用。

王填提出加快推動公募REITs。房地産信托投資基金（REITs）是國際上幫助具有優質商業不動産的企業解決融資難的常見方式，可以改善企業的財務結構，推動産業升級。加快推動公募REITs，加強商業不動産市場的流動性，釋放商業不動産的生産力。

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REITs廣泛助力地方政府“新基建”方案實施

（一）北京 “新基建”方案發布 積極爭取利用REITs

6月10日，北京發布《北京市加快新型基礎設施建設行動方案(2020-2022年)》(以下簡稱《方案》)，明確北京建設新基建的基本目標、原則、基本任務及保障措施。這意味著北京新基建將開始提速，向各行業縱深發展。

《方案》在“三、保障措施(一)強化要素保障”部分提出，加大信貸優惠支持力度，發揮財政資金、基金引導作用，積極爭取利用不動産投資信托基金，支持各類市場主體參與建設。加強對全市重大新基建項目土地指標的保障。重點引進培育規劃建設、投資運營等方面的行業管理人才以及引領新基建技術研發的技術領軍人才。

RCREIT（REITs研究中心）早前即率先提出觀點表示，公募REITs具備較為廣泛的投資者群體和較高的流動性，可以通過資産的流動性來解決資金期限的問題，並降低融資成本。2020年我國多省市明確提出要加快推進5G網絡建設，RCREIT（REITs研究中心）認為，公募REITs契合投資人風險收益匹配的訴求，可有力推動以5G為代表的“新基建”投資發展。（參見文章：RCREIT觀點丨劉洋：疫情影響5G等建設需求 公募REITs有力推動新基建）

（二）重慶市新基建重大項目建設行動方案出爐 探索推進REITs項目試點

6月18日，重慶市政府發布《重慶市新型基礎設施重大項目建設行動方案(2020—2022年)》（下稱《方案》）。3年里，重慶市將總投資3983億元，滾動實施和儲備375個新基建重大項目。

圖片來源：重慶市人民政府網站

據悉，重慶擬以2020—2022年為周期，滾動實施新型基礎設施重大項目建設及儲備，以促進數字經濟與實體經濟深度融合，加快建設“智造重鎮”“智慧名城”。前述方案明確，重慶將在新型網絡、智能計算、信息安全、轉型促進、融合應用、基礎科研、産業創新等7大類型基礎設施發力。

《方案》在“支持政策”部分提出，深化新型基礎設施投融資體制改革，調動社會資本參與積極性。在城市智能中樞、傳統基礎設施改造升級等領域，適度放寬市場准入，探索新型基礎設施盈利模式，加大依法合規采用政府和社會資本合作方式(PPP)進行項目建設力度。

鼓勵符合條件的企業發行企業債券、公司債券、資産證券化産品，提高直接融資比重。加大與國家級基金的對接力度，建立國家、市、區縣三級基金聯動機制，加大對新型基礎設施建設的支持力度。聚焦新型基礎設施重點領域，重點支持補短板項目，探索推進不動産投資信托基金(REITs)項目試點。

此外，REITs行業研究獲悉，重慶市政府辦公廳還于日前印發了《重慶市人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（簡稱《實施意見》），《實施意見》在“加大政策支持力度”中指出，積極開展房地産投資信托基金(REITs)試點，鼓勵住房租賃企業、專業資産管理機構通過REITs長期持有、運營租賃住房。探索以産業發展基金方式促進住房租賃市場主體多元化發展。

（三）蘇州市召開基礎設施REITs試點工作研討會

2020年6月12日下午，蘇州召開基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作研討會。

按照蘇州市政府提出的爭取公募REITs試點“首板有蘇州”的要求，東吳證券已成立REITs領導小組和項目小組，並與證監會、上交所等監管機構積極溝通，就蘇州市參與首批公募REITs試點達成初步共識。

東吳證券作為蘇州國有上市券商，始終堅持服務實體經濟，在類REITs項目方面積累了成功經驗。2018年2月，東吳證券作為計劃管理人和承銷機構，成功發行全國首單社區商業物業類REITs項目“新建元鄰里中心類REITs”，並與市場衆多REITs投資者建立了良好的關系。

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物流地産、産業園區公募REITs迎風口  REITs投資運營人才受追捧

《關于推進基礎設施領域不動産投資信托（REITs）試點相關工作的通知》明確了采用“公募基金+單一基礎設施資産支持證券”的産品架構，優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮汙水垃圾處理、固廢危廢處理等汙染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。

6月3日，萬科旗下萬緯物流首期類REITs産品“萬緯物流-易方達資産-物流倉儲1期資産支持專項計劃”（簡稱“萬緯物流首期類REITs”）在深圳證券交易所舉行挂牌儀式。

萬緯物流此次發行的首期類REITs規模為5.732億元，其中優先級證券的規模為2.95億元，權益級證券的規模為2.782億元，産品期限為3+3+2年。此次萬緯物流類REITs産品底層的兩間物流園均為高標准倉庫。

據了解，本次發行的類REITs，是國内目前最接近境外成熟市場REITs的産品之一，其成功發行，意味著萬科旗下萬緯物流的資産價值與專業運營能力獲得了市場認可，進一步實現了資産良性發展，同時也為國内公募REITs的試點進行了積極探索。

作為萬緯物流在交易所市場發行的首個類REITs，本次産品最大的亮點在于最大限度參考了境外成熟市場REITs模式，采用了“純權益型”結構且底層物流園完全采用市場化方式進行運營和管理，産品運營期間和退出收益全部來源于底層物流園的運營淨現金流以及資産增值。

産業園區方面。蘇州工業園、上海張江高科園區都在爭取公募REITs的首批試點。

REITs投資運營人才廣受追捧

根據公募REITs征求意見稿的要求，在基礎設施REITs基金運作過程中，基金管理人須積極履行基礎設施項目運營管理職責，並配備有基礎設施項目投資管理或運營經驗的人員。

根據上證報報道，從華夏基金對REITs投後管理崗的職位描述來看，一是熟悉基礎設施REITs（基礎設施包括倉儲物流、收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，産業園區、數據中心等其他基礎設施）相關市場；二是進行投後項目市場調研，把握預測市場發展趨勢，並根據市場的變化和競爭的需要提出應對策略；三是負責執行資産管理策略與投資組合管理，包括運營策略、運營收入對基礎資産估值的影響等；四是與合作方緊密工作，優化投資組合和營運策略等；五是精于財務分析模型的搭建；六是做好投後的預算管理、收益預測等定期報告；七是定期和不定期地與投資人進行溝通。

渤海匯金資管董事總經理李耀光則表示：“如果以上市公司的治理結構打比方，公募機構未來基于能力建設分化為三類層級的職能：一是對于有能力的專業機構而言，需要充當上市公司董事層、經營層的職能，參與項目的規劃發展及實際運營的過程。二是部分機構會擔起董事層的職能，將經營管理委托給有實力的第三方機構。三是公募機構的最低要求，需要擔起監事層的職能，在運營管理和保護投資權益等方面行使監督管理的職責。”

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REITs投資者教育任重道遠

5月14日，REITs行業研究獨家首發《公募REITs基金即將到來！應當如何投資？》一文指出，基礎設施REITs作為一種權益性工具，通過盤活存量資産改善基建企業的現金流和資産負債率，提高資産周轉率，從而優化基建的商業模式。

對于中小投資者而言，將新添投資渠道，而且收益較為穩健。REITs通過積聚資金，主要為資本金不大的廣大中小投資者提供投資不動産業的機會，分紅收益主要源于不動産升值和租金收入。

中國證監會指出，REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有利于豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。

我國個人投資者的投資渠道狹窄。雖然個人投資者成為股市交易的主要力量，但受到投資能力等制約，由股票投資帶來的財富效應有限。

從趨勢上看，個人投資者越來越傾向于選擇公募基金。深交所日前公布的2019年個人投資者狀況調查顯示，過去一年中，參與過公募基金交易的受訪者較上年大幅增加17.2個百分點，占比達到45.8％，為近四年最高水平；其中，30歲以下受訪者參與公募基金比例為49.4％，較40歲以上受訪者參與度高7.5個百分點。顯然，公募REITs的推出，豐富了投資者購買基金的選擇。

發展投向基礎設施領域的公募REITs可以帶來雙贏，既增強資本市場服務實體經濟的質效，又能夠合理引導居民儲蓄轉化為投資，提高個人的財産性收入。

基礎設施領域公募REITs的投資收益

REITs的投資價值體現于三方面：固定收益産品屬性（穩定的分紅回報）、權益産品屬性（專業的管理提升資産價值，實現資本增值）、不動産屬性（底層資産作為不動産，其市場價格波動與REI Ts價格有關聯）。

國内將推出的基礎設施公募REITs，是由符合條件的、具有公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司發行産品。證監會現已就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》）公開征求意見。透過《指引》，投資者可了解到公募REITs的産品特性。一般公募基金産品采取分散化配置的策略，即“不能把雞蛋放在同一個籃子里”。

相比之下，基礎設施公募REITs的80％以上基金資産持有單一基礎設施資産支持證券全部份額，基礎設施資産支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，其余則投資于利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具。這意味著公募REITs須“把雞蛋放在一個籃子里並好好照顧”。由此，公募REITs在運作上很特別。

目前公募基金很少參與上市公司的主動經營管理，而按《指引》要求，基礎設施公募REITs的基金管理人積極運營管理基礎設施項目。強化基金管理人與托管人專業勝任要求，公募REITs應當配備不少于3名具有5年以上基礎設施項目投資管理或運營經驗的主要負責人員。

評價基礎設施領域公募REITs的投資收益，很容易使人與公用事業類及基建類股票進行比較。一方面，公募REITs強制分紅比率高，且具有類固定收益産品的屬性。按規定，公募REITs“應當將90％以上經審計年度可供分配利潤以現金形式分配給投資者”，且每年不得少于1次。

而在股票投資中，盡管有的上市公司經營收益較為穩健，現金流充足，但也可能是現金分紅比率較低的“鐵公雞”。持續現金分紅比率達50％以上的公司，就已經在A股市場上不多見。

另一方面，投資範圍更廣。基礎設施REITs試點聚焦的重點行業，除了優先支持基礎設施補短板行業，還包括鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興産業集群、高科技産業園區、特色産業園區等開展試點。

從公募REITs的産品設計來看，既滿足社保基金、保險資金、政府專項基金、産業投資基金等專業機構投資者的投資需求，也適合尋求獲得穩健收益的個人投資者。由于公募REITs與股票、債券等大類資産表現關聯度低，不失為一個可分散投資風險的選擇。有券商稱，公募REITs可作為現金、股票、債券之外的第四類大類資産進行配置。

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