上海本地房企上坤赴港上市 從數字看其“良性發展觀”

  3月30日晚間，香港聯交所更新企業申請版本信息，上坤地產集團有限公司（以下簡稱“上坤”）上市招股書出現在更新後的信息中，這也意味著上坤已正式向港交所遞交上市申請。

  作為一家成立於2010年的上海本地房企，上坤在低調但卻持續穩定的增長速度背後，擁有中小房企難能可貴的財務數字，從其 2019年數據來看，上坤毛利率達【40.8】%，經營性現金流達【20.08】億元，ROE達到【29.6】% 。對於上坤而言，如何從眾多中小房企中突圍，但又要平衡規模擴張和財務槓桿，是伴隨著企業成長未來關鍵幾年的問題，其中的平衡之道便是上坤特有的良性發展觀。

  盈利能力優秀  2019年毛利率高達逾40%

  從招股書整體來看，上坤呈現2017年以前規模較小，2018年呈現快速增長，2019年增長速度至正常水平的階段的特點。前期體現了高成長性房企的爆發力，後期呈現出除收入、利潤等經營指標外，各項財務指標（負債率等）的大幅改善。

  作為一家規模不大的房企，這一變動原因也非常簡單和透明，招股書顯示，2018年營收、利潤、毛利率較往績記錄期内其他期間為高，主要因為開發上海樾山等項目所致，據悉，該項目是上海佘山一個稀缺的别墅項目。而進入2019年，招股書稱，由於去年收入貢獻中涵蓋蘇州等其他非上海項目，毛利率等指標回歸正常水平。

  從營收和毛利數據來看，上坤近年來的表現十分優異。招股書顯示，公司2019年營收為【75.35】億元，2017年營收為【12.01】億元，三年復合增長率【150】%，近一期營收增長率【10.05】%；2019年毛利潤【30.71】億元。

  此外，得益於對一線，二線和強三線城市的深耕以及產品在當地良好的口碑，上坤毛利率表現堪稱優秀，2017-2019年毛利率分别為【30.9】%、【51.5】%和【40.8】%。其中2018年的高毛利率是因為樾山項目的低密度優質别墅收入結轉，在上海一戰成名，這也奠定了上坤進軍全國化的基礎，將上海市場的成功經驗復製至新進城市併進行深耕。

  財務結構穩健  不以風險換發展

  中小房企一直以來都要靠不斷的融資、投資、拿地，才能維持供貨和生存，上坤也不例外。

  但公司僅在2017-2018的高速發展階段，出現了經營性現金流為負情況，此後於2019年迅速回正，達到【20.08】億元；在經營質量方面，公司2019年ROE達到【29.6】%，這主要得益於淨利潤的大幅提升和較低槓桿的運用。

  從負債水平和償還能力看，上坤的負債率正逐漸回歸健康水平，償債能力也在不斷優化。數據顯示，上坤淨負債率從2018年的【325.9】%降至2019年的【118.8】%，管控水平不斷體現；利息保障率2019年為【279.5】%；流動性方面，公司2019年末現金及等價物達到【10.73】億元，流動性充裕。

  上坤招股書表示，未來計劃繼續強化公司的財務政策，完善資本架構及嚴格監控財務指標。公司致力更高效地使用營運資金及確保在尋求土地獲取機會前現金流充裕。此外，公司致力通過標準化縮短項目開發週期，以在保持高質量標準的同時提升週轉率及運營效率。

  在財務數據優化方面，上坤招股書稱，公司將定期優化資產負債率納入集團的重要發展策略，併密切監控債務水平。公司還會繼續密切監控借款的到期情況和提高管理流動資金水平，以確保擁有充足的現金流用於償還債務以便滿足業務的現金需求。

  一般上市後，房企都會打開更大的融資空間，將利用境内外更加靈活的融資平台，積極爭取各項評級的認定，穩健發展，以換取更加長期和低利率的融資機會，為企業發展提供更大空間。