穿越周期看富力 ，内外生增長力鞏固價值“護城河”

  行業巨輪放緩，房企大佬對抗集體焦慮之下，龍頭房企呈現“新常態”：左手地產，右手新業務以實現行業保規模、穩增長。

  作為“華南五虎”之一富力曾有過行業排名第四的高光時刻，亦經歷過與萬達、融創萬眾矚目的“世紀交易”，2019年富力從内生力與外生力兩維出發，對抗“中年”焦慮，一則公告讓富力地產近年的“壓力值”有所減弱。

  公告顯示，2019年全年，富力地產權益總銷售收入共約人民幣1381.9億元，銷售面積達約12547600平方米，較去年同期分别上升5%和23%。公司聯營項目所佔權益部分銷售收入約人民幣123.1億元，銷售面積約913900平方米。

  銷售規模擴圍之外，富力地產近日的新股配售也讓摩根大通對其給予了正面評級。“我們認為富力的配售消除了股價的主要壓力，重申給予富力增持評級，目標價為19港元（2020年12月）。

  “外生增長”對抗不穩定因素

  生死攸關之際，什麽都比不上真金白銀來得重要，尤其是在宏觀經濟壓力增大、貨幣金融政策收縮、行業調控從嚴的2019年。

  富力給予的應對方式是，降負債、優化資本結構，提升“造血”能力。

  去年12月20日，富力宣佈繼2006年後首次H股股份增發方案，公司將配售2.73億新股，配售價每股配售股份13.68港元

  。扣除配售開支後，淨配售價約為每股13.56港元，此次配售，富力預計所得款項約為37.35億港元，該筆資金將用於償還公司的境外債務性融資。

  誠然，目前港股配股規模不大，僅為37億港元，不會對富力地產的基本面造成影響。

  此種嘗試確實在調節富力的債務結構及市場形象方面起到了至關重要的作用。

  “内生增長”平衡週期波動

  當政策紅利的潮水褪去，誰在裸泳，誰能穿越週期成為關註點。商品房市場的成交金額在2018年突破15萬億元，2019年預計衝擊16萬億元，進一步逼近天花板。在強者恒強的地產行業里，龍頭房企的業績表現更為突出，TOP10中有7家房企銷售業績環比增加。

  公告顯示，十二月份富力地產單月權益銷售收入約人民幣178.5億元，銷售面積達約1,339,600平方米。與上月相比，銷售收入和銷售面積分别上升30%和5%。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分别上升4%和7%。

  富力地產董事長助理陳志濠先生表示：“集團12月單月銷售錄得明顯增幅，環比增長30％至人民幣178.5億元。集團2019年全年權益銷售額達約人民幣1,382億元，全年在售項目超205個，其中一二線城市貢獻超6成，帶動銷售業績。”

  在傳統開發業務遭遇增長極限的背景下，對於龍頭房企而言，打破規模增長瓶頸關鍵在於業務多元化，這不僅關係著企業自身涅槃重生，也關乎房地產行業的規模邊界。

富力地產2019年全年權益協議銷售額明細

  筆者梳理發現，在富力地產2019年全年權益協議銷售額中，廣東省、山西省、浙江省分别以154.710 億元、154.671 億元、134.171 億元的銷售額位列前三位。作為重倉大本營的廣東依舊牢固佔據第一比重。

  “第二曲線”擴圍“硬通貨”

  後地產時代，想要 “穿透資金流動中的人和事”併實現市場方面的“硬通貨”考驗的不僅僅是，對傳統業務的理解，更重要的是基於市場潮流之下，作出積極的判斷及洞察。

  作為曾經“舊改之王”，富力地產在舊城改造及城市更新方面的嘗試往往需要追溯到1994年，富力介入廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目。如今，在大灣區發展勢頭強勁的當下，搶灘舊改市場已經成為房企不容缺失的動作。

  據了解，截至2019年6月底，富力已經簽約的城市更新項目已經超過60個，規劃的面積大概6000萬平方米左右。

  此外，酒店資產是良好的“現金流奶牛”。優質的酒店資產，對於投資者而言是一種“硬通貨”，富力地產也在通過酒店業務形成自身復合增長率的加快增長。

  縱向價值提速之外，2017年富力通過收購萬達酒店讓其規模優勢突顯，也因此成為“全球最大的豪華酒店業主”，為實現彎道超車做好了背書，如果這一併購規模自建需要15-20年。

  據了解，目前，富力90間運營中的酒店里，總建築面積超395萬平方米，房間數為27173間，包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，酒店板塊的定位整體趨向中高端。

  地產行業的資金擴張時代已然過去，“新常態”下内生驅動將成為房企新的增長動力，摩根大通對富力地產的評價也體現了這一點。

  “我們相信富力2019年到2020年的強勁盈利增長將成為股價上漲的重要催化劑。此外，在未來兩到三年内，富力公司將完成部分/全部酒店資產的處置，這將成為股價上漲的另一大原因。”