中鐵地産囤錢80億背後的焦慮

  樂居財經 胡益健 發自北京

  破千億之後，中鐵地產開始密集融資囤錢。

  3月18日，上清所披露的信息顯示，中國鐵建房地產集團有限公司（下稱“中鐵地產”）擬發行2020年第二期短期融資券，發行金額為6億元，期限為1年。

  這是近半個月内，中鐵地產第四次發行中期票據或短期融資券了。在此期間，中鐵地產向市場募集資金50億元。自去年12月，中鐵地產發行30億元公司債以來，該公司已融資80億元。

  中鐵地產集團副總經理、總會計師李育紅表示，市場資源有限，金融窗口期隨時可能關閉，必須時刻盯緊，“在紅燈時提前做好充分準備，在綠燈放行時第一個衝出去” 。

  頻繁融資的背後，或是中國鐵建地產對自身負債高企、現金不足的焦慮。

  根據融資的募集說明書，2016-2018年及2019年前三季度，中國鐵建地產營收分别為289.09億元、336.82億元、278.99億元和108.73億元，而淨利潤分别為29.33億元、19.24億元、38.57億元及21.43億元。

  在該份說明書中，中國鐵建房地產提示了多項風險，包括資產負債率較高。截至2019年9月末，公司合併資產負債率為84.77%，遠高於機構監測的A股上市房企資產負債率均值73. 4%；長期借款餘額為445.61億元，應付債券餘額為169.43億元，短期借款餘額為115.26億元，一年内到期的非流動有息負債金額為53.55億元，其他流動負債約30億元，有息債務總額共計813.84億元。

  與此同時，截至2019年三季度末，中國鐵建地產貨幣資金餘額為159.45億元，佔資產總額的9.57%，併不足以覆蓋其短期債務（短期借款+一年内到期的非流動負債），有一定的償債壓力。

  現金流方面，近三年及截至2019年前三季度，中鐵建地產的經營活動現金流淨額波動較大，分别為-14.83億元、0.28億元、-159.78億元及17.16億元；籌資活動則較為積極，淨額分别為-14.85億元、36.48億元、126.47億元及77.92億元。 

  此外，中國鐵建地產表示，公司未來資本支出存在較大風險。中國鐵建地產主要的地產項目集中在京滬等一線城市及天津等核心二線城市，土地成本較高；截至2019年9月末，中國鐵建地產在建項目合計45個，總建面為725.7萬平方米，計劃投資總額約1932.12億元，累計已投資1310.53億元。中國鐵建地產擬建完全未開工的房地產項目共計9個，計劃總建面約152.47萬平方米。

  2019年，中國鐵建地產銷售額首破千億，據官網消息，2019年全年其實現合約銷售收入1252億元，較2018年大幅上漲33.8%。在官網上，中國鐵建地產表示，“千億規模不過是掙得了一張在下一輪競爭賽道中繼續激流勇進的門票”。

  為了繼續激流勇進，中國鐵建地產不僅加緊融資保證手有餘錢，在土地市場上亦十分積極。據不完全統計，2019年四季度，中國鐵建地產拿下石家莊、遵義、天津、成都、南京等地塊，總建面約292.7萬平方米，權益地價為174.2億元。

  2020年1月8日，中國鐵建地產以11.7億元拿下西安87.34畝居住用地，樓面地價約10729元/平方米。