中铁地产囤钱80亿背后的焦虑

  乐居财经 胡益健 发自北京

  破千亿之后，中铁地产开始密集融资囤钱。

  3月18日，上清所披露的信息显示，中国铁建房地产集团有限公司（下称“中铁地产”）拟发行2020年第二期短期融资券，发行金额为6亿元，期限为1年。

  这是近半个月内，中铁地产第四次发行中期票据或短期融资券了。在此期间，中铁地产向市场募集资金50亿元。自去年12月，中铁地产发行30亿元公司债以来，该公司已融资80亿元。

  中铁地产集团副总经理、总会计师李育红表示，市场资源有限，金融窗口期随时可能关闭，必须时刻盯紧，“在红灯时提前做好充分准备，在绿灯放行时第一个冲出去” 。

  频繁融资的背后，或是中国铁建地产对自身负债高企、现金不足的焦虑。

  根据融资的募集说明书，2016-2018年及2019年前三季度，中国铁建地产营收分别为289.09亿元、336.82亿元、278.99亿元和108.73亿元，而净利润分别为29.33亿元、19.24亿元、38.57亿元及21.43亿元。

  在该份说明书中，中国铁建房地产提示了多项风险，包括资产负债率较高。截至2019年9月末，公司合并资产负债率为84.77%，远高于机构监测的A股上市房企资产负债率均值73. 4%；长期借款余额为445.61亿元，应付债券余额为169.43亿元，短期借款余额为115.26亿元，一年内到期的非流动有息负债金额为53.55亿元，其他流动负债约30亿元，有息债务总额共计813.84亿元。

  与此同时，截至2019年三季度末，中国铁建地产货币资金余额为159.45亿元，占资产总额的9.57%，并不足以覆盖其短期债务（短期借款+一年内到期的非流动负债），有一定的偿债压力。

  现金流方面，近三年及截至2019年前三季度，中铁建地产的经营活动现金流净额波动较大，分别为-14.83亿元、0.28亿元、-159.78亿元及17.16亿元；筹资活动则较为积极，净额分别为-14.85亿元、36.48亿元、126.47亿元及77.92亿元。 

  此外，中国铁建地产表示，公司未来资本支出存在较大风险。中国铁建地产主要的地产项目集中在京沪等一线城市及天津等核心二线城市，土地成本较高；截至2019年9月末，中国铁建地产在建项目合计45个，总建面为725.7万平方米，计划投资总额约1932.12亿元，累计已投资1310.53亿元。中国铁建地产拟建完全未开工的房地产项目共计9个，计划总建面约152.47万平方米。

  2019年，中国铁建地产销售额首破千亿，据官网消息，2019年全年其实现合约销售收入1252亿元，较2018年大幅上涨33.8%。在官网上，中国铁建地产表示，“千亿规模不过是挣得了一张在下一轮竞争赛道中继续激流勇进的门票”。

  为了继续激流勇进，中国铁建地产不仅加紧融资保证手有余钱，在土地市场上亦十分积极。据不完全统计，2019年四季度，中国铁建地产拿下石家庄、遵义、天津、成都、南京等地块，总建面约292.7万平方米，权益地价为174.2亿元。

  2020年1月8日，中国铁建地产以11.7亿元拿下西安87.34亩居住用地，楼面地价约10729元/平方米。