【大行報告】中泰國際: 中國房地產銷售壓力仍存，融資成本降低

【財華社訊】中泰國際發表報告指出，中國房地產市場銷售壓力仍存，融資成本降低，拿地視窗或出現，重申行業買入評級。

根據克爾瑞3月1日資料，全國百強房企2月單月/1-2月銷售同比下降38%/24% ，超出市場預期；不包含恒大，百強2月/1-2月銷售同比下降 45%/27%。該行預計1季度全國房地產銷售及回款仍承受較大壓力，因為：1）宏觀經濟風險持續暴露，需求恢復需時；2）百強之外的尾部房企抗風險能力相對較弱，對全國銷售貢獻仍高達50%；3）受到房住不炒框架制約，需求端政策支持力度有限。預計1季度全國住宅銷售同比下跌-37.5%，較之前-50.0%的預測略微上調。

該行判斷需求端政策依然受房住不炒框架制約

2月21日，河南省駐馬店市發佈穩樓市政策（“關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見”）,將首套房公積金貸款最低首付比由30%下調為20%，成為第一個下調首付比例的城市；2月28日，河南省副省長約談駐馬店市政府，要求落實房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段；目前政府網站已將相關檔刪除。報告認為，政策撤回證實“房住不炒”依然對需求端政策形成一定制約；在中央改變地產政策基調前，該行判斷需求端政策維持溫和低調，對銷售支持力度有限。

境內融資環境改善，優質房企利率下行

近日觀察到： 1）2月份以來境內公司債審批及發行明顯加快；2）發行票息顯著下行，部分優質房企（時代中國/美的置業/龍光地產/華髮實業）近期發行票息較2019年中發行的同期限債券的票息下行超過100bp，而2019年中至2020年2月底5年國債收益率約下行40bp。考慮目前房地產市場面臨較大下行壓力，報告認為近期房企境內融資環境將持續改善，同時資金將更加偏好風險較低的優質房企，預計優質房企融資成本進一步下行。

買地視窗向優質房企開啟，重申內房板塊“買入”評級

近期二級市場情緒有所改善，然而房地產行業依然面臨較大的需求下行壓力。前端融資政策維持嚴苛，銷售回款依然是房企主要拿地資金來源，隨著土地市場恢復供應，預計土地市場亦面臨一定壓力，換言之，資金充裕的房企有望把握時機以相對合適的價格購入優質土儲，提升項目盈利水準。目前主要內房股2020年PE平均值為5.2x，較過去2年平均值低12%，2020年股息率平均值為6.73%，板塊安全邊際較充分。該行維持對內房板塊非常正面的看法，重申“買入”評級；建議投資者把握市場波動的機會買入優質內房股。個股推薦收並購有競爭力的世茂房地產(00813-HK)，快速成長的國企背景開發商建發國際(01908-HK，“買入”，目標價14.90港元)，土地儲備充裕、持續較快增長的寶龍地產(01238-HK，“買入”，目標價6.29 港元)，以及深耕大灣區舊改的時代中國(01233-HK，“買入”，目標價17.00港元）。

風險提示：人民幣匯率波動；房地產政策超預期收緊