從中國撤退,轉戰海外,中渝置地營收「一蹶不振」

日期:2019年9月6日 下午2:07作者:李瑩 編輯:李雨謙
從中國撤退,轉戰海外,中渝置地營收「一蹶不振」

中渝置地(01224-HK)的實控人張松橋,在業内有「重慶李嘉誠」之稱。這或與公司早年步李嘉誠後塵,在中國市場搞戰略撤退有關。

2015年下半年變賣内地資產的中渝置地,此後大肆投資英國、澳洲商業物業,轉型做「包租公」。日子雖然安逸,不過缺席了中國巨大的房地產市場,公司的營收也一敗塗地。

一敗塗地的營收

從一家西部領先物業開發商,轉變成主要在英國、澳洲從事租賃業務,中渝置地犧牲很多。

最新半年報顯示,公司營收仍在下滑。

2019年上半年,中渝置地取得總收入2.79億港元,同比2018年3.05億港元減少8.6%。作為一家曾經知名的西部地產開發商,中渝置地失去的不止一城。

歷史業績顯示,公司營收自2016年驟減83%後,已經徹底淪為一片失地。中渝置地這個業務轉型還真徹底。

這還要從2015年談起,當時中國物業市場歷儘高低起跌。經濟緩緩、限購政策,讓樓市情緒低迷。

彼時中渝置地認為,中國樓市出現衰退。為消除市場不確定性,及抵抗物業市場持續衰退境況,公司在2015年進行一係列戰略性出售交易。

2015年6月,公司出售高原國際有限公司全部92%權益,總代價約為55億元。高原國際透過重慶中渝物業,在重慶、雲南持有建築面積約為340萬平方米物業組合。

緊接著7月份,公司又以21億元總代價,出售其持有悅景集團全部權益。該集團間接持有公司大部分成都項目,建築面積約為190萬平方米。

含上述兩宗交易,公司自2015年6月起,接連出售7家項目公司權益,獲得144億港元的現金。

2016年,公司聲稱已經預見中國二線城市物業市場不明朗情況及風險,以及中國經濟疲弱的趨勢,決定重整業務策略,帶領公司發展跨越中國地域,擴展到其他國家。

公司認為自己成功減持中國西部幾乎所有物業項目,變現一筆可觀資金,使公司有足夠財力投資全球主要城市,而不僅限於中國。

在此情形下,2016年11月,公司以6.21億港元出售其於西安遠聲實業的全部權益。2017年2月,以2.07億元出售佳濤國際全部權益。

海外「包租公」生意可好?

2019年上半年,公司繼續在英國及澳洲擴張其物業投資及發展業務。

2019年4月,公司合資企業完成收購澳洲墨爾本CBD面積約為1.2萬平方米永久業務乙級寫字樓,代價為1.12億澳元。公司佔大樓實際權益41.9%。

不過現在該大樓尚在空置中,正在裝修及翻新,以待升級成優質甲級寫字樓。

公司如今靠在國外收租度日。截至2019年6月底,公司在英國有兩棟商業物業,在澳洲擁有1棟寫字樓,總計約10.94平方米。其中,英國資產佔投資組合89%,其餘由公司透過澳洲墨爾本一間合資企業持有。

海外生意真有那麽好做嗎?中渝置地目前的營收還是來自英國,其澳洲業務還未產生收益。全球減息、英國脫歐,給英國經濟以及物業市場帶去不明朗因素。

2019年上半年,公司租金收入約2.40億港元,比2018年同期減少約5%。不過財報解釋,該減少是由於英鎊兌港元平均匯率較2018年上半年減值約6%。

中渝置地重倉倫敦,恰逢英國脫歐,現時政治及經濟不明朗因素已影響市場情緒。公司也在財報中坦誠,公司房地產項目在倫敦過往數年經歷改變,主要與脫歐有關。

海外房地產開發業務難以發展,中渝置地會否再次回歸中國?

這一點至少現在還很難判斷。儘管錯過了近年房地產發展的高速發展期,但在今年上半年,公司還是義無反顧的出售了湖南株洲項目42.86%的權益。

這個項目是公司剛於2018年5月收購得來。彼時公司以2.7億元代價獲得該項目42.86%權益。

中渝置地的這波操作依然是變現為先,難道公司徹底失去中國市場長期投資的興趣?

中渝置地還能重振嗎?

已經徹底淪為國外「包租公」的中渝置地,業績還能回到2016年的高光時刻嗎?

單看公司這幾年的海外發展,僅靠租金是很難做到以往房地產開發業務那般業績的。那是否未來公司重振只能依靠中國市場?

聯想到中渝置地曾在2018年,連同中國合資夥伴對三個中國物業項目進行投資,這是否是公司回歸前的預熱?

2018年中旬,公司花4.85億元收購湖南株洲、四川兩個物業開發項目。此外,公司還花費9.8億元投資一家中國房地產公司。

上述三例收購還未焐熱,中渝置地就迫不及待的在2019年上半年處置了湖南株洲的物業開發項目。買入價2.7億,售出價3.31億元,一年時間公司獲利0.61億元。

原來這或都是中渝置地短期投資行為,已經從早前套現中獲利豐厚現金的公司,如今對房地產開發業務長期投資越來越謹慎。

這種謹慎會否讓公司再次錯過中國房地產市場,一切還要時間說話。不過公司依舊看好投資性業務。2018年8月,公司透過擁有25%權益的合資企業,完成收購位於香港九龍灣的海濱地標商業大樓傲騰廣場。

從房地產開發,轉而做海外投資性房地產業務,中渝置地要想收復失地已經很難了。

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