有息負債達367億元，紅星美凱龍發行債券用來還債

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在收到上交所問詢函後，紅星美凱龍正在積極償還有息負債，並補充流動性資金。

6月4日，紅星美凱龍發佈了2019年公開發行公司債券募集說明書摘要（第一期）。根據募集說明書，紅星美凱龍擬面向合格投資者公開發行不超過人民幣40億元的公司債券，第一期債券發行規模不超過20億元（包括20億元），本期債券引入品種間回撥選擇權，回撥比例不受限制。

據說明書透露，本期債券擬使用18億元募集資金償還有息負債，2億元用於補充流動資金。計劃償還的有息負債包括15億元公司債券和3億元銀行借款。

說明書還透露，紅星美凱龍有息債務主要為長期借款、應付債券、一年内到期的非流動負債和短期借款。2018年末，紅星美凱龍合併口徑有息債務餘額合計367.4億元，包括短期借款51.5億元、長期借款143.1億元、應付債券71.6億元、一年内到期非流動負債39.3億元等。

有息負債餘額佔負債總額的比例為56.03%，佔淨資產的比例為 81.10%。

紅星美凱龍稱，有息負債佔負債總額和淨資產比例較高，使發行人的經營存在一定的償付風險，如果發行人持續融資能力受到限制或者未能及時、有效地做好償債安排，可能面臨的償債壓力會對其經營活動產生不利影響。

2015年6月26日，紅星美凱龍於香港聯合交易所主板掛牌上市（股票簡稱為「紅星美凱龍」,股票代碼01528）。2018年1月17日，紅星美凱龍於上海證券交易所主板掛牌上市（股票簡稱：美凱龍，股票代碼：601828）。至此，紅星美凱龍正式成為中國家居零售A+H第一股。

但由於其自身存在各種問題，不久前，上交所針對紅星美凱龍主營情況和財務信息進行了六連問。

5月23日上交所向紅星美凱龍(（601828-SH)下發年報問詢函，針對投資性房地產、主營業務經營情況和主要財務信息等方面連發六問。

《關於對紅星美凱龍家居集團股份有限公司2018年年度報告的事後審核問詢函》（以下簡稱《問詢函》）。在《問詢函》中，上交所對投資性房地產的經營狀況和財務信息兩方面進行問詢。

紅星美凱龍近三年年報顯示，自2016年至2018年末，投資性房地產賬面價值分别為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快，2018年末，投資性房地產佔總資產的比重達70.84%，為最主要的長期經營性資產。

問詢函中，提到2018年年報中紅星美凱龍超三成的營業利潤來自其投資性房地產升值。2018年，其投資性房地產公允價值變動收益為18.20億元，佔利潤總額的比例為30.24%，投資性房地產的公允價值變動損益對淨利潤影響較大。

對此紅星美凱龍在《2018年年度報告的事後審核問詢函》的公告回复中表示，投資性房地產主要來源於自營模式。公司持有房地產的目的是用於賺取租金用途，因此已投入使用的建成物業採用收益法比較適合。由於以前年度均採用收益法評估，因此本次評估延續之前年度評估方法，未採用市場法評估，而繼續採用收益法進行評估。

通過紅星美凱龍回复問詢函，財華社發現，作為家具建材一哥的紅星美凱龍，囤房數量比頭部房企還多。

Wind數據顯示，A股上市公司中有3家公司持有投資性房地產超過500億元，分别為紅星美凱龍798.77億元、中國建築689.42億元和萬科A560.55億元。可見，紅星美凱龍囤房比萬科還多。

公司投資性房地產佔比重較大

據紅星美凱龍2018年年報顯示，僅在這一年中，公司投資性房地產佔總資產比重約七成。公司投資性房地產公允價值變動收益為18.20億元，佔利潤總額的比例為30.24%。

2018年底，公司擁有投資性房地產68處，總面積688.82萬平方米，賬面價值785.33億元。而所有這些房產的購置成本為460.45億元。也就是說，從當初的購置成本，到今天的賬面價值，這些房產升值了324.88億元，升值幅度達70.56%。

截至2018年，紅星美凱龍經營直營店80家，其中自有物業有53家，佔比66.3%，租賃或合營聯營的有27家。除了將自有物業算入投資性房地產之外，2018年年報顯示，紅星美凱龍持有公允價值為15.55億元的投資性房地產在項目合作方擁有使用權的土地上，併將其確認為以融資租賃方式租入的投資性房地產。

此外，上交所提出疑問，公司是否存在資金周轉風險及償債風險？

對於報告期内短期借款、長期借款、應付債券等有息負債合計 266.11 億元，同比增長60.61%。利息費用為16.70億元，同比增長32.46%。此外，還有2.03億元的利息費用資本化。上交所同樣提出疑問。

紅星美凱龍在《2018年年度報告的事後審核問詢函》的公告回复中表示，2018年新增借款181.84億元。截至2018年12月31日，短期借款、長期借款、應付債券等有息負債(含一年内到期的長期借款和應付債券)較上年增加43.97億元，同比增長17%，財務費用增加4.01億元，同比增長35%。

紅星美凱龍在回复上交所問詢中表示，2016-2018年經營活動現金流分别為39.83億元、65.28億元以及58.58億元，出租率及租金水平相對平穩，2018年各項業務收入均實現了增長，公司整體經營現金流穩定。

但根據實際情況來看，財華社發現事實並非如此。

4月15日，標普發佈評級公告稱，將紅星美凱龍的主體信用評級從「BBB-」下調至「BB+」，原因為其流動性弱化與再融資風險上升，這與紅星美凱龍的債務上升有關。

近年來，紅星美凱龍的資產負債率從2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，紅星美凱龍總負債達到685億元，較2018年底的656億增加29億元，流動負債為239億元，雖然較2018年底的253億元有所下降，但是對比其流動資產144億元，流動負債是流動資產的1.66倍。有息負債佔母公司股東權益的比例達到57%。

值得一提的是，近日紅星美凱龍發佈公告稱，面向合格投資者公開發行不超過40億元的公司債券已獲得證監會核準，將採取分期發行方式，本期債券合計發行規模不超過20億元。

此外，本期債券引入品種間回撥選擇權，回撥比例不受限制，起息日為2019年6月10日，擬上市地點位上交所。牽頭主承銷商、簿記管理人、債券受託管理人為中山證券，聯席主承銷商為中國國際金融股份有限公司、宏信證券，承銷方式為由主承銷商負責組建承銷團，以餘額包銷方式承銷。

紅星美凱龍公佈的募集說明書顯示，本期債券分為兩個品種，品種一的債券名稱為紅星美凱龍家居集團股份有限公司2019年公開發行公司債券(第一期)(品種一)，債券簡稱「19紅美01」；品種二的債券名稱為紅星美凱龍家居集團股份有限公司 2019 年公開發行公司債券(第一期)(品種二)，債券簡稱「19紅美02」。