【大行報告】交通銀行：“金三”成色足 樓市“小陽春”

【財華社訊】交通銀行發表報告，指三月小陽春存在季節性因素和補漲效應，在政策環境邊際改善下，供求雙方入市意願增強。戶籍改革提速將對部分二三線城市成交有促進作用，遠期來看“城市群+都市圈”戰略的經濟效應將愈發凸顯。開發投資增幅擴大，與開施工節奏加快及房企資金改善下拿地積極性提升有關。

房地產市場成交量價回暖。1-3月份，商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個百分點；商品房銷售額27039億元，增長5.6%，增速提高2.8個百分點。房價方面，3月70個大中城市新建商品住宅價格指數環比上月增加0.6%，同比去年上漲11.3%，增速較上期加快；二手住宅價格指數方面，環比和同比增速分別為0.5%和7.9%，增幅較上期也有提高。

按城市類別來看，CREIS主要城市中一線城市成交面積環比上升122.31%，同比上升56.15%。其中北京成交量暴增，較上月升幅超230%，為去年同期的近四倍。二線代表城市環同比分別增長83.50%和8.53%，三線代表城市環比上升49.05%、同比下降16.22%。

三月小陽春存在季節性因素，與年初信貸額度寬鬆、審批放款速度加快、購房者入市意願增強有關。加之今年前兩月整體成交不如去年同期，三月也具有一定的補漲效應。三月供給端也有所發力，新房推盤量和二手房掛牌量明顯增多，為需求釋放創造了條件。不少一二線城市住宅和公寓專案扎堆入市，CREIS資料10個重點城市3月推盤同比翻番。接下來的二季度通常是推盤高峰期，開發商有望保持供貨勢頭，房地產市場回暖趨勢可能繼續。

戶籍改革力度加大將促進部分二三線城市成交釋放。新型城鎮化的核心在於人的城鎮化，加大戶籍改革力度是今年的重點任務。近期發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確提出了II型大城市全面取消落戶限制、I型大城市放開放寬落戶條件、超大特大城市大幅增加落戶規模的要求。這意味著在一定程度上放鬆或打破了這些城市的限購門檻，對於二線及部分三線城市的成交有提振促進作用。一線城市調控總體仍然偏緊，但在“四限”持續時間較久及邊際環境緩和之下，樓市成交活躍度也將有所提升。目前杭州、西安等地已再度放寬了人才引進落戶條件，這將是自去年之後的又一輪“搶人大戰”。從遠期來看，“城市群+都市圈”戰略的經濟效應將愈發凸顯，核心區域依然具備新增住房需求基礎。

施工提速土地回溫，開發投資增幅擴大。1-3月份全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點。3月開發企業房屋新開工和施工節奏加快，開施工面積均在提速中；同時土地市場有所回溫，部分城市優質土地推出量增多。1-3月份房地產開發企業土地購置面積2543萬平方米，同比下降33.1%，降幅收窄1個百分點；土地成交價款1194億元，下降27.0%，降幅擴大13.9個百分點。細分來看，一線城市推出土地較上月提高，二線和三線城市土地交易環比回溫。一季度300個城市總體土地供需兩端同比略降，僅一線城市雙升，推出土地面積同比增長37%、成交土地面積增長17%，出讓金同比基本持平，北京收金逾589億領跑。

土地成交的好轉，也與開發企業資金情況改善、拿地積極性提升有關。1-3月份房地產開發企業到位資金38948億元，同比增長5.9%，增速比1-2月份提高3.8個百分點。其中國內貸款和自籌資金增速均“轉正”，定金及預收款和個人按揭貸款增長明顯加快。