认房又认贷，首付最低六成！国管公积金二套房新政来了

日期：2019年4月14日 下午3:08

新政发布，国管公积金贷款收紧的“靴子”终于落地。

国管公积金中心明确，对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自2019年4月15日起执行，以网签日期为准。此前，这一传言就已在市场上传播，并部分导致了3月份北京二手房交易的井喷，今日的通知发布坐实了传言。

职工二套房公积金贷款“认房认贷”

今日晚间，中央国家机关住房资金管理中心(以下简称资金中心)发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》。和以往一样，新政也再次强调要支持职工购买政策性住房，“房住不炒”。

新政中最受关注的一点是，和此前北京市属公积金一样，此次国管公积金中心也将住房套数的认定标准由“认房不认贷”调整为“认房认贷”。

新政规定，借款申请人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录）的，按首套住房贷款政策办理。

借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理。换句话说，曾经贷款买过房，无论是商贷还是公积金贷，现在卖小买大，从4月15日起按二套房认定。被认定为二套以上住房的，不予贷款。

值得一提的是，2017年3月24日以后离异且申请贷款时离异不足1年的，仍然执行原政策，按二套住房贷款政策办理。

“认房”和“认贷”是指购房办理贷款时，银行或公积金管理部门对于二套房的认定标准。按照资金中心的解读，“房”为借款申请人在京名下住房，“贷”指在人行征信系统中全国范围內的个人住房贷款记录（包括商业性住房贷款记录、住房公积金个人住房贷款记录）。

如果是“认房不认贷”，就是只要购房人名下无房，购房时就被认定为首套房，首付比和银行利率都相对较低；

如果是“认房又认贷”，就不仅看名下是否有房、还要看此前是否有房贷记录，一旦查出此前名下有房贷，无论是否还清，都会被认为是二套房，从而执行更高的首付比和贷款利率。

两年前的“最严调控”，北京商业贷款已经实现“认房又认贷”；去年9月，北京公积金新政发布，市管公积金贷款也开始执行“认房又认贷”。在当时的政策中，针对国管公积金是否遵照执行，仅表述为“可按照本通知执行，另有规定的从其规定”。

此前传言曾致北京二手房交易井喷

今天的新政发布之前，国管公积金贷款政策是认房不认贷，即只要是首套房，不管是否贷过款仍然可以享受首套房贷款政策。

国管公积金贷缴存人数占总缴存人数的10%左右，即国管公积金的缴存人与市管缴存人占比为1∶9。业內人士曾表示，国管公积金政策改为认房又认贷，会导致一部分国管公积金缴存人员的贷款政策由首套房政策改为二套房贷政策，从严的房贷政策会通过预期影响购房者的心理。

事实上，从上3月中旬开始，网络上就已经开始传播国管公积金将从3月19日开始调整政策，执行“认房又认贷”。

受国管公积金贷款政策调整传闻刺激，部分天数二手房成交量突破千套，直逼去年市管公积金贷款调整时的成交高点。

根据相关数据显示，3月18日北京二手住宅单日成交1042套。这种单日超过千套的成交高点在2018年也出现过类似情况，即2018年9月份市管公积金调整前，9月14日、15日出现了连续两天单日成交过千套的情况，其中14日成交2251套，15日成交1397套。

当时多位中介人员表示，之前的确有关于国管公积金要“认房又认贷”的说法，所以很多购房者在加紧办理手续，想赶在政策调整前进行网签，就怕突然有一天出台政策赶不上“末班车”了。

数据显示，截至4月11日，北京二手房住宅网签达到4850套，3月网签16051套，均处于调控后的高位，3月下半月国管公积金政策收紧传闻导致部分国管公积金需求提前释放。

二套房最多贷60万，降低20万

除对二套房贷款实行“认房又认贷”外，新政此次也同时调整了首付款比例和贷款额度。

首付款方面：

借款申请人购买经济适用住房的，首付款比例不低于购房总价的20%；

购买经济适用住房之外的首套住房的，首付款比例不低于购房总价的30%；

购买二套住房的，首付款比例不低于购房总价的60%。

借款申请人购买存量房屋的，购房总价以房屋评估值和购房合同总价两者中较低者为准。

贷款额度方面：

首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率；

二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍。

此外，在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。

同时，贷款期限不得超过25年，最长可计算到借款申请人法定退休年龄后5年，最高不得超过65周岁。

此前政策规定，国管公积金首套房最高可贷120万元，贷款年限为5～25年，利率为3.25%；二套房最高可贷80万元，贷款年限为6～25年，利率为3.575%。

账户连续缴存半年以上方可申请贷款

新政的另外一个变化是贷款申请条件的调整。　

根据规定，借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月（含）以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态；或经中央国家机关住房资金管理中心（以下简称资金中心）审核同意，处于缓缴、封存或者退休销户状态的缴存职工。

同时，借款申请人夫妻双方无尚未还清的住房公积金个人住房贷款和政策性贴息贷款。

此外，《通知》还调整贷款年限和月还款额上限。按照规定，借款申请人的贷款期限由最长可以计算到借款申请人70周岁调整为最长不得超过65周岁；月还款额上限由“借款申请人及配偶的收入每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准”调整为“在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额不应超过借款申请人月收入的60%。”

“最严公积金新政”影响甚微

2018年是各地相继调整公积金贷款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京发布公积金贷款新政，具体变化包括二套房“认房又认贷”、公积金贷款与缴存年限挂鉤、调整首付比例等，被称为“史上最严公积金新政”。

近期，多城陆续发布2018年度住房公积金报告，这些城市去年的公积金贷款情况也浮出水面。数据显示，各城公积金发放个人贷款的笔数和金额多呈正向增长。其中，厦门表现得最为明显：2018年，厦门共发放个人住房贷款0.92万笔、74.10亿元，同比分別上升155.56%和231.54%。

与2017年相比，这一变化尤其明显。2017年，多城公积金发放个人贷款的笔数和金额均呈环比下降。同样以厦门为例，2017年厦门仅发放个人住房贷款0.36万笔、22.35亿元，同比分別下降73.04%和73.95%。

多位专家表示，新政之所以没有拉低去年公积金贷款笔数和金额，一是这些政策多为“打补丁”，对刚需购房者影响有限；二是2018年房地产市场虽低迷，但实际成交量和房价并未显着下降，房贷需求也未减少；三是各地公积金新政多发布在第四季度，对全年影响有限。

此外，去年9月实施的公积金新政仅影响第四季度信贷行为。以北京为例，数据显示，2018年北京全年成交面积496.26万平米，前三季度成交面积已达316.43万平米，超全年面积的六成。从信贷角度来说，前三个季度已经发放了很大一部分额度。

来源：中国基金报
中国基金报记者 乔麦