認房又認貸，首付最低六成！國管公積金二套房新政來了

新政發布，國管公積金貸款收緊的“靴子”終於落地。

國管公積金中心明確，對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成且最多貸60萬元。新政自2019年4月15日起執行，以網簽日期為準。此前，這一傳言就已在市場上傳播，並部分導致了3月份北京二手房交易的井噴，今日的通知發布坐實了傳言。

職工二套房公積金貸款“認房認貸”

今日晚間，中央國家機關住房資金管理中心(以下簡稱資金中心)發布《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》。和以往一樣，新政也再次強調要支持職工購買政策性住房，“房住不炒”。

新政中最受關註的一點是，和此前北京市屬公積金一樣，此次國管公積金中心也將住房套數的認定標準由“認房不認貸”調整為“認房認貸”。

新政規定，借款申請人家庭（包括借款申請人、配偶及未成年子女）在北京市無住房且夫妻雙方名下無住房貸款記錄（包括商業性住房貸款和住房公積金貸款記錄）的，按首套住房貸款政策辦理。

借款申請人家庭在本市無住房且名下僅有1筆住房貸款記錄的，以及在本市僅有1套住房且名下無住房貸款記錄或僅有同一套住房貸款記錄的，按二套住房貸款政策辦理。換句話說，曾經貸款買過房，無論是商貸還是公積金貸，現在賣小買大，從4月15日起按二套房認定。被認定為二套以上住房的，不予貸款。

值得一提的是，2017年3月24日以後離異且申請貸款時離異不足1年的，仍然執行原政策，按二套住房貸款政策辦理。

“認房”和“認貸”是指購房辦理貸款時，銀行或公積金管理部門對於二套房的認定標準。按照資金中心的解讀，“房”為借款申請人在京名下住房，“貸”指在人行征信系統中全國範圍內的個人住房貸款記錄（包括商業性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄）。

如果是“認房不認貸”，就是只要購房人名下無房，購房時就被認定為首套房，首付比和銀行利率都相對較低；

如果是“認房又認貸”，就不僅看名下是否有房、還要看此前是否有房貸記錄，一旦查出此前名下有房貸，無論是否還清，都會被認為是二套房，從而執行更高的首付比和貸款利率。

兩年前的“最嚴調控”，北京商業貸款已經實現“認房又認貸”；去年9月，北京公積金新政發布，市管公積金貸款也開始執行“認房又認貸”。在當時的政策中，針對國管公積金是否遵照執行，僅表述為“可按照本通知執行，另有規定的從其規定”。

此前傳言曾致北京二手房交易井噴

今天的新政發布之前，國管公積金貸款政策是認房不認貸，即只要是首套房，不管是否貸過款仍然可以享受首套房貸款政策。

國管公積金貸繳存人數占總繳存人數的10%左右，即國管公積金的繳存人與市管繳存人占比為1∶9。業內人士曾表示，國管公積金政策改為認房又認貸，會導致一部分國管公積金繳存人員的貸款政策由首套房政策改為二套房貸政策，從嚴的房貸政策會通過預期影響購房者的心理。

事實上，從上3月中旬開始，網絡上就已經開始傳播國管公積金將從3月19日開始調整政策，執行“認房又認貸”。

受國管公積金貸款政策調整傳聞刺激，部分天數二手房成交量突破千套，直逼去年市管公積金貸款調整時的成交高點。

根據相關數據顯示，3月18日北京二手住宅單日成交1042套。這種單日超過千套的成交高點在2018年也出現過類似情況，即2018年9月份市管公積金調整前，9月14日、15日出現了連續兩天單日成交過千套的情況，其中14日成交2251套，15日成交1397套。

當時多位中介人員表示，之前的確有關於國管公積金要“認房又認貸”的說法，所以很多購房者在加緊辦理手續，想趕在政策調整前進行網簽，就怕突然有一天出台政策趕不上“末班車”了。

數據顯示，截至4月11日，北京二手房住宅網簽達到4850套，3月網簽16051套，均處於調控後的高位，3月下半月國管公積金政策收緊傳聞導致部分國管公積金需求提前釋放。

二套房最多貸60萬，降低20萬

除對二套房貸款實行“認房又認貸”外，新政此次也同時調整了首付款比例和貸款額度。

首付款方面：

借款申請人購買經濟適用住房的，首付款比例不低於購房總價的20%；

購買經濟適用住房之外的首套住房的，首付款比例不低於購房總價的30%；

購買二套住房的，首付款比例不低於購房總價的60%。

借款申請人購買存量房屋的，購房總價以房屋評估值和購房合同總價兩者中較低者為準。

貸款額度方面：

首套住房貸款最高額度為120萬元，執行貸款基準利率；

二套住房貸款最高額度為60萬元，貸款利率為同期貸款基準利率的1.1倍。

此外，在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。

同時，貸款期限不得超過25年，最長可計算到借款申請人法定退休年齡後5年，最高不得超過65周歲。

此前政策規定，國管公積金首套房最高可貸120萬元，貸款年限為5～25年，利率為3.25%；二套房最高可貸80萬元，貸款年限為6～25年，利率為3.575%。

賬戶連續繳存半年以上方可申請貸款

新政的另外一個變化是貸款申請條件的調整。　

根據規定，借款申請人申請貸款時應連續繳存住房公積金6個月（含）以上且本人住房公積金賬戶處於正常繳存狀態；或經中央國家機關住房資金管理中心（以下簡稱資金中心）審核同意，處於緩繳、封存或者退休銷戶狀態的繳存職工。

同時，借款申請人夫妻雙方無尚未還清的住房公積金個人住房貸款和政策性貼息貸款。

此外，《通知》還調整貸款年限和月還款額上限。按照規定，借款申請人的貸款期限由最長可以計算到借款申請人70周歲調整為最長不得超過65周歲；月還款額上限由“借款申請人及配偶的收入每月償還貸款後，保留的人均生活費不得低於北京市的基本生活費標準”調整為“在保證借款申請人基本生活費用的前提下，根據借款申請人所申請貸款金額、期限及適用利率，按等額本息還款法計算的月均還款額不應超過借款申請人月收入的60%。”

“最嚴公積金新政”影響甚微

2018年是各地相繼調整公積金貸款政策的一年，其中又以北京力度最大。去年9月，北京發布公積金貸款新政，具體變化包括二套房“認房又認貸”、公積金貸款與繳存年限掛鉤、調整首付比例等，被稱為“史上最嚴公積金新政”。

近期，多城陸續發布2018年度住房公積金報告，這些城市去年的公積金貸款情況也浮出水面。數據顯示，各城公積金發放個人貸款的筆數和金額多呈正向增長。其中，廈門表現得最為明顯：2018年，廈門共發放個人住房貸款0.92萬筆、74.10億元，同比分別上升155.56%和231.54%。

與2017年相比，這一變化尤其明顯。2017年，多城公積金發放個人貸款的筆數和金額均呈環比下降。同樣以廈門為例，2017年廈門僅發放個人住房貸款0.36萬筆、22.35億元，同比分別下降73.04%和73.95%。

多位專家表示，新政之所以沒有拉低去年公積金貸款筆數和金額，一是這些政策多為“打補丁”，對剛需購房者影響有限；二是2018年房地產市場雖低迷，但實際成交量和房價並未顯著下降，房貸需求也未減少；三是各地公積金新政多發布在第四季度，對全年影響有限。

此外，去年9月實施的公積金新政僅影響第四季度信貸行為。以北京為例，數據顯示，2018年北京全年成交面積496.26萬平米，前三季度成交面積已達316.43萬平米，超全年面積的六成。從信貸角度來說，前三個季度已經發放了很大一部分額度。

來源：中國基金報
中國基金報記者 喬麥