利潤超大？為加碼長租公寓，蛋殼C輪再融5個億

原創

經歷2018年的「罪與罰」，本以為房屋租賃行業會歸於寂寞，但未想到一開年，便傳出蛋殼公寓頻頻併購和融資的大動作。

蛋殼公寓一紙喜訊也提振了行業，在經歷2018年「冰與火」的考驗後，長租公寓市場今年運勢如何？

資本押註，蛋殼公寓估值破20億美元

春寒料峭的氣候，一如此時的長租公寓市場，經歷過冬天的寒冷，孕育著春的機會。

3月1日，蛋殼公寓對外宣佈完成5億美元C輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元。

蛋殼公寓真是喜事連連，在不久前的1月17日，蛋殼公寓剛以2億美金（包含現金和債務）全資戰略收購杭州長租公寓運營商愛上租，涉及原愛上租的全部資產、100%股權併入蛋殼公寓。

由於蛋殼公寓和愛上租均為分散式長租公寓領域排名前三的企業，因此交易成為業内迄今為止最大的一樁收購案。

彼時，蛋殼公寓表示交易完成後，運營房間數量接近40萬間，業務遍佈北京、上海、廣州、深圳、杭州等全國10個城市。

資本獨寵蛋殼公寓，也讓財華社對這個2015年起家的，毫無房地產背景的租賃運營平台頗感興趣。深挖一下，竟然發現在去年長租公寓頻遭诟病的不利行情下，蛋殼公寓先竟後獲得兩次融資。

2018年2月，蛋殼公寓完成1億美元B輪融資，由華人文化產業投資基金、高榕資本聯合領投，酉金資本、元璟資本、BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）跟投，A+輪投資方愉悅資本繼續追加投資。

2018年6月，其完成7000萬美元B+輪融資，由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。

拿到充足彈藥後，蛋殼公寓開始加快跑馬圈地的節奏，可以預計，今年的長租市場仍是資本和平台機構關註的對象。

蛋殼公寓一紙喜訊也提振了行業，在經歷2018年「冰與火」的考驗後，長租公寓市場今年運勢如何？

房租漲價，自如、蛋殼公寓被約談

要知長租公寓運勢如何，還要看政策面的態度。

日前，北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的「三不得」「三嚴查」，有望遏製房租上漲勢頭。

「租金」是長租公寓永遠也繞不過去的一道「坎」。這邊長租公寓一邊發展的如火如荼，那邊人們逐漸發現房租卻悄悄上漲，這真是一個充滿矛盾的市場，一線城市租金同比上漲太快了！

2018年，長租公寓被指擡價搶房源。在普通租房者眼里，便宜房子越來越難租到，因為房源都被平台通過批量承租、牢牢掌控在大機構手里。資本大幅進入長租公寓，被市場認為是房價暴漲的主因之一。

房源被自如、蛋殼等機構瓜分後，重裝修也是導緻租金上漲的原因之一，有很多所謂的長租公寓為了達到標準化的效果，無論房屋客觀條件如何，一律要求採取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉化到了房租里。

就在市場猜測之餘，業主也有苦衷。自己房子被長租平台買斷幾年，雖然省了一些裝修成本，但月租遞增太少，完全跟不上目前的市場漲幅。

房租上漲究竟怪誰？這恐怕是多方面的原因，而最核心的還是供需問題。大城市清理城中村、出租大院等導緻大量低端二手房源減少。

貝殼找房首席經濟學家楊現領認為，租賃住房數量及質量上的短缺，是造成目前一二線城市租金上漲的根本原因。

此外，房價和房租有很強的聯動關係，房價上漲，持有住房的投資成本變高，因而房租也會上漲。由此看，房租上漲還真是多重原因，如果都歸於資本或不明智。

就在房租上漲的同時，長租公寓們也在叫苦，稱利潤太薄、成本太高，行業競爭也太激烈。多方機構混戰租賃市場，短期内盈利成難題。政策對長租公寓的態度也很明顯，行業初長期，該扶持的扶持，該調控的調控。

政策調控隻是一方面，長期來看，長租公寓市場要想真正飛出「金鳳凰」，還需要自我多加約束，更不能急功近利，風物長宜放眼量。

長租公寓何時飛出「金鳳凰」？

「租房要講究，生活不將就」，市場正在培育人們「租房觀」。經歷過初創期的「罪與罰」，長租公寓也逐漸被人們認可，儘管比傳統租賃平台要貴一些，但勝在住著舒服。

根據國家住建部的數據，2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元。這萬億的租賃市場里，主要分兩個派别，一類仍是C2B2C模式，即房東、租客通過鏈家、我愛我家等中介來促成交易。一類便是新興的B2C模式，即自如、泊寓、冠寓等長租公寓運營商。

除資本外，更少不了「國家隊」的身影，萬科A（000002-CN）和華潤置地（01109-HK）都大舉進軍長租公寓領域，作為房地產的頭部企業，趟過和「房子」有關的溝溝坎坎，他們對長租公寓市場更是有迷一般的自信。

克而瑞研究中心數據顯示，截至2018年底，「房企係」的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分别以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列集中式運營商前三，碧桂園、華潤和保利等在後奮起直追。

分散式公寓運營商則以「中介係」為首，管理房源數量分别達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，跻身排行榜前三。

儘管長租公寓漸成主流，但盈利仍是這些平台最為關心的話題。禾晖資本董事長高宏認為，目前國内低收入人群很多需求還未被激發出來，因此房屋的很多附加值沒有辦法變現。

如果不盈利，在市場的爭鬥厮殺中，或仍難看出誰是真正獨角獸，誰是上市第一股。道路是曲折的，不過前景是光明的，長租公寓許變現隻是時間問題。以老虎環球基金、螞蟻金服為代表的大咖還是對「住房租賃」這個賽道充滿信心。

今年不論長租公寓面臨何種的磕磕絆絆，但當一切的出發點回到更好地服務業主和租客時，長租公寓才會飛出真正的「金鳳凰」。