每位老人每月养老支出得1万？不够，还有万科

原創

日期：2019年2月16日 上午10:00作者：李长祥 編輯：李雨谦

前言：

早在2018年1月份，曾有记者探访万科(02202-HK)北京光熙长者公寓，该公寓位于光熙门北里小区，从该养老公寓门前的七圣路到北三环只有3分钟的步行距离，10分钟以内可以步行到光熙门地铁站，交通便捷。

这里之前是一个酒店，原为北控老年公司下面的资产，后来联手北京万科，改造成了一座拥有100张床位的养老机构。

公寓单人房间大致有两种，一种是20平方米左右的单人间，价格每月在15000元左右；另一种是40平方米左右的单间，收费在每月25000元左右。除了单人公寓以外，还有双人公寓及多人公寓产品，收费标准并不一样，一般会根据入住老人的状况评估进行分级收费，价格从每月1万元到4万元不等，费用主要包含房租、护理费、餐饮费等三部分。

布局养老项目，万科深耕多年

据了解，截至2018年1月，仅在北京市范围内，万科已运营的养老项目就有3个，准备运营的4个，另外还有10个在洽谈中。未来两到三年时间，万科在北京区域将拓展约20个养老项目，基本完成养老初步布局。

事实上，万科布局养老产业已有多年，并在全国几十个主要城市经营百余个养老项目，涉及多种不同的类型和模式。

2003年，随园嘉树项目取地，万科开始探索养老项目的可行性。2011年，随园嘉树项目发布，万科正式宣布介入，而2013年，CCRC随园嘉树、CB橡树汇相继面世。

随后，围绕着6个核心城市（北上广深杭成），以及15个重点城市，万科搭建起覆盖全国的养老项目布局，截止2018年，万科的养老项目约为180个，床位超过8000个。

万科总裁郁亮曾对外表示，万科作为中国最大的房地产开发企业之一，以诚信、品质和创新而著称。超过900万的房主与我们保持着密切联系，他们也将是万科布局养老项目一个很大的目标客户群。

如今，万科旗下的养老机构主要分三种类型：一是偏重高护理等级的机构型；二是侧重于全生命周期的照护CCRC型；三是立足已有社区并辐射周边客户的社区嵌入型。

而值得注意的是，截止2018年，万科的养老项目约为180个，基本都处于亏损状态，但这似乎丝毫没有动摇万科做养老的决心。

对此，万科也并没有回避。2018年6月29日的股东大会上，万科高层坦言“到目前为止，养老业务仍是万科的摸索业务”。所谓摸索业务，即尚未找到合适的模式和盈利方式，需要进一步摸索方可获得突破与进展的业务。

万科式养老，总会有“卖房”的味道

如此下定决心试水养老产业，或与万科拓展房地产营销产业链有密切关系。

尽管一再声称，“养老产业不等于养老地产，服务大于硬件”，但万科的的确确是在通过自持社区、租售并举等方式，在为老人提供养老服务的同时，销售、租赁自身房产项目。

以万科杭州随园嘉树项目为例，2017年，随园嘉树出售75平一房和110平两房两种户型,均价16000元/㎡，全款购房享99折优惠。

除购买形式外，项目还有租赁的形式，租期15年，费用为售价的60%。这不禁让人想起了2018年夏天曾被热议的“万科长租公寓”项目。看来，在长租公寓项目热炒之前，万科已经开始通过养老产业布局长租公寓。

在或买或租的同时，业主每个月可根据自身实际需求定制个性化服务(不再收取物业费)，小套服务2500元/月，中套3200元/月，大套3600元/月。

如此一来，万科不仅在房地产销售领域实现了创新，卖房、租房二者相结合；而且，还拓展了房地产服务链条，在物业费，精装修后，将养老服务也变成房地产产业链条的一环。

通过试水杭州，万科在养老领域开始深耕北京和上海，着重打造“城市级养老中心”和“嵌入式养老社区”，这是万科养老的第二种思路。

在上海，万科联合上海地产集团、上海中医药大学，共同发起成立上海申养投资管理股份有限公司（下称“申养”），专注于上海的养老运营服务。

作为上海申养产品线之一的“澜悦公寓系列”，主要为活力长者提供集中式公寓服务。项目面积广阔，环境优美，同时费用较高，基本要交150-360万的“入门”费。

“与其等风来，不如先做更好的自己。”在第一个布局养老产业，下手吃螃蟹的人里头，万科已经开始尝出些味道了。

2018年，杭州随园嘉树项目已经扭亏为赢，并开始向全国各大城市进行拓展。作为一种全新的营销模式和产业服务新链条，万科式养老服务的确为房地产项目销售，租赁开辟了新的可选途径。

拉高养老费用，普通人望而却步

养老行业的本质，就是为社会大众解决后顾之忧，能够在安享晚年。

一名资深地产养老项目负责人曾算过一笔账，目前北京已开业的养老机构床位费普遍都在4000-6000元/月，如果加上护理、餐饮，超过万元非常普遍。特别是这两年地产企业投资的高端地产养老价格都不低。

比如位于双井的恭和苑，老人的餐饮、护理等各项费用平均每月都在10340-33680元不等；远洋·椿萱茂（北京青塔）老年公寓单人间自理老人月费平均是9600元，护理费根据老人需要护理程度分级收费，区间是1500-8000元，失智老人照护还要加收1000元照护费用，若再按照每个月3000元的餐费标准，每月费用至少1.5万元。

北京市退休人员养老金平均水平近4000元。每月至少1万元以上的养老支出，对于一般的市民家庭来说是一笔巨大的开支，难以承受。

更为严峻的是，随着人口老龄化逐渐加深，以及物价上涨，成本支出的增加，在万科等高端养老机构的示范下，一些原本做“平价”养老机构起家的企业也开始向高端化的路线转型。不少养老机构已经出现“退休金不足养老费用”的现象。

而对于独生子女一代来说，家里对应着4位老人，还要有孩子抚养支出。养老市场服务参差不齐，价格居高不下，父母养老已经成为了他们沉重的家庭负担。

换言之，万科式养老服务并不能满足普通家庭的养老需求。同时，万科等房地产企业布局养老产业，刺激了整个行业费用支出水平，这显然是与社会实际需求相背离的。

结语

究竟是一种房屋销售模式的创新，还是养老服务模式的创新，这已经都不重要。重要的是，创新应该给大众带来福利，而不是一而再，再而三的标榜新观念，新标准，通过资本运作抬升服务价格。

或许，房地产企业们盯准的都是所谓高净值用户，而非面向普通民众。但是，当一个社会投入如此多的资源服务高收入人群的时候，留给普通大众的可选资源相对就会少很多。换言之，为了争取更好的服务资源，普通收入人群为养老的支出也必然会更多。