8·28新政滿月：樓市有哪些新變化？

8月28日，商品住房銷售制度改革正式落地，預售門檻提升至主體結構封頂，個人按揭貸款發放節點延後至竣工備案，併進一步推進現房銷售。新政實施滿一個月，從9月市場表現看，銷售量價總體延續此前運行態勢，政策對短期交易市場的直接影響尚不明顯。相比之下，供給端和土地市場已經出現一些值得關注的變化，個別核心城市加快項目預售證取證節奏，房企在土地市場的投資決策則趨於審慎。

銷售端：新政短期影響有限，9月市場延續原有築底態勢

8·28新政對存量項目設置了過渡安排，已取得預售證的項目按揭發放可按原規定執行，新政前已取得工規證的項目也仍可按照原預售條件推進。當前在售和可售房源大多形成於新政之前，銷售市場短期受到的直接影響相對有限。

從9月成交情況看，重點城市新建商品住宅成交面積延續此前走勢。根據中指數據，9月1-27日，重點30城新建商品住宅成交面積同比下降5.5%，一線城市同比增長9%；北京、上海在8月需求端政策優化帶動下，成交同比分別增長18%和16%。重點20城二手住宅成交10.4萬套，同比增長4.2%，上海二手房成交量已連續7個月同比增長。當前核心城市成交改善更多受到此前需求端政策和「金九」傳統銷售旺季的帶動，多數城市新房市場仍處於築底階段，市場修復主要集中在核心城市的優質板塊和項目。

價格方面，部分城市新房項目近期出現價格調整，但主要表現為收回優惠、調整不同樓棟之間的價格差異，真正直接上調銷售價格的項目仍較少。當前市場尚未形成普遍性的漲價趨勢，項目價格調整更多是企業根據銷售情況、產品差異和市場預期作出的局部策略變化。

總體來看，8·28新政落地滿月，政策對新房成交量價的直接影響較為有限，9月市場表現基本延續此前築底和結構性修復的運行態勢。隨著現房銷售及新的預售制度逐步落地，其對購房者預期、項目供應和市場交易的影響仍需在後續市場運行中進一步觀察。

供給端：當前供應延續縮量，預計新政影響將逐步顯現

9月新房上市供應延續縮量。根據中指數據，9月1-27日，20城新建商品住宅批準上市面積同比下降近三成，延續今年以來的供應縮量趨勢。但這一變化主要仍是此前土地成交和新開工持續下降的累積結果，8·28新政落地僅一個月，對當前新房上市規模的直接影響仍較小。

值得關注的是，部分核心城市近期獲取預售證節奏有所加快。以北京為例，9月1-27日，北京新房上市套數達5272套，已超過今年各月全月規模。部分房企也在加快施工進度和取證節奏，對於新政前已達到或接近預售條件的項目，部分企業傾向於加快推進取證併進入銷售階段，以縮短資金佔用週期。這也意味著，短期供應端仍將以存量項目為主，新政尚未形成明顯的供應斷檔。

從中期看，新政對供應節奏的影響將逐步體現。原有預售模式下，房企拿地後通常約6-9個月可以進入預售；新預售模式將預售節點提高至主體結構封頂，部分項目從拿地到最早預售的時間可能延長至12-18個月。由此，新項目從拿地到形成市場供應的週期將整體拉長，影響不會立即反映在今年的供應數據中，而會隨著新政後取得土地的項目進入開發階段逐步體現。按照目前的開發週期判斷，2027年起新政對新增供應的影響將逐步增強，二季度前後可作為重點觀察階段，但具體傳導節奏仍取決於地方細則及在途項目的過渡安排。

從城市來看，制度調整對供應和市場的影響存在一定差異。預售佔比較高、庫存相對較低且需求基礎較好的核心一二線城市，新增供應節奏變化對市場成交的影響可能更為明顯；部分庫存較高、需求偏弱的三四線城市，近年來新拿地規模已經較少，不少項目本身開發銷售週期較長，實際已接近準現房或現房狀態，制度調整帶來的市場影響相對有限。

新增供應節奏放緩短期有助於改善供求關系，為存量項目去化提供一定空間，但若供給收縮持續，也可能對後續新房銷售規模恢復形成一定制約。

地方細則：北京明確在途項目過渡安排，按揭放款仍較嚴格

9月24日，北京率先出台8·28新政地方實施意見，對預售管理、現房銷售、資金監管及住房信貸等作出具體安排。新老項目劃分上，對於8·28（含）前已取得（含部分取得）工規證但尚未取得預售證的項目，仍可按原有預售條件執行（與全國性政策一致）；8·28（含）前已拿地（含正在出讓）但尚未取得工規證的項目，原則上按新項目執行預售管理，僅當各區政府確保能夠按時建成交付、報市級部門備案後，在2027年底前仍可按原有預售條件申請預售，這一規定使在途項目的供應節奏獲得緩衝，但緩衝僅限於預售門檻，資金監管及按揭放款仍較嚴格。

對於新項目，北京明確預售須單體建築主體結構封頂，併取得五方簽章的驗收記錄，預售資金實行全額、全過程監管，項目聯合驗收後方可解除監管。按揭發放方面，8月28日後取得預售許可證的項目，個人住房按揭貸款（含公積金貸款）須待竣工備案後方可發放，貸款資金通過受託支付進入預售資金監管賬戶。

現房銷售方面，8月28日起新發佈土地出讓公告的商品住房項目優先選擇現房銷售，且所售房屋及建設用地使用權須無抵押、無查封；開發企業在取得施工許可證後即可與購房人簽訂定金合同，定金一般不超過總房價款的1%。土地款方面，8月28日後發佈出讓公告的商品住宅用地出讓價款可分期繳納，合同簽訂之日起30日內首付不低於50%，餘款兩年內繳清且不計利息，為新項目資金安排提供一定緩衝。

總體來看，北京此次細則併未改變8·28新政提高預售門檻、延後按揭發放和推動現房銷售的基本方向，重點是通過在途項目過渡、土地款免息分期等安排，平滑存量供應節奏和新增項目的資金壓力，同時以資金全額封閉監管為底線，維護購房者權益。

北京房地產政策歷來具有較強的風向標意義，其具體落地方式也為其他核心城市細則提供了重要參考。

土地市場：房企出價趨於審慎，投資邏輯開始調整，年末供地高峰是重要觀察窗口

相比交易市場，8·28新政對土地市場的影響已經出現一定迹象。8月31日以來，300城住宅用地成交溢價率整體低於前期水平。根據中指數據，新政後四週（8月31日-9月27日），300城住宅用地出讓金分別為472億元、239億元、203億元和447億元；平均溢價率分別為5.2%、7.5%、3.7%和4.9%，其中第二週溢價率主要受深圳單宗優質地塊拉動，剔除後僅1.1%。9月以來（1-27日），300城合計成交規劃建築面積2982萬平方米，土地出讓金1155億元，平均溢價率6.0%，較8月有所回落，多數城市以底價、低溢價成交為主。

需要注意的是，9月成交土地多數在8·28新政前已公告，企業拿地決策也主要形成於政策落地前，因此當前土地市場表現更多反映企業對新政影響的初步評估。

從近期成交地塊來看，房企對項目確定性的關注有所提升。核心城市優質、稀缺地塊仍具有一定吸引力，部分低容積率改善型地塊因開發節奏相對可控、產品溢價空間較大，仍能獲得企業關注；與此同時，地塊總價較低、區域深耕以及聯合拿地等方式也有所增加。

整體來看，企業對未來銷售速度和價格的測算更加謹慎，同時更加關注開發週期、資金佔用和項目去化確定性。在這一背景下，企業出價策略趨於審慎，部分項目的土地溢價空間受到一定約束。

表：8.28新政後（8.31-9.27）核心一二線城市宅地溢價地塊情況

數據來源：中指數據CREIS

從供地端來看，地方政府也在通過調整土地出讓條件，為新模式下的項目開發提供一定資金緩衝。根據中指監測，8月31日至9月27日，廈門、麗水、江門等城市已推出現房銷售地塊，部分地塊同時配套土地款分期繳納等安排。9月24日，廈門首宗8·28新政後現房銷售住宅地塊成交，建發以底價獲取。與此同時，北京9月已有3宗住宅用地取消出讓，西安、成都、福州等城市也出現個別地塊終止出讓的情況，土地市場對新銷售制度的適應正在逐步展開。

表：8.28新政後（8.31-9.27）部分現房銷售地塊情況

數據來源：中指數據CREIS

此外，值得關注的是，年末通常是全年住宅用地供應的集中期。根據中指數據，2023、2024、2025年的11-12月，300城住宅用地出讓金佔全年比重分別為34.8%、44.3%和34.7%，年末土地市場的成交情況具有較強的觀察意義。

各地新政細則要求年內出台，最小交付單元、土地款分期繳納、過渡期安排等政策將直接決定房企未來策略及拿地能力，進而影響2027年及之後的新增供給。

房企：經營模式加快調整，更加重視現金流和項目確定性

8·28新政改變了商品住房從開發建設到銷售回款的資金週轉節奏。傳統預售模式下，房企可以通過較早銷售和按揭回款回收部分開發資金，併進一步投入後續建設和拿地；隨著預售節點和按揭放款進一步後移，項目資金佔用週期相應拉長，房企需要重新安排項目建設、銷售與資金使用節奏。

對於存量項目而言，在新老項目過渡政策安排下，部分項目仍可延續原有預售條件，政策對項目開發節奏的直接影響相對有限，但按揭放款節點變化仍會對資金回籠節奏產生影響，企業需要做好項目資金安排。對於新拿地項目而言，則需要按照新的銷售制度重新進行投資測算，更加關注開發週期、資金佔用、銷售回款節奏以及項目去化確定性，拿地時對區域市場基礎、地塊區位、產品競爭力和項目總投資規模的考量也會更加充分。與此同時，現房銷售下，項目最終呈現的產品品質與銷售表現聯系更加緊密，企業需要在項目定位和開發階段更加重視產品設計與交付品質。

總體來看，8·28新政推動房企經營邏輯進一步從依賴預售和快速週轉，向更加重視項目全週期管理、現金流安全和開發確定性轉變。

小結

綜合來看，8·28新政落地一個月，市場交易端的直接影響相對有限，9月新房成交量價表現總體延續此前的築底態勢。供應端仍處於縮量過程中，但當前變化主要是此前土地和開工收縮的累積結果，新政影響尚未充分體現。相比之下，土地市場已出現一些更直接的變化，房企拿地更加關注項目確定性、開發週期和資金佔用，地方政府也開始通過現房銷售、土地款分期等方式調整供地條件。

四季度需重點關注地方細則落地及新老項目銜接、按揭放款節點和最小交付單元等配套安排，以及年末土地供應和房企拿地情況。前者將影響政策在不同城市的實際傳導程度，後者則是觀察2027年新增供應變化的重要窗口。

來源：中指研究院公眾號