李嘉誠七折「甩賣」香港一樓盤，背後原因是什麽？

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李嘉誠又向香港樓市投入一枚「深水炸彈」？

8月3日，長實集團(01113.HK)香港油塘"親海駅II"項目公佈首張價格單，共132戶，平均每平方英尺價格為1.5萬港元，均價較周邊的二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣後，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。

除此之外，於8月6日，"親海駅II"項目加推122套公寓。整體來看，122戶加推整體折實平均呎價15063港元；換算約13828元人民幣，約合14.9萬/平方米。

《香港經濟日報》援引知情人士報道，長實集團8月6日將香港新住宅項目「油塘親海駅II」按原價再出售122套公寓，因首批推出的價格為多年來最低，市場反響熱烈。該項目首兩日收票逾5000張，超額認購18.6倍。

李嘉誠「深水炸彈」消息出來後，長實集團股價也隨之拉升，截至發稿漲幅為1.98%。

李嘉誠「甩賣」靠海樓盤

根據長實集團官網，長實集團在香港本地有多個樓盤項目，除了"親海駅"外，還有「飛揚」、「#LYOS」和「名日‧九肚山」等項目。

資料顯示，"親海駅II"共有658個單位，其地理位置優越，地處九龍油塘工業區，與香港島隔港相望，從項目到香港島僅有一個地鐵站的距離。

可以說，該樓盤可謂是一塊「風水寶地」，長實集團以極具競爭力的價格銷售該樓盤自然也就吸引了大量購房者的到來，有香港市民認為這是「以屯門的價格買靠近港島的海景房」。

價格公佈後，也引發了香港樓市震動，在不少有意申請居屋人士認購的同時，該樓盤臨區將軍澳即刻有業主減價5%出售物業。由此也引發了市場對香港房價的擔憂，認為這是香港樓市價格進入下行通道的一個信號。有人甚至預測，李嘉誠甩賣"親海駅II"項目將會是香港房價出現大幅下跌的一個導火索。

「平爆價」是長江實業執行董事趙國雄用於形容新樓盤的詞，他表示：房屋政策是政府施政的重中之重，希望該批樓盤可幫助市民上車或換樓及改善居住環境，發展商有責任以「不用賺儘，不用賺多」的態度解決市民住屋問題，並預期今年香港樓市會窄幅上落。

長實集團為何低價促銷？

實際上，長實集團一向奉行以市場價或低於市場價進行銷售。例如，今年3月開價的屯門「飛揚II」項目，當時推出的首批單位折實呎價由11042港元至13972港元，最低呎價創周圍片區3年新盤新低。

對於此次"親海駅II"項目低價出售的原因，市場眾說紛纭。有業内人士表示，項目旁邊有魚市場和水泥廠，魚市場已經確定會拆除及改建住宅，可能會擋住親海駅的海景。也有市場人士表示，李嘉誠此舉可能是想減倉，可能會有其他投資回報率跑赢房地產。

影響香港房價的因素眾多，從短期來看，香港房價面臨著一些風險和不確定性，主要是由於美聯儲加息、經濟環境、供需關系等因素。而在李嘉誠祭出「深水炸彈」的背後，香港樓市正迎來近十幾年來最大的調整期，一方面是香港樓價正經歷下跌趨勢之中，另一方面則是樓市供大於求的現象明顯。

最近一年以來，香港私人住宅售價指數呈現下降趨勢。根據香港差饷物業估價署披露的數據，今年6月私人住宅售價指數報349點，按月跌0.54%，已經連跌2個月，並處於2018年以來的低位。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑近日表示，儘管在7月初，香港金融管理局宣佈放寬按揭成數，有關措施減輕了置業人士的首期負擔，但對整體樓市交投氣氛幫助不大，7月份的一二手成交依然膠著。

仲量聯行香港主席曾煥平表示，過去20個月香港樓價從高位下跌15.9%，並尚未見底，左右行情的因素均不利於香港樓市復蘇。他指出，鑒於當前樓市面對的不利因素，這次下行周期將較以往的周期更漫長。

香港樓市供需方面，香港地政總署7月批出可預售樓花的單位，合共涉及4602戶，按月升逾4倍，為逾一年高位。整體看來，全香港獲批未售出樓房達到1.6萬戶，創近年新高。業界預計這將加劇發展商的推盤及去貨壓力，且地產商為銷售樓盤可能掀起「價格戰」。

長實集團今年上半年經營業績也不儘如意，公司在半年報中表示，地產行業繼續受具挑戰的市場環境影響，集團於2023年上半年度業績整體符合預期。上半年，長實集團持續經營業務營收為246.05億港元，同比下滑31.11%；持續業務股東應佔溢利為103.31億港元，同比下降5.49%。

長實集團的物業銷售業務面臨增長困境，上半年已確認物業銷售收入為82.46億港元，同比大幅下降59.57%。其中，香港市場物業銷售收入為43.16億港元，同比下降66.14%，下降幅度遠高於内地市場。