復牌當日股價遭腰斬，恒大物業利空尚未出儘？

原創

復牌即暴跌，這似乎成為恒大系上市公司近來逃不開的「魔咒」。

7月28日，恒大汽車(00708.HK)復牌當天資金紛紛出逃，股價跌超60%。

僅隔幾個交易日，又一家恒大系上市公司——恒大物業(06666.HK)在停牌超16個月後也迎來復牌。儘管恒大物業是目前恒大系中唯一一家實現盈利的企業，但仍難以撫平市場深深的擔憂，復牌當天股價大跌47.39%，市值蒸發了超120億港元。

134億要打水漂？

8月2日，恒大物業發佈了履行復牌指引及恢復買賣的公告。

恒大物業去年停牌的原因在於，去年3月正值2021年財務報告審核期間，恒大物業發現公司有約134億元存款(為第三方提供的質押保證金)已被相關銀行強制執行。

面對如此巨大的金額被劃走，恒大物業瞬間引起市場一片嘩然，有不少人士認為該134億元是被中國恒大(03333.HK)挪走用於償債。為此，恒大物業不得不對此展開調查，並因此停牌，由此標志著恒大物業成為恒大集團爆雷當中的一大受害方。

恒大物業發佈的獨立調查結果顯示，於2020年12月28日至2021年8月2日期間，公司的六家附屬公司通過八家銀行，為多家第三方（作為被擔保方）融資提供存款質押，相關的資金透過部分被擔保方及多家通道公司（扣除費用後）劃轉至恒大集團。該質押擔保期限屆滿，因觸發質權實現條件，相關的銀行劃扣/劃轉了合計約134億元的存單存款。

遺憾的是，恒大物業至今仍未追討回134億元資金，其表示正在積極、努力採取各種措施追討損失，包括與恒大集團商討償還該質押所涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。不過，恒大物業方面也與核數師上會栢誠方面確認，暫未與恒大集團達成償還方案，管理層評估了款項的可收回性，對134億元應收款項進行了全額撥備。

受該事件影響，恒大物業2021年年度、2022年中期以及2022年年度的三份財報未能在規定時間内披露，直至今年6月初才發佈。

盈利的背後，卻陷入資不抵債泥潭

受爆雷影響，中國恒大深陷虧損旋渦，過去兩年累計虧損超8100億元，刷新了全國上市企業虧損的新記錄。同時，中國恒大還面對高達2.44萬億的負債、涉資近4000億的訴訟案件以及遍佈全國的停擺項目。

恒大物業的「兄弟企業」恒大汽車也不好過，造車之路一波三折，受資金匮乏和汽車交付量慘淡等因素影響，恒大汽車在過去兩年累計虧損約840億元，如今持續經營能力存在重大不確定性。

恒大物業在國内物業管理市場屬龍頭企業，業務規模逐年擴大。在今年5月底，恒大物業總簽約面積達8.17億平米，在管總面積5.06億平米，在管項目覆蓋國内22個省、5個自治區、4個直轄市和香港。

儘管身處輕資產運營、現金流較佳的物管賽道，體量龐大的恒大物業在恒大集團留下的爛攤子面前也難言樂觀。

於2021年，恒大物業收入同比增長22.4%至131.93億元，但受計提了約25.76億元金融資產減值損失影響，恒大物業2021年產生了3.16億元的虧損。金融資產包括應收貿易賬款及應收票據、其他應收款項及銀行現金存款，其中2021年有關聯人士(主要是恒大集團）的應收貿易賬款達25億元，恒大物業不得不為此作出24.4億元的減值撥備。

得益於風險的釋放，恒大物業在2022年實現了扭虧，實現營收118.09億元，同比下降10.49%，實現淨利潤14.23億元，當年計提金融資產減值1.08億元。

值得一提的是，雖然2022年實現了盈利，但恒大物業竟與中國恒大一樣面臨資不抵債的困境。

2020年，恒大物業的總資產為171億元，總負債約72億元。到了2022年，總資產大幅減少至71.48億元，總負債卻提升到86.61億元，明顯存在資不抵債的現象。

因此，恒大物業存在較大的流動性風險。2022年，恒大物業一年以内的應付貿易賬款及其他應付款項(應計薪金負債及其他應付稅項除外)為41.36億元，一年以内應還借款為1.93億元。但公司2022年現金及現金等價物僅有15.68億元，可謂是囊中羞澀。其中主要原因正是恒大物業134億元存款不翼而飛所造成的，但恒大集團如今也資不抵債，恒大物業能追討回這134億元資金的難度較大，這對於公司流動性來說並非好事。

恒大物業也在2022年年報中表示，集團維持持續經營取決於能否擁有充足運營資金以應付未來12個月内到期的財務責任。公司稱，已採取若幹措施以解決持續經營不確定性，但這些措施是否會對公司未來經營產生進一步重大影響尚存在不確定性。