房地產又迎利好！金融扶持政策延長，機構怎麽看？

原創

7月11日，港股内房股早盤集體衝高，截至收盤，融創中國（01918.HK）漲2.34%，富力地產（02777.HK）漲1.67%，越秀地產（00123.HK）漲1.31%，萬科企業（02202.HK）等紛紛跟漲。

消息面上，7月10日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發佈《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》指出，對去年11月出台的房地產「金融16條」中，關於房企存量融資展期、保交樓配套融資支持兩條政策進行延期，將適用期限統一延長至2024年12月31日。

市場分析認為，這將有助於進一步緩解房企資金壓力，減少金融機構對房企貸款的風險擔憂，進一步改善金融機構對房地產企業支持的政策環境，促進「保交樓」，提振樓市信心。

01「金融16條」期限為何延長？

實際上，自去年11月份以來，房地產行業各種利好信號就不斷釋放。尤其是在融資領域，

自「金融16條」出台以來，央行、銀保監會、證監會陸續從信貸、債券、股權融資三方面出台支持房企融資的政策，俗稱「三箭齊發」，形成了多維度、全方位的房企融資支持政策體系。

其中，信貸融資是射出的第一支箭，據中指研究院的數據，2022年11月以來商業銀行給予房企的授信額度超過6萬億元。

「第二支箭」用於支持民營房企發債融資，2023年1-6月，房企共發行11筆增信票據，合計發行規模98億元。

「第三支箭」——股權融資也快速落地。據統計，截至今年6月末，已有25家A股上市房企公告股權融資預案，預計募集資金合計1045億元。

回顧2023年上半年，在一系列政策助力下，房地產市場曾一度出現回暖迹象。但進入二季度，市場復蘇顯著乏力，需求端的刺激仍有待進一步加強。

國家統計局的數據顯示，今年1-5月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，降幅在連續三個月收窄後，再度擴大。截至5月末，商品房待售面積64120萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長15.9%。

國盛證券指出，7月首周新房銷售進一步下探。樣本30城成交僅208.7萬方，環比、同比分别大幅下滑52.0%、32.1%，量能已經比年内銷售低點1月更低。

除此之外，從目前的房企融資環境看，尚未得到顯著改善，需要加大融資支持。

據國家統計局數據，2023年1-5月份，房地產開發企業到位資金同比下降6.6%，累計降幅持續收窄。其中，國内貸款、自籌資金和外資同比分别下降10.5%、21.6%和73.5%。

另據中指研究院監測，上半年，房地產企業非銀融資總額約4041.7億元，同比下降16.2%。其中，信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信託下降69.6%，ABS下降4.5%。

同時，房企償債壓力仍然沉重，資金鏈持續緊張，很可能影響到保交樓。數據顯示，目前，房企存量債券近3萬億：當前房企債券存量餘額約2.9萬億人民幣，海外債佔比38.1%。第三季度為償債高峰，一年内到期餘額為9277.4億，其中海外債佔比35.7%；今年7月、9月到期債券餘額均超九百億，是年内房企公開債務到期的兩個高峰。

在此情況下，金融機構適度加大支持顯得十分有必要的，這兩項條款期限的延長，對維持房地產業流動性將起到積極的作用。

中指研究院表示，當前居民置業信心及預期均偏弱，行業整體仍在低位運行。此時監管發文延長金融支持房地產的有關政策期限，目的在於保持房地產融資合理適度及保交樓。

02機構解讀：多大程度上利好樓市？

中金公司指出，本次兩項政策延期是當前房地產銷售仍偏弱情況下的合理選擇，有利於降低房企到期的還款壓力，防止由於逾期導致銀行下調貸款評級、房企融資條件進一步收緊；同時也有利於鼓勵銀行投放「保交樓」配套融資。延期到2024年底為房企緩釋風險預留了較為充足的時間窗口，有助於穩定市場預期、降低房企信用風險。

國金證券也表示，此次「金融16條」支持政策的期限延長，為行業風險化解提供更充裕的時間，助力行業格局重塑的穩步推進；未來在供需兩端政策協同發力下，市場銷售預計維持弱復蘇態勢，能拿好地且快速去化的房企更加受益。

當從當前來看，房地產市場走弱是不爭的事實。而銷售端預期變弱在一定程度上也會降低金融系統對保交樓配合的動力。

因此，市場普遍認為，此次金融扶持政策的延長相當於給了行業喘息的空間，但行業流動性要想真正改善，仍將依賴於住房需求的穩健恢復，才能讓房企實現「自我造血」的良性循環。

事實上，為了提振樓市消費，今年以來，各地陸續出台行業相關刺激政策。據克而瑞數據，2023年上半年，117個省市188次松綁房地產政策。

其中大多以公積金等弱刺激政策為主，也有部分城市松綁「四限」（限購、限貸、限價、限售）。如，青島出台了穩樓市的一攬子政策；杭州部分區域放寬了限購；揚州發佈新政，改善性住房不再限購、原有住房不限售等。

多機構表示，後續可以關注需求端政策是否能進一步落地。

展望下半年，中指研究院認為，當前多數城市房地產調控政策已基本取消，下半年需要更大力度的託底政策才能遏制住市場下行趨勢，隨著二季度市場持續轉弱，下半年政策加力預期增強。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，著眼於引導房地產行業儘快實現軟著陸，接下來在因城施策原則下，各地在適度放松限購限貸、加大公積金購房支持力度、減免房地產交易環節稅費、引導居民房貸利率下行等方面，都將持續發力。另外，在延續實施保交樓專項借款支持計劃基礎上，不排除三季度增加額度乃至推出新的定向支持工具的可能。

華泰證券也指出，地產板塊將進入政策博弈期，房地產市場將繼續演繹分化行情，更加看好具備充裕供應彈性的城市和在主流城市有充裕貨值和補貨能力的優質房企。