泓盈服務衝刺港交所，背靠國資，城市服務業務「狂飙」

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當下，物管行業高增長時代已過，物管企業盈利能力普遍承壓，收並購帶來的商譽減值風險開始顯現。

今年年初以來，港股物業板塊指數持續下行，市場已不見昔日的熱鬧景象。在此背景下，近半年來鮮有物管企業選擇赴港上市。而近日，來自湖南的物管企業泓盈城市運營服務集團股份有限公司(以下簡稱「泓盈服務」)向港交所遞交了招股書，擬於港交所主板掛牌上市。

從招股書看，泓盈服務規模雖小，但業務服務組合多元化，有利於抵消單一市場的風險。同時，泓盈服務背靠國資，有資源獲取優勢，並且公司外拓能力不賴。因此，公司的財務報表整體表現不錯。

背靠國資，業績穩增

泓盈服務發展時間較短，成立於2015年，為一家城市服務和運營提供商。

2022年，泓盈服務物管項目在管建築面積僅1025.4萬平米，對於國内多家中大型物管企業來說規模極小。不過，公司「麻雀雖小五臟俱全」，除了提供物業管理服務和商業運營服務外，還提供服務範圍廣泛的城市服務，其中包含園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務。

在2022年，泓盈服務在管物業管理項目63個，城市服務在管項目148個，其中包括照明系統運營項目4個及停車場運營項目142個。此外，公司商業運營板塊在管項目44個，在管建築面積53.4萬平米。

泓盈服務是一家區域化的物管企業，存在地理範圍集中的問題，在公司2022年1025.4萬平米的物業在管建築面積中，有高達973.8萬平米的面積來自於湖南省，其中相當大部分來自於長沙市。但背靠長沙國資委全資擁有的城發集團，令公司發展之路整體十分順暢，這也是泓盈服務的發展優勢。

資料顯示，城發集團是長沙市最大的城市綜合開發商，其業務範圍覆蓋城市開發的整個生命周期，並將源源不斷產生新項目，這為泓盈服務帶來了大量的儲備項目，也有助於其發展多元化的服務組合。

目前，泓盈服務股權高度集中，由城發集團直接持有95%股權，後者還間接通過嶽麓山公司(中國)持有其5%股權。

過去幾年，城發集團給予了泓盈服務極大的資源支持，同時泓盈服務「造血」能力也不賴，對外投標中標率逐年提升，來自城發集團及其聯系人的收入比重逐年降低，這帶動了其盈利能力逐年增長。

2020年-2022年，泓盈服務分别產生營收2.78億元、4.32億元及5.29億元，復合年增長率為37.8%；年度利潤及全面收益總額分别為3461.7萬元、4084.1萬元及5359.6萬元，復合年增長率為24.4%。

城市服務業務狂飙，商業運營業務乏力

在過去三年，泓盈服務的三大業務增長分化嚴重。

其中，物業管理服務業務得益於其控股股東穩定的「輸血」，抵消了來自獨立第三方收入負增長的不利影響，帶動該業務收入由2020年的1.55億元增長至2022年的2.07億元。不過該業務毛利率逐年下滑，盈利能力並不顯眼。

城市服務業務則是推動泓盈服務營收和利潤增長的主力軍，2020年-2022年，該業務收入由不足6000萬元飙升至2.75億元，於2022年擠下物業管理服務業務，成為公司最大的營收來源。同時，2022年城市服務業務毛利超過6600萬元，是物業管理服務業務毛利的逾兩倍，為公司的主要利潤來源。

城市服務業務增長如此迅猛，背後原因是泓盈服務的國資背景具有極強的項目獲取能力，公司的城市服務業務中的園林綠化及工程、照明系統運營、停車場運營及市政環衛服務，面向的市政基礎設施的業主通常是地方政府或國有企業。國企與國企之間的緊密合作，正是泓盈服務發展城市服務的推動力。

過去三年，泓盈服務的園林綠化及工程項目實現了數倍增長，照明系統運營項目數也增長明顯，但停車場運營項目幾無增長，因此從收入層面看，園林綠化及工程業務及照明系統運營業務收入增長十分迅猛。

更為關鍵的是，泓盈服務通過優化服務組合提升了城市服務業務的毛利率，2021年起擴大了毛利率較高且均由獨立第三方授予的照明系統運營服務，由此帶動城市服務毛利率由2020年的21%提升至2022年的24.2%，為公司過去三年的三大業務中唯一實現毛利率增長的業務。

商業運營服務業務方面，受疫情衝擊及在建管理面積減少等因素影響，該業務收入逐年下降，拖累了公司收入的增長。

泓盈服務不甘於只通過母公司「輸血」和對外投標來實現增長，對於上市籌資所得款用途，公司表示擬用於物色物業管理服務供應商及城市服務提供商的潛在戰略收購機會；用於戰略投資以購買作業車輛及設備；於未來四年用於進一步技術發展；用於招聘人才以及改善員工培訓；以及用於營運資金及其他一般公司用途。