【百強透視】物管行業動蕩，世茂服務加速「開疆拓土」

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2022年房地產行業的不確定性蔓延到了物業服務行業，資本市場表現動蕩。雖然行業面臨一定困難，但是行業規模仍在擴大，其中不乏一些頭部企業趁機加碼拓展規模，世茂服務就是其中一個典型。

世茂「大飛機戰略」重要雙翼之一

世茂服務（00873.HK）是世茂集團附屬子公司，同時也是世茂集團「大飛機戰略」重要雙翼之一。

2020年，世茂提出「大飛機戰略」，其中，以房地產開發為核心主體，以酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂、金融為「雙翼」，以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展「尾翼」。

2020年10月，作為「雙翼」之一的世茂服務在香港聯合交易所成功掛牌上市，其無論是在世茂集團的地位，還是在行業的地位日益鞏固。

雖然孵化於世茂集團内部，但世茂服務已經擁有超過15年的物業管理經驗，重點佈局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心城市群。

公司服務組合不僅有住宅物業，還涉及政府及公共設施、學校、康養中心、機場候機室貴賓廳等城市服務的眾多細分領域。

截至2022年6月30日，公司合約面積3.33億平方米，在管面積2.56億平方米，簽約物業1574個，覆蓋全國128個城市，涵蓋住宅、學校、醫院、辦公樓、產業園、交通樞紐等業態，為近320萬業主和用戶提供綜合物業管理、多元增值服務、城市服務業務及數字科技業務。

當前公司規模已經處於行業領先地位，並多次位列物管行業綜合實力百強榜單前十位。

加速項目拓展毛利率下滑

2022年上半年，市場對於房地產行業的憂慮蔓延到了物業服務行業。面對行業動蕩，世茂服務加速對第三方項目外拓。2022年上半年，公司中標多個合同金額高、示範效應強的標桿項目，例如北京中醫藥大學良鄉及和平街校區項目、西交利物浦大學太倉校區項目、宜家·理想城、中國工商銀行嘉興分行項目等。

期内，公司新增住宅項目合約建築面積佔比達到51.7%。新增非住宅項目合約建築面積中，約有50.0%為產業園，學校和醫院等有較高業務價值的項目；其中高校類項目合約建築面積佔比達到非住宅類的32.8%。

2022年上半年，世茂服務的在管面建築積實現2.56億平方米，同比上升46.2%；合約建築面積實現3.33億平方米，同比上升39.3%。

由於在管建築面積的穩步增長，期内世茂服務物業管理服務實現收入人民幣23.42億元（單位以下同），同比增長16.3%，收入佔比為54.9%，充分發揮了「壓艙石」的作用。

不過期内物業管理服務毛利潤水平有所下降，約為6.16億元，較2021年同期下降0.4%；毛利率為26.3%，與2021年同期的30.7%相比，下降4.4個百分點。

公司解釋下滑原因主要是第三方項目比例提升較快，相較於來自世茂集團的項目，第三方項目的毛利率比較低；其次，公建類項目佔比快速提升，相較於住宅類項目，公建類項目的毛利率比較低。

在物業管理等主要板塊收入增長帶動下，2022年上半年，世茂服務營業收入42.66億元，同比增長12.9%。不過期内公司權益持有人應佔利潤約1.4億元，同比下降約75.9%。

光大證券研報指出，減值與可轉債利息費用增加影響公司利潤。期内公司金融資產減值虧損3.8億元，較2021年同期1.3億元增加約202%。

不過光大證券同時認為，世茂服務的外拓能力顯著提升，第三方在管面積佔比超75%，具備獨立發展能力。鑒於市場已經充分反映其悲觀預期，故維持「增持」評級。

小結

在經歷去年一年的行業動蕩之後，近期港股物業股迎來估值重構，成為市場關注的重點板塊之一。

目前在港股市場頗具影響力的「港股100強」評選正在火熱拉開，「2022香港上市公司發展高峰論壇暨第十屆港股100強頒獎典禮」即將於2023年2月24日舉行，物業股曾在過去九屆「港股100強」中斬獲不俗排名。在港股上市兩年後，世茂服務能否入圍評選值得關注。