【百強透視】萬億物業賽道再起航，中海物業逆勢「領潮」

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昔日紅火的物業賽道在經歷一年多的承壓後，再次成為資本市場寵兒，多只物管股在2022年底以來重新開始絕地反擊，股價漲幅領跑整個港股市場。更有機構大膽預測，到2025年物業行業市場空間有望超過3萬億元。

中海物業(02669.HK)絕對是港股物業股中的明星股，2022年上半年業績取得逆勢大幅增長，行業表現亮眼。除業績增長外，中海物業還在繼續開拓市場，持續擴大規模。

年末再行收購，拓展廣州市場

2022年底，中海物業一則收購引起市場注意。

12月9日晚間，中海物業發佈公告，公司全資子公司中海物業管理廣州有限公司以7610萬元（相當於約港幣8390萬元）的代價購買廣州利合物業管理有限公司100%股權。

廣州利合物業管理有限公司成立於2010年，主要於中國廣州從事物業管理業務。截至2021年12月31日，廣州利合物業管理有限公司除稅後淨溢利約為682萬元。截至2022年10月31日，目標公司的未經審核資產淨值為約1040萬元。

值得一提的是，廣州利合物業管理有限公司賣方是中國海外發展(00688.HK)的間接非全資附屬公司，為中海物業的關聯人士。

因為中國海外發展和中海物業同為中國海外集團的控股公司。據了解，中海外海集團分别在中海物業及中國海外發展已發行股本中擁有約61.18%及56.09%權益。

所以可以看出，本次收購是中海集團内部一次資產結構優化調整，利合物業在被納入中海物業後，可以獲得行業標桿物業的規範發展；而中海物業則獲得一次拓展廣州市場的機會，對雙方發展都將產生利好。

物業行業典範，曾入選「港股100強」

據悉，中海物業隸屬於中國建築集團有限公司旗下中國海外集團，是中國首批獲得一級資質的物業管理品牌。

與很多行業企業不同的是，中海物業是從香港進入内地發展的一家物業。公司最早於1986年在香港開展物業服務，為港澳地區最大的物業服務企業，香港最大的政府設施物業管理服務商，香港第二大公共房屋物業管理服務商，在管項目覆蓋香港全部18個行政區，全面服務港澳地區超10萬住宅單位逾30萬市民。

1991年，中海物業進入中國内地，並將香港物業服務經驗引入内地，是内地物業管理行業的開拓者、引領者，在業内最早提出「服務是可以設計的，也是可以量化的」。

此後中海物業以特色鮮明的港式服務迅速走紅，成為國内物業服務行業的龍頭企業之一，亦成為「港股100強」評選活動的常客。據港股100強官網顯示，中海物業曾多次代表港股物管板塊入選「港股100強」，並在該活動的子榜單中斬獲不俗成績。

截至2022年6月30日，中海物業服務範圍覆蓋142座主要城市，包括香港、澳門特别行政區、北京、上海等除西藏、中國台灣外所有省份和自治區的省會城市。

公司服務項目1451個，服務面積超過2.87億平方米，涵蓋精品住宅、商業綜合體、超甲級寫字樓、政府物業、產業園區、醫院、學校等多元化業態。

目前，公司服務超過100家世界500強企業客戶，成為央企、國企、民企最為信賴的合作夥伴，合作對象包括北京協和醫院西單院區等。

中海物業還數度被評為物業服務百強企業TOP10，無論是在業績還是服務面貌上，都是行業爭相學習的榜樣。在物業行業，中海物業的標準化是非常值得稱道的，是行業企業爭相現場調研的行業標桿。

在資本市場，作為行業頭部企業之一，中海物業同樣獲得投資者青睐。2015年，中海物業在香港聯交所主板上市，在第八屆港股100強中，中海物業還獲得「總回報率10強」，2021年又入選恒生物業服務及管理指數。

能入選總回報率十強，說明中海物業在資本市場的投資價值十分顯著，也是投資者熱衷追逐的投資標的。

百強本色：上半年業績增長亮眼，毛利率有所下降

回顧剛剛過去的一年，物業股在相當長的時間内因為地產等諸多因素承壓，但中海物業股價表現相對穩健，業績實現超預期逆勢大漲。

2022年上半年，中海物業實現營業收入58.1億港元，同比增長35.3%，超額完成30%增長預期；公司整體毛利8.77億元，同比增長27.1%；中海物業股東應佔溢利達5.22億元，同比增長32.7%；毛利率為15.1%，同比下滑1個百分點。

海通證券指出，公司營收增長主要是由於以包幹制為主導在管面積的上升，非住戶及住戶增值服務業務增長，以及停車位銷售的持續上升帶動。

不過海通證券指出，2022年上半年，中海物業毛利率水平下降，增值服務毛利率繼續下降。公司加權平均物業管理服務分部毛利率稍微下滑至13.1%，主要由於物業管理板塊進行市場擴張時以較高比例的包幹制合約為主。

光大證券指出，公司作為老牌央企物管公司，營收和歸母淨利潤保持中高速增長，資源禀賦深厚，品牌實力強大，關聯方穩定交付優質資源，自身外拓積極，基礎物管發展提速；同時項目合夥人制度激發員工活力，人均效能明顯提升，管理費用率有所優化。基礎物管對業績增長具有強有力支撐作用，且佔比進一步提升，有效緩解非業主增值服務增速放緩趨勢。

小結

作為「港股100強」總回報率十強獲得者，中海物業無論是在業務、業績還是在資本市場都是行業佼佼者，時值「2021/2022年度第十屆香港上市公司高峰論壇暨港股100強頒獎盛典」即將於2023年2月24日舉行，中海物業能否入選十分值得期待。

據悉，本次「2021/2022年度第十屆香港上市公司高峰論壇暨港股100強頒獎盛典」是由港股100強研究中心主辦，財華社、富途安逸、洞視科技聯合協辦。活動會圍繞發展熱點開展論壇，匯聚行業翹楚，加強交流合作，幫助更多香港上市公司融入國家大局，把握大灣區機遇，共商建設前路。

「港股100強」評選活動始於2012年，由騰訊網和財華社共同發起，在港股頗具影響力和號召力。活動旨在利用大數據和一系列科學、公允的評價指標對上一年度香港上市公司的各項數據進行分析與計算，評選並公佈優秀的上市公司榜單及頒發獎項。

歷經十載，「港股100強」影響力逐年擴大，已經成為港股市場一年一度的盛事，同時也是香港資本市場的價值新標桿及投資風向標，深受專業機構、市場及社會各界的認同和信賴。