首程控股（0697.HK）對于新時代公募REITs重塑基礎設施投融資的思考與建議

「把實施擴大内需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來，增強國内大循環内生動力和可靠性，提升國際循環質量和水平，……推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。」當前，疫情影響深遠，世界進入新的動蕩變革期。據國家統計局數據，2022年三季度資本形成總額對經濟增長貢獻率為20.2%，較去年同期（-0.6%）大幅增長20.8%。可以預見，有效投資作為拉動經濟增長的三駕馬車之一，對保持經濟穩定高質量發展將起到至關重要的支撐作用。

首程控股（0697.HK）認為，從中國經濟發展曆程來看，固定資産投資一直是拉動經濟增長的主導力量，對經濟增長的貢獻率長期保持較高水平，其中主要是基礎設施投資、制造業投資和房地産投資（占比超過60%）。今年以來，固定資産投資在專項債發行後置、隱性債務風險防範化解、疫情反復、能耗雙控等多因素的共同作用下，呈現有效投資需求不足的特點。面對當下的爬坡過坎階段，通過基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）（下稱「公募REITs」）盤活國有存量資産、吸引社會資本參與、創新投融資方式、提高直接融資水平和再投資能力，是支撐固定資産投資特別是基礎設施投資的重要方向。

在深化金融供給側結構性改革、強化資本市場服務實體經濟能力的大背景下，公募REITs應運而生，2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委頒布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（征求意見稿）》，正式啓動公募REITs試點工作。這是中國REITs市場建設的里程碑事件，對吸引社會資本一同參與基礎設施建設、構建國有資本穩健退出新渠道、實現財政健康可持續發展等，具有重大曆史和現實意義。

公募REITs是創新投融資體制機制、助推經濟高質量發展的強大工具

盤活經濟發展底層存量，促進資金循環投資。公募REITs有利于盤活存量、促進增量，推動基礎設施産業實現良性循環。我國基礎設施産業發展迅速，2003年至2022年，我國基礎設施建設投資完成額累計180萬億元。根據25省市區發布的2022年投資規劃，未來仍將持續貢獻超45萬億元的新增基礎資産。公募REITs通過金融方式將流動性較弱的基礎設施資産變成流動性強的金融産品，獲取的募集資金可作為資本金，有效替代財政出資，進行新項目的建設和收購，促進增量提升。同時，公募REITs退出路徑的打開，有效激發了權益資本直接投資基礎設施産業前端的活力，從而有利于打造基礎設施産業「投、融、管、退」的全周期自循環發展閉環。公募REITs未來約有2萬億—12萬億元的規模，在中國的發展潛力將非常廣闊，其市場規模至少以萬億為單位計算。

隨著資産擴募常態化和試點深入推進，公募REITs將持續推動基礎設施産業多元化、高質量發展。其一，基礎設施公募REITs優質底層資産儲備充足，能夠對未來中國經濟發展起到「壓艙石」作用。目前，全國收費高速公路里程15.29萬公里，其中僅有624公里的資産發行上市；全國55個國家級開發區共計55.44萬公頃，其中僅有86.43公頃的資産發行上市，未來仍有相當大的存量盤活空間。其二，持續推動新基建領域的REITs發展，引導、促進社會資金向高科技、高新技術領域流動，有利于推動我國經濟轉型發展，構建以新能源、人工智能、5G通信等為核心的增長新引擎。

創新融資方式，提升直接融資比重。長期以來，我國基礎設施産業投資渠道以國家預算内資金、國内貸款等債務融資工具為主。2021年末，我國政府債務余額53.74萬億元，占GDP比重為46.98%，給財政結構優化帶來巨大壓力。同時，由于基礎設施領域投資大、回報周期長、大宗市場流動性不足等特點，使得權益性資本較難進入。公募REITs作為權益性融資工具，能夠豐富資本市場選擇，提高基礎設施産業的直接融資比重，且REITs融資期限較傳統銀行貸款更長。截至2022年11月，公募REITs已為我國基礎設施産業帶來約325.72億元權益融資資金，企業資産負債率有約0.2%—3%不等的幅度下降，解決了過去基礎設施産業以債務融資為主，流動性不足等問題。

另外，由于公募REITs可溢價發行，為企業帶來的融資規模更大。2021年發行的11單公募REITs規模為資産估值的93%—110%，相比于傳統債項融資工具折價發行，在融資規模上有明顯優勢。如首鋼基金主導的首鋼綠能REIT成功發行，為首鋼集團回籠資金超13億元，有效助力首鋼集團未來發展。

此外，監管對公募REITs存續期内資産負債率和借款金額設置了較嚴格的限定，更加強化了公募REITs的權益融資屬性。

提升資源配置水平，增強運營管理效能。公募REITs可作為基礎設施産業的「價值之錨」，提升資源配置效率。一直以來，基礎設施産業因投資規模大、大宗交易頻率較低導致資産情況及運營效能無法標准化衡量。公募REITs信息透明機制以及公開市場交易的屬性賦予公募REITs作為基礎設施産業「價值之錨」的功能。一方面，為基礎設施産業運營監管提供更具指導意義、更真實的衡量標准。另一方面，助力産業鏈開發端更為精准地預測全周期投資回報，提升有效投資質量，有利于基礎設施産業投入、財務、運營的標准化。

公募REITs資産運營目標的設定、完成情況、財務狀況和業績表現等須定期向社會公開，接受市場化監督，激勵運營管理提質增效。根據2021年首批基礎設施REITs年報顯示，多數項目底層資産運行穩定，整體財務指標完成情況良好。收入方面，6支REITs收入高于預測值，首鋼綠能REIT和首創水務REIT收入高于預測值5.07%、9.03%；可供分配金額方面，9支REITs的可供分配金額完成情況均超過預測值，其中7支項目可供分配金額完成率在100%~110%之間，2支生態環保項目首鋼綠能REIT和首創水務REIT的可供分配金額完成率超150%。

保障國有資産權益，實現國有資産穩健增值。公募REITs可保持國有資本對項目的實際監管，確保國計民生資産平穩運營。在發行階段，原始權益人根據國有資産評估相關規定，對基礎設施項目進行評估、備案，發行價格一般高于國有資産評估備案價格，有效保障國有企業權益。與此同時，原始權益人也可通過增加對REITs産品的持有份額實現並表，強化國資監管。在退出階段，資産到期後召開基金持有人大會，審議重大資産處置事項，保證資産的有效監管。

以公募REITs為平台打造「産業+投資」良性循環的主要機制及關鍵路徑

公募REITs退出通路的打開，激發了基礎設施産業的流動性，不僅為社會資本、長線資金提供了大類金融産品，也錨定了更為廣闊的REITs前端産業培育市場，未來，將有更多的基礎設施産業通過REITs全鏈條閉環平台，打造「産業+投資」的自循環發展新格局。首鋼基金提前布局REITs全鏈條，主要路徑如下：

以公募REITs産業基金培育前端資産，加快企業資金周轉。「REITs産業基金」構成REITs資産的培育平台。通過設立私募股權基金的模式，吸引長線權益資金，以股權投資形式收購具有REITs發行潛力的資産，原資産持有方可提前回籠資金。REITs産業基金將資産培育成熟後置入公募REITs實現退出。以首鋼基金為例，該基金已成功參與設立一只綠色基礎設施發展基金，重點投資于綠色環保産業。該基金以「精准投資+精益運營」為理念，並購底層基礎設施項目，通過運營管理、提質增效等平台化運作，提升項目質量，最終通過公募REITs渠道退出，由此推動綠色環保産業發展，提升金融服務實體經濟質效。未來將持續復制這一模式，聯動金融機構、産業資本在REITs産業基金領域持續布局。

以公募REITs基金為平台構建産業退出平台，提升資産流動性，全民共享收益。「公募REITs基金」構成REITs資産的發行退出及資産管理平台，重資産轉化為金融産品，實現全民共享。由公募基金管理人設立公募REITs，REITs産業基金旗下資産可通過公募REITs發行，並以擴募形式持續置入資産，最終實現産業整合。首鋼基金運用旗下公募基金主體中航基金積極開拓公募REITs發行，「首鋼綠能」作為全國首批公募REITs項目之一成功上市，是全國首個環保概念REITs。依托首批發行的領先優勢，該基金助力REITs産業多元化，積極協助企業在光伏、固廢處理、地鐵、供熱、保障房等領域開展REITs試點工作。

以「REITs運營管理機構」為抓手，提升保障基礎設施産業平穩、高效運營。「REITs運營管理機構」構成REITs資産的運營平台。憑借産業平台優勢，協同公募基金管理人，在公開市場和政府的雙重監管下，助力資産降本增效，培育全國範圍的龍頭運營管理企業。首鋼基金團隊在公募REITs領域積極儲備專業人才，快速實現人才擴充和體系建設，具備復合專業背景、多元化知識體系，産業運營管理經驗，在投資研究、簿記發行、運營管理、風險控制、資産估值等領域擁有豐富經驗，團隊綜合能力在公募REITs領域處于國内領先水平。

以「REITs戰配基金」為工具，為基礎設施産業提供價格穩定機制。「REITs戰配基金」構成REITs資産的投資平台。REITs戰配基金可整合各類長效資金，以私募證券基金形式參與基礎設施REITs的戰略配售和擴募，深度綁定底層資産，為REITs市場提供價格穩定機制。以首鋼為例，積極布局基礎設施REITs戰略配售市場，目前已成立三支REITs戰略配售主題的私募基金（總規模約26億元），加之自有資金，已上市20只REITs中已投資15只，總規模超20億元。通過REITs戰配基金深度綁定底層資産，首鋼基金將持續尋求基礎設施産業的長期穩定價值。

最終，通過打造「REITs産業基金培育+平台運營管理+公募REITs發行退出及資産管理+REITs戰配投資」REITs全産業鏈，以産融結合為紐帶，實現基礎設施領域的良性循環投資和産業叠代升級。

地方發展公募REITs的幾點建議

公募REITs有利于盤存量、促增量，提高直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟能力，構建基礎設施投融資新機制，建議地方政府緊抓政策紅利期，充分利用公募REITs持續推進城市級基礎設施産業高質量發展。

系統梳理、建立REITs産業儲備庫，重點打造精品投資項目。按照REITs試點要求和權益資本投資要點，系統性建立公募REITs産業庫。橫向看，拓展公募REITs試點範圍内的産業領域，鼓勵REITs多元化。在鞏固和擴大已發行基礎設施規模基礎上，積極引導企業篩選具有規模優勢但尚未試點發行的新領域，如城市軌道交通、新能源、數據中心、文旅等，創新全國首單，樹立REITs示範效應。縱向看，按照項目的階段分為在建庫、擬收購庫、存量庫等，匹配不同權益資本投資需求。在建和擬收購庫作為REITs的擴募儲備，也可作為社會資本直接投資的標的，待成熟運營後通過REITs發行退出；深入挖掘回報穩定、社會效益明顯的存量項目庫，培育專業項目管理人，打造一批引領本地産業高質量發展的精品投資項目。

建立REITs工作專班，優化REITs發行審核流程。一是強化REITs發行全面統籌。建立REITs工作專班機制，由主要領導牽頭，專班核心成員涵蓋發改、證監、金融、國資、稅務、規自委、住建等部門，統籌REITs産業發展相關支持政策制定、國有資産重組、土地轉讓、稅收籌劃等項目關鍵難點問題推進。二是建立REITs項目申報發行綠色通道。為項目初次申報和擴募階段的涉及的合規手續（相關證照、承諾函）辦理、補辦提供「一口進、一口出」的標准化服務，由政務大廳綜合窗口受理接件，對于重大關鍵難點問題由發展改革委提請工作專班協調，減少申報企業跑動次數，縮短申報發行前期准備時間，降低原始權益人前期溝通成本，進一步營造友好、便利、高效的營商環境，鼓勵吸引底層資産在外地或境外注冊、境内運營的原始權益人選擇本地申報發行。三是進一步加強REITs發行培訓和宣傳。組織發行成功的原始權益人向潛在原始權益人分享心得和經驗，提升原始權益人項目發行成功率。定期開展項目對接會，吸引更多優質中介服務機構幫助投資人與原始權益人對接了解擬發行産品的收益情況。

構建REITs産業生態，全鏈條推進REITs産業加速健康發展。一是拉動有效社會資本投資，搭建「REITs産業基金」的資産培育平台。積極引導保險資金、銀行、産業投資等長期權益資金參與待培育資産的投資建設，縮短基建回收資金的周期。二是著力培育基礎設施專業運營平台。加大基礎設施優質運營資源整合力度，推動國有企業輕重資産分離，在重點鼓勵的産業領域打造專業、大型運營商，為國企的轉型發展提供機遇，提高地區基礎設施運營能力和管理水平，為REITs發行後的項目收益提供保障。(來源：首程控股)

來源：中國財富通