優質地產項目並購融資獲支持 LPR下調融資成本下降地產股暴漲

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對於房地產行業而言，2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啓。眾所周知，從2020年底開啓的房地產調控較以往都更加精準，有效的政策調控+強手腕的金融管控+市場監控升級使得房地產市場全面降溫，2021年則是中國房地產市場的調控大年，房地產行業面臨著前所未有的挑戰。

此前，國際評級機構連續下調國内國家top房企評級，未來展望也由正面調為負面，抵償行業信用風險擔憂持續升溫。同時，房地龍頭的負面違約消息嚴重影響了住房消費者購房信心，重點房地產企業資金監測和融資管理、房地產貸款集中度管理等重大政策的相繼推出也重新定義了行業規則，推動行業加速進入管理紅利時代。

政策護航鼓勵支持房地產企業項目並購

國家政策的每一步都是不停的對前期政策復盤，然後進行精細化，針對化的政策調整，最終所有的目標都指向一個目的，那就是：穩地價、穩房價、穩預期。在房地產企業合理的融資需求持續得到滿足的背景下，房地產企業的風險化解工作也迎來新的政策護航。

事實上，在中國房地產行業發展歷史上，行業及經濟下行時，政策端也多有放松。12月6日，中央政治局召開會議，明確表示要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。12月8日，中央經濟工作會議首次提出了預期引導的概念，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

近日，央行、銀保監會聯合對金融機構發出《關於做好重點房地產企業風險處置項目並購金融服務的通知》，通知明確，銀行業金融機構要按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目並購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼並收購流動性困難房地產企業的優質項目。此外，債券融資是房地產行業「補血」和化解風險的重要途徑。《通知》要求，加大債券融資支持力度，支持優質房地產企業在銀行間市場註冊發行債務融資工具，募集資金用於重點房地產企業風險處置項目的兼並收購。此外，要加快重點房地產企業項目並購貸款的審批流程，提升全流程服務效率。對於風險可控的項目，可以提前啓動儘職調查和信貸審查。推動地方政府優化被收購房地產項目預售資金管理，加快權證辦理等支持措施，為並購融資營造良好環境等。

同時，央行與國資委也已於近期召開會議，引導優質主體基於市場化的原則做好項目並購工作。央行與銀保監會也在近期就穩妥有序開展並購貸款業務召開會議，要求對於出現風險和經營困難的大型房地產企業，銀行不要盲目抽貸斷貸。一些房企業内人士表示，目前是兼並收購的較好時機，正在實質性洽談多個並購項目。此外，昨日黑龍江省住建廳召開全省房地產業經濟運行調度會議，研究部署年底前房地產業增長工作。會議強調，要積極引導市場預期。要加強輿論引導，增強房地產消費意願，提振市場信心。

實際上，債券市場支持優質房地產企業發行債務融資工具用於房地產項目或資產的收購，已先行一步。證監會在月初時發聲表示，支持優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業項目的兼並收購。12月10日，中國銀行間市場交易商協會舉行的房地產企業代表座談會表示，將優先支持符合房地產調控政策的企業註冊債務融資工具用於並購項目或已售在建項目建設。在這種多重利好信號釋放的背景下，房企債券融資步伐也明顯加快。據悉，12月以來，碧桂園、重慶龍湖等多家房地產企業宣佈啓動發行中期票據、供應鏈ABS等。12月8日，招商蛇口在交易商協會註冊並購票據，募集資金用於房地產項目的兼並收購。隨著政策回暖，金融市場將繼續為優質房地產公司提供融資渠道，滿足房地產合理融資需求，促進房地產和金融形成良性循環。

LPR下調政策底已現 行業受益地產股掀漲停潮

中央經濟工作會議要求，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進，圍繞保持經濟運行在合理區間，加大宏觀政策跨週期調節力度，提高宏觀調控的前瞻性針對性，穩健的貨幣政策靈活適度，保持流動性合理充裕，央行將繼續發揮LPR的指導性作用，促進企業融資成本進一步降低。

最新一年期LPR(貸款市場報價利率)出爐。據中國央行12月20日公佈，12月1年期LPR為3.8%，下調5個基點；5年期以上LPR為4.65%，與上月持平。值得注意的是，這是LPR時隔20個月後首次出現下降，此前1年期LPR已連續19個月維持在3.85%;5年期以上LPR則未作調整。專家表示，本次1年期LPR報價下調，不僅會直接推動實體經濟融資成本下降，同時也體現了在經濟發展面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力背景下，貨幣政策正在及時加大逆週期調控力度，對穩定市場預期，緩解樓市下行壓力，帶動消費、投資修復性增長具有重要的信號作用。

此外，近期「穩增長」寬信用繼續加碼，一行兩會持續發聲明確房地產板塊的金融支持，地產行業供給側改革進入中後期，存量地產龍頭企業或持續受益。中信證券表示，目前監管層高度重視，積極支持優質房企收購困難房企的優質項目，堅持市場化、法制化的原則。預計房地產行業信用風險外溢已經得到控制，在政策支持下，預計存量持有物業和開發項目的轉讓市場會陸續活躍起來。安信證券也指，當前開發貸、按揭貸、並購貸的放松邊際上有助於改善房地產行業的融資環境。儘管當前房地產行業的融資壓力仍然較大，但是政策已經全面轉向積極，房地產行業在融資層面的至暗時刻已經過去。往後看，伴隨宏觀政策轉向穩增長，未來消費、房地產、流動性層面偏積極的政策將陸續出台，這意味著明年的宏觀經濟場景從經濟持續下滑切換至經濟最終企穩甚至小幅回升。當前，房地產行業政策底部已出現，未來一年行業競爭環境趨於改善，同時，當前流動性改善但風險偏好回落背景下，有利於低估值房地產板塊。

二級市場方面，12月21日，受政策消息影響，房地產板塊集體爆發，個股再掀漲停潮。截止午間，房地產板塊内個股近全線飄紅，光明地產(600708.CN)、渝開發(000514.CN)、香江控股(600162.CN)、宋都股份(600077.CN)、嘉凱城(000918.CN)、光大嘉寶(600622.CN)、大龍地產(600159.CN)、中交地產(000736.CN)等近20股漲停，華遠地產(600743.CN)、泰禾集團(000732.CN)等漲潮8%，華僑城A(000069.CN)、萬科A(000002.CN)、保利發展(600048.CN)等亦走高漲近5%。此外，受成份股全線走強提振，地產ETF(159707)現放量大漲約4%，盤中價刷新上市以來新高，換手率高達36%，交投火爆。